Покупка квартиры с утерянной справкой ТСЖ
Advokat-pavlovich.ru

Юридический портал

Покупка квартиры с утерянной справкой ТСЖ

Квартира с сюрпризом, или На что обращать внимание при покупке квартир в домах ЖСК

Случаи продажи квартир, обремененных правами третьих лиц, встречаются на практике не так уж и редко. Если новый собственник не знал и не должен был знать о таком обременении, он может обратиться в суд за защитой своих прав. Так, по общему правилу, с переходом права собственности на жилое помещение прекращается право пользования им родственниками бывшего собственника, и данные третьи лица подлежат выселению (п. 2 ст. 292 ГК РФ). При этом законодательством предусмотрены некоторые исключения из этого правила, например временное сохранение по решению суда права пользования квартирой бывшими членами семьи собственника (в том числе и бывшего), если им объективно негде жить (ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ). Кроме того, ряд частных случаев формирует не законодательство, а судебная практика. К ним, в частности, относится ситуация с покупкой квартиры в доме ЖСК, на которую было обращено взыскание. Суды по искам новых владельцев о выселении членов семьи бывших собственников выносят решения о сохранении права последних на пользование этими квартирами.

Таким образом, новые собственники получают квартиры с живущими в них людьми и выселить их не могут. Одно из таких дел недавно рассмотрел КС РФ (Постановление КС РФ от 24 марта 2015 г. № 5-П; далее – Постановление). Разберемся, к каким выводам пришел Суд.

Поводом для рассмотрения дела стала жалоба в КС РФ гражданина А.М. Богатырева (далее – заявитель). 28 ноября 2012 года он выиграл публичные торги, предметом которых была трехкомнатная квартира в Санкт-Петербурге. 30 ноября того же года квартира была передана заявителю по акту приема-передачи, а 12 февраля 2013 года в ЕГРП была внесена запись о его праве собственности и выдано свидетельство о регистрации права. После этого заявитель узнал, что в квартире зарегистрированы и по-прежнему живут бывший собственник квартиры Таранова С.В. и ее муж Таранов С.Ф., их дочь Гурьянова О.С. с мужем Гурьяновым Г.А. и двое детей последних. В связи с отказом указанных лиц освободить квартиру заявитель обратился в суд с иском о признании их утратившими право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета.

КРАТКО

Требование заявителя: Признать неконституционной законодательную норму, согласно которой право пользования жилым помещением сохраняется за лицами, получившими его на основании ордера на квартиру в доме ЖСК, в случае смены собственника.

Суд решил: Произвольное применение указанной нормы нарушает права и законные интересы покупателя квартиры, который не знал и не должен был знать о наличии прав третьих лиц на нее. Федеральному законодателю необходимо обеспечить прозрачность информации об этих правах и определить правовое положение членов семьи прежнего собственника.

В ходе рассмотрения дела было установлено, что спорная квартира является совместно нажитым имуществом супругов Тарановых. Право собственности С.В. Тарановой было зарегистрировано 1 декабря 1993 года на основании справки ЖСК о выплате ею паевого взноса полностью, вместе с ней в ордер на предоставление квартиры были включены ее супруг и дочь. В феврале 2009 года Тарановы заключили договор займа, и исполнение обязательства по возврату денег было обеспечено ипотекой принадлежащей им квартиры. В связи с невозвратом займа займодавец обратился в суд с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество, после чего и состоялись торги.

Иск заявителя был удовлетворен частично – признаны утратившими право пользования спорной квартирой и выселены из нее были только супруги Тарановы. В удовлетворении тех же требований в отношении их дочери О.С. Гурьяновой с супругом и детьми суд отказал (решение Невского районного суда г. Санкт-Петербурга от 17 октября 2013 г. по делу № 2-3723/2013), применив по аналогии ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” (далее – оспариваемая норма).

Оспариваемая норма сохраняет право проживания в приватизированной квартире бывших членов семьи собственника, тогда как по общему правилу они утрачивают такое право после прекращения семейных отношений с ним, например в случае развода (ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ).

Суд апелляционной инстанции отменил это решение лишь в части – признал утратившим право пользования и подлежащим выселению супруга дочери Тарановых, так как он не был указан в ордере на предоставление квартиры как член семьи собственника (определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 30 января 2014 г.). Суд отметил, что в деле нет доказательств того, что О.С. Гурьянова (дочь Тарановых) давала согласие на заем денег под залог квартиры, и остальную часть решения суда первой инстанции оставил без изменения.

В своей жалобе в КС РФ заявитель подчеркнул, что не считает неконституционным буквальное толкование оспариваемой нормы. Однако, по его мнению, суды толкуют ее расширительно – применяя к бывшим членам семьи, включенным в ордер на жилое помещение в доме ЖСК, по аналогии с правоотношениями лиц, давших согласие на приватизацию жилого помещения. В связи с этим такие третьи лица сохраняют право пользования жильем при переходе права собственности к новым собственникам (при продаже квартиры, например).

КС РФ напомнил, что необходимым условием перехода России к рыночной экономике было преобразование отношений собственности. В жилищной сфере оно осуществлялось за счет роста частного жилищного фонда. При этом многие россияне приобретали жилье в частную собственность путем бесплатной приватизации занимаемых ими квартир в домах государственного и муниципального жилищных фондов, поскольку обеспечить себя жильем самостоятельно не позволял их уровень доходов (Постановление КС РФ от 15 июня 2006 г. № 6-П).

НАША СПРАВКА

В советское и постсоветское время многоквартирные дома ЖСК строились за счет собственных средств кооператива – взносов его членов – и государственных кредитов. По окончании строительства каждому члену кооператива предоставлялась в постоянное пользование квартира в соответствии с размером его пая и количеством членов семьи. Начиная с 1990 года члены кооператива начали получать кооперативное жилье в собственность – при условии уплаты паевого взноса полностью.

Важно, что даже в случае, когда жилье приватизируется только одним членом семьи, остальные проживающие с ним и давшие согласие на приватизацию граждане получают самостоятельное право пользования данным жилым помещением. Именно этот факт, а также необходимость согласия этих лиц (в том числе несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет) на приватизацию 1 , и обусловили появление оспариваемой нормы, подчеркнул Суд (абз. 5 п. 4 Постановления ).

Еще один способ получения жилья в частную собственность, появившийся в 1990 году, – внесение членом жилищного или жилищно-строительного кооператива паевого взноса за квартиру, предоставленную ему кооперативом (п. 2 ст. 7 Закона СССР от 6 марта 1990 г. № 1305-I “О собственности в СССР”), полностью. Потом такое право членов кооперативов было закреплено в п. 2 ст. 13 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. № 443-I “О собственности в РСФСР”, а также в п. 4 ст. 218 ГК РФ. При этом права членов семьи собственника жилого помещения в доме жилищного или жилищно-строительного кооператива жилищным законодательством не определены. Как отмечал ранее ВС РФ, правоприменительная практика исходит из того, что в случае отчуждения жилого помещения их права аналогичны правам членов семьи собственника жилья, отказавшихся от приватизации в его пользу (Определение Cудебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 29 мая 2012 г. № 11-КГ12-2).

Одним из случаев отчуждения жилья является как раз обращение на него взыскания. Напомним, что данная мера принудительного исполнения может применяться даже в том случае, когда квартира является единственным пригодным для постоянного проживания должника и его семьи жилым помещением, при условии что она – предмет ипотеки (абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ). Данное положение направлено на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников, однако такой баланс не должен нарушать права и свободы других лиц, отмечал уже неоднократно КС РФ (Определение КС РФ от 16 декабря 2010 г. № 1589-О-О, Определение КС РФ от 17 января 2012 г. № 10-О-О, Определение КС РФ от 24 января 2008 г. № 12-О-О и др.).

На защиту интересов как покупателей жилых помещений, так и лиц, сохраняющих право пользования им, направлено, в частности, требование об указании перечня таких лиц в договоре купли-продажи (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Продавец обязан передать покупателю товар свободным от прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласен принять обремененный такими правами товар (п. 1 ст. 460 ГК РФ). В противном случае покупатель может требовать снижения цены на жилое помещение либо расторжения договора.

Сохранение прав членов семьи прежнего собственника на пользование жилым помещением существенно ограничивает правомочия нового собственника, тем более если он не был проинформирован о наличии этих прав, подчеркнул Суд. Одним из способов обеспечения прозрачности всех существующих прав на жилье может быть их государственная регистрация (абз. 1 п. 6.1 Постановления). Однако обязанности регистрировать право пользования жилым помещением членов семьи собственника законодательством не предусмотрено. Обязательной регистрации подлежат права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных законодательством (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

КС РФ отметил, что при законодательной регламентации ситуации с сохранением права пользования жилым помещением в доме ЖСК за членами семьи бывшего собственника в случае перехода права собственности на это помещение их интересы должны быть соблюдены, но в то же время не должны ущемляться права нового собственника. Оспариваемая же норма не является надлежащей гарантией указанных прав и интересов (абз. 7 п. 6.1 Постановления).

Суд подчеркнул, что правовая природа приобретения права собственности на жилое помещение членом ЖСК и нанимателем жилого помещения в порядке его приватизации различаются. Следовательно, различаются и права членов семьи собственников соответствующих помещений в случае прекращения семейных отношений. Отсутствие прямого регулирования данных отношений существенно ограничивает право собственности приобретателя такого жилого помещения при полном удовлетворении интересов членов семьи прежнего собственника, что вряд ли можно назвать справедливым. При этом адекватный механизм судебной защиты прав нового собственника отсутствует.

Исходя из этого Суд признал оспариваемую норму неконституционной в той мере, в какой ее расширительное толкование и произвольное применение препятствуют эффективной защите прав приобретателя жилого помещения, который не знал и не должен был знать о наличии прав третьих лиц на приобретаемое имущество. В связи с этим федеральному законодателю поручено внести в законодательство поправки, которые позволят определить правовое положение членов семьи прежнего собственника жилого помещения и обеспечить максимальную прозрачность информации о правах всех третьих лиц на отчуждаемые квартиры.

Кроме того, Суд постановил, что решения по делу заявителя подлежат пересмотру в той части, в которой применялось признанное неконституционным толкование оспариваемой нормы.

***
Таким образом, КС РФ признал, что права третьих лиц на помещение в доме ЖСК при его отчуждении (причем не только в случае реализации с публичных торгов) законодательно не урегулированы, что создает проблемы и для самих третьих лиц, и для нового собственника жилья. Суд посчитал, что федеральный законодатель обязан нормативно урегулировать их правовой статус.

До внесения соответствующих изменений при разрешении вопроса о возможности сохранения права пользования жилым помещением за членами семьи прежнего собственника, включенными в ордер на его предоставление, суды должны учитывать фактические обстоятельства каждого дела: есть ли у данных третьих лиц право пользования иным жилым помещением, какова разница между суммой, вырученной в ходе реализации имущества, и суммой взысканного долга, обеспеченного залогом, хватит ли этих средств для покупки или найма другого жилья и др.

Читать еще:  Как продать квартиру после смерти одного из собственников?

В случае отрицательного ответа на эти вопросы новому собственнику, судя по всему, все же придется пока терпеть в своей квартире посторонних лиц.

Если квартира приобретена в кооперативе

Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

В документе-основании, который нам предъявил Продавец, мы можем увидеть, что права на свою квартиру он получил от какого-либо некоммерческого партнерства – кооператива.

Наиболее распространенные «кооперативные схемы» приобретения квартир – это Откроется в новой вкладке.”>Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и Откроется в новой вкладке.”>Жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК). Подробнее о том, что это за схемы, рассказано в Глоссарии по ссылкам.

Нам, как Покупателю, нужно понимать, что основанием получения квартиры в собственность Продавца в этом случае служит Справка о выплате пая. Именно после полной выплаты пая, пайщик становится владельцем квартиры. И именно эта справка являлась основанием для регистрации в Росреестре его права собственности – то есть правоустанавливающим документом на квартиру.

Соответственно, в Откроется в новой вкладке.”>Титуле, в строке «Документы-основания» (или в аналогичной строке Откроется в новой вкладке.”>Выписки из ЕГРН), в случае с кооперативной квартирой мы должны видеть фразу – «Справка о выплаченном пае».

Это справедливо как для ЖСК, так и для ЖНК.

И в том, и в другом случае все права на квартиру до полной выплаты пая пайщиком, имел сам кооператив. Только в случае ЖСК – кооператив сам строил дом (выступая генеральным инвестором), а в случае ЖНК – кооператив являлся покупателем квартиры на открытом рынке (как первичном, так и вторичном), которую затем передал своему пайщику, после всех необходимых выплат с его стороны.

Передача квартиры от кооператива пайщику происходит по решению правления кооператива, на основании:

  • Договора паенакопления, заключенного с кооперативом,
  • Справки о выплаченном пае, подписанной председателем, и
  • Акта приема-передачи квартиры.

После чего пайщик становится фактическим собственником квартиры (даже без регистрации своего права). Но чтобы распоряжаться своей квартирой, ему надо зарегистрировать свое право собственности в Росреестре.

Зарегистрированное право собственности Продавца мы проверяем самостоятельно по Выписке из ЕГРН (заказать ее можно на нашем сайте – Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ). Основной правоустанавливающий документ – Справка о выплаченном пае – должна быть у Продавца на руках. А договор паенакопления и передаточный акт, хоть и не являются обязательными в данном случае, но желательно увидеть и их тоже, чтобы развеять остатки наших сомнений.

Справка о выплаченном пае не имеет единой установленной законом формы. Поэтому при проверке для нас важна будет не столько ее форма, сколько состав (содержание). В ней обязательно должна быть следующая информация:

  1. ФИО и паспортные данные пайщика (нашего Продавца);
  2. Адрес кооперативной квартиры;
  3. Сумма и график платежей за квартиру;
  4. Фраза «пай выплачен полностью» или аналогичная ей по значению;
  5. Подпись председателя правления кооператива и печать организации.

Что еще нам нужно проверить при покупке кооперативной квартиры?

Есть еще одна особенность покупки кооперативной квартиры (ЖСК или ЖНК). Это касается пайщиков-супругов, и права Откроется в новой вкладке.”>общей совместной собственности супругов на совместно нажитое имущество (см. о нем подробнее – по ссылке в Глоссарии).

Дело в том, что момент возникновения собственности на кооперативную квартиру – это момент полной выплаты пая, а вовсе не регистрация собственности в Росреестре. Регистрация в данном случае всего лишь удостоверяет ранее возникшее право. Поэтому, если супруги, например, вместе выплачивали пай, а потом развелись еще до оформления права собственности, то квартира будет принадлежать им обоим, даже если собственность зарегистрирована только на одного.

Наша задача в этом случае – не только убедиться в полной выплате пая и зарегистрированном праве собственности, но и выяснить семейный статус Продавца в период выплаты пая. Если супруг/супруга Продавца принимала участие в выплате пая (даже частично), то от нее потребуется отдельное нотариально заверенное Откроется в новой вкладке.”>согласие супруга на продажу квартиры.

Для полной уверенности, имея на руках Титул или Откроется в новой вкладке.”>Выписку из ЕГРН и документ-основание (точнее – его копию, которую нам оставил Продавец), мы можем обратиться за Откроется в новой вкладке.”>дополнительной консультацией юриста по этому вопросу.

Хотя практика показывает, что если мы читаем документ-основание, и видим, что наш Продавец получил права на квартиру от кооператива (любого), то серьезных опасений это не вызывает. Тому есть несколько причин.

Во-первых, оформлением прав в любом кооперативе, как правило, занимаются штатные юристы, а значит вероятность ошибок, недосмотров и явных нарушений закона заметно снижается (по сравнению со сделками между физлицами на «вторичке»).

Во-вторых, современные ЖСК – это, обычно, аффилированные с Откроется в новой вкладке.”>Девелопером структуры. И если наш Продавец получил право собственности на квартиру от ЖСК (читай – от Девелопера), то вероятность, что Девелопер будет оспаривать сделку, и требовать эту квартиру назад, близка к нулю.

В-третьих, в случае с ЖНК – сама схема покупки кооперативом квартиры на рынке, и последующей передачи права собственности на нее нашему Продавцу такова, что весь этот процесс занимает от 2-3 лет и более. Т.е. здесь исчерпывается Откроется в новой вкладке.”>срок исковой давности на возможные судебные иски, от прежних собственников квартиры, которые могли бы оспорить свою сделку с кооперативом.

Таким образом, если мы видим из документов, что наш Продавец – бывший пайщик кооператива (какого именно нам подскажет юрист), то можно считать, что это низкорисковый вариант для нашей сделки, и такая история квартиры нас вполне устраивает.

Есть, правда, и ложка дегтя в случае покупки кооперативной квартиры. Если пайщик кооператива (наш Продавец) использовал для оплаты паевых взносов средства материнского капитала, то после получения квартиры в собственность, он обязан был включить в число собственников всех своих детей. Если он этого не сделал, то все последующие сделки с этой квартирой могут Откроется в новой вкладке.”>признать недействительными по причине нарушения закона о маткапитале и нарушения прав несовершеннолетних.

Кстати, с 1 июля 2018 года Застройщикам запрещено привлекать средства граждан на строительство многоквартирных домов через создание ЖСК и ЖНК (подробнее об этом – см. в Глоссарии по ссылкам про ЖСК и ЖНК в начале этой заметки).

И еще Покупателю не стоит забывать, что кроме права собственности на квартиру, есть еще и Откроется в новой вкладке.”>право пользования (что с этим делать — рассказано на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ).

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Чтобы продолжить шаги ИНСТРУКЦИИ, возвращаемся назад, в предыдущий раздел, и оттуда идем дальше, вниз по шагам.

Квартира с сюрпризом, или На что обращать внимание при покупке квартир в домах ЖСК

Случаи продажи квартир, обремененных правами третьих лиц, встречаются на практике не так уж и редко. Если новый собственник не знал и не должен был знать о таком обременении, он может обратиться в суд за защитой своих прав. Так, по общему правилу, с переходом права собственности на жилое помещение прекращается право пользования им родственниками бывшего собственника, и данные третьи лица подлежат выселению (п. 2 ст. 292 ГК РФ). При этом законодательством предусмотрены некоторые исключения из этого правила, например временное сохранение по решению суда права пользования квартирой бывшими членами семьи собственника (в том числе и бывшего), если им объективно негде жить (ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ). Кроме того, ряд частных случаев формирует не законодательство, а судебная практика. К ним, в частности, относится ситуация с покупкой квартиры в доме ЖСК, на которую было обращено взыскание. Суды по искам новых владельцев о выселении членов семьи бывших собственников выносят решения о сохранении права последних на пользование этими квартирами.

Таким образом, новые собственники получают квартиры с живущими в них людьми и выселить их не могут. Одно из таких дел недавно рассмотрел КС РФ (Постановление КС РФ от 24 марта 2015 г. № 5-П; далее – Постановление). Разберемся, к каким выводам пришел Суд.

Поводом для рассмотрения дела стала жалоба в КС РФ гражданина А.М. Богатырева (далее – заявитель). 28 ноября 2012 года он выиграл публичные торги, предметом которых была трехкомнатная квартира в Санкт-Петербурге. 30 ноября того же года квартира была передана заявителю по акту приема-передачи, а 12 февраля 2013 года в ЕГРП была внесена запись о его праве собственности и выдано свидетельство о регистрации права. После этого заявитель узнал, что в квартире зарегистрированы и по-прежнему живут бывший собственник квартиры Таранова С.В. и ее муж Таранов С.Ф., их дочь Гурьянова О.С. с мужем Гурьяновым Г.А. и двое детей последних. В связи с отказом указанных лиц освободить квартиру заявитель обратился в суд с иском о признании их утратившими право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета.

КРАТКО

Требование заявителя: Признать неконституционной законодательную норму, согласно которой право пользования жилым помещением сохраняется за лицами, получившими его на основании ордера на квартиру в доме ЖСК, в случае смены собственника.

Суд решил: Произвольное применение указанной нормы нарушает права и законные интересы покупателя квартиры, который не знал и не должен был знать о наличии прав третьих лиц на нее. Федеральному законодателю необходимо обеспечить прозрачность информации об этих правах и определить правовое положение членов семьи прежнего собственника.

В ходе рассмотрения дела было установлено, что спорная квартира является совместно нажитым имуществом супругов Тарановых. Право собственности С.В. Тарановой было зарегистрировано 1 декабря 1993 года на основании справки ЖСК о выплате ею паевого взноса полностью, вместе с ней в ордер на предоставление квартиры были включены ее супруг и дочь. В феврале 2009 года Тарановы заключили договор займа, и исполнение обязательства по возврату денег было обеспечено ипотекой принадлежащей им квартиры. В связи с невозвратом займа займодавец обратился в суд с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество, после чего и состоялись торги.

Иск заявителя был удовлетворен частично – признаны утратившими право пользования спорной квартирой и выселены из нее были только супруги Тарановы. В удовлетворении тех же требований в отношении их дочери О.С. Гурьяновой с супругом и детьми суд отказал (решение Невского районного суда г. Санкт-Петербурга от 17 октября 2013 г. по делу № 2-3723/2013), применив по аналогии ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” (далее – оспариваемая норма).

Оспариваемая норма сохраняет право проживания в приватизированной квартире бывших членов семьи собственника, тогда как по общему правилу они утрачивают такое право после прекращения семейных отношений с ним, например в случае развода (ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ).

Суд апелляционной инстанции отменил это решение лишь в части – признал утратившим право пользования и подлежащим выселению супруга дочери Тарановых, так как он не был указан в ордере на предоставление квартиры как член семьи собственника (определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 30 января 2014 г.). Суд отметил, что в деле нет доказательств того, что О.С. Гурьянова (дочь Тарановых) давала согласие на заем денег под залог квартиры, и остальную часть решения суда первой инстанции оставил без изменения.

В своей жалобе в КС РФ заявитель подчеркнул, что не считает неконституционным буквальное толкование оспариваемой нормы. Однако, по его мнению, суды толкуют ее расширительно – применяя к бывшим членам семьи, включенным в ордер на жилое помещение в доме ЖСК, по аналогии с правоотношениями лиц, давших согласие на приватизацию жилого помещения. В связи с этим такие третьи лица сохраняют право пользования жильем при переходе права собственности к новым собственникам (при продаже квартиры, например).

Читать еще:  Как выписать умершего человека из квартиры через госуслуги

КС РФ напомнил, что необходимым условием перехода России к рыночной экономике было преобразование отношений собственности. В жилищной сфере оно осуществлялось за счет роста частного жилищного фонда. При этом многие россияне приобретали жилье в частную собственность путем бесплатной приватизации занимаемых ими квартир в домах государственного и муниципального жилищных фондов, поскольку обеспечить себя жильем самостоятельно не позволял их уровень доходов (Постановление КС РФ от 15 июня 2006 г. № 6-П).

НАША СПРАВКА

В советское и постсоветское время многоквартирные дома ЖСК строились за счет собственных средств кооператива – взносов его членов – и государственных кредитов. По окончании строительства каждому члену кооператива предоставлялась в постоянное пользование квартира в соответствии с размером его пая и количеством членов семьи. Начиная с 1990 года члены кооператива начали получать кооперативное жилье в собственность – при условии уплаты паевого взноса полностью.

Важно, что даже в случае, когда жилье приватизируется только одним членом семьи, остальные проживающие с ним и давшие согласие на приватизацию граждане получают самостоятельное право пользования данным жилым помещением. Именно этот факт, а также необходимость согласия этих лиц (в том числе несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет) на приватизацию 1 , и обусловили появление оспариваемой нормы, подчеркнул Суд (абз. 5 п. 4 Постановления ).

Еще один способ получения жилья в частную собственность, появившийся в 1990 году, – внесение членом жилищного или жилищно-строительного кооператива паевого взноса за квартиру, предоставленную ему кооперативом (п. 2 ст. 7 Закона СССР от 6 марта 1990 г. № 1305-I “О собственности в СССР”), полностью. Потом такое право членов кооперативов было закреплено в п. 2 ст. 13 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. № 443-I “О собственности в РСФСР”, а также в п. 4 ст. 218 ГК РФ. При этом права членов семьи собственника жилого помещения в доме жилищного или жилищно-строительного кооператива жилищным законодательством не определены. Как отмечал ранее ВС РФ, правоприменительная практика исходит из того, что в случае отчуждения жилого помещения их права аналогичны правам членов семьи собственника жилья, отказавшихся от приватизации в его пользу (Определение Cудебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 29 мая 2012 г. № 11-КГ12-2).

Одним из случаев отчуждения жилья является как раз обращение на него взыскания. Напомним, что данная мера принудительного исполнения может применяться даже в том случае, когда квартира является единственным пригодным для постоянного проживания должника и его семьи жилым помещением, при условии что она – предмет ипотеки (абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ). Данное положение направлено на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников, однако такой баланс не должен нарушать права и свободы других лиц, отмечал уже неоднократно КС РФ (Определение КС РФ от 16 декабря 2010 г. № 1589-О-О, Определение КС РФ от 17 января 2012 г. № 10-О-О, Определение КС РФ от 24 января 2008 г. № 12-О-О и др.).

На защиту интересов как покупателей жилых помещений, так и лиц, сохраняющих право пользования им, направлено, в частности, требование об указании перечня таких лиц в договоре купли-продажи (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Продавец обязан передать покупателю товар свободным от прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласен принять обремененный такими правами товар (п. 1 ст. 460 ГК РФ). В противном случае покупатель может требовать снижения цены на жилое помещение либо расторжения договора.

Сохранение прав членов семьи прежнего собственника на пользование жилым помещением существенно ограничивает правомочия нового собственника, тем более если он не был проинформирован о наличии этих прав, подчеркнул Суд. Одним из способов обеспечения прозрачности всех существующих прав на жилье может быть их государственная регистрация (абз. 1 п. 6.1 Постановления). Однако обязанности регистрировать право пользования жилым помещением членов семьи собственника законодательством не предусмотрено. Обязательной регистрации подлежат права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных законодательством (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

КС РФ отметил, что при законодательной регламентации ситуации с сохранением права пользования жилым помещением в доме ЖСК за членами семьи бывшего собственника в случае перехода права собственности на это помещение их интересы должны быть соблюдены, но в то же время не должны ущемляться права нового собственника. Оспариваемая же норма не является надлежащей гарантией указанных прав и интересов (абз. 7 п. 6.1 Постановления).

Суд подчеркнул, что правовая природа приобретения права собственности на жилое помещение членом ЖСК и нанимателем жилого помещения в порядке его приватизации различаются. Следовательно, различаются и права членов семьи собственников соответствующих помещений в случае прекращения семейных отношений. Отсутствие прямого регулирования данных отношений существенно ограничивает право собственности приобретателя такого жилого помещения при полном удовлетворении интересов членов семьи прежнего собственника, что вряд ли можно назвать справедливым. При этом адекватный механизм судебной защиты прав нового собственника отсутствует.

Исходя из этого Суд признал оспариваемую норму неконституционной в той мере, в какой ее расширительное толкование и произвольное применение препятствуют эффективной защите прав приобретателя жилого помещения, который не знал и не должен был знать о наличии прав третьих лиц на приобретаемое имущество. В связи с этим федеральному законодателю поручено внести в законодательство поправки, которые позволят определить правовое положение членов семьи прежнего собственника жилого помещения и обеспечить максимальную прозрачность информации о правах всех третьих лиц на отчуждаемые квартиры.

Кроме того, Суд постановил, что решения по делу заявителя подлежат пересмотру в той части, в которой применялось признанное неконституционным толкование оспариваемой нормы.

***
Таким образом, КС РФ признал, что права третьих лиц на помещение в доме ЖСК при его отчуждении (причем не только в случае реализации с публичных торгов) законодательно не урегулированы, что создает проблемы и для самих третьих лиц, и для нового собственника жилья. Суд посчитал, что федеральный законодатель обязан нормативно урегулировать их правовой статус.

До внесения соответствующих изменений при разрешении вопроса о возможности сохранения права пользования жилым помещением за членами семьи прежнего собственника, включенными в ордер на его предоставление, суды должны учитывать фактические обстоятельства каждого дела: есть ли у данных третьих лиц право пользования иным жилым помещением, какова разница между суммой, вырученной в ходе реализации имущества, и суммой взысканного долга, обеспеченного залогом, хватит ли этих средств для покупки или найма другого жилья и др.

В случае отрицательного ответа на эти вопросы новому собственнику, судя по всему, все же придется пока терпеть в своей квартире посторонних лиц.

Что делать и как восстановить договор купли-продажи квартиры при утере

Если потерян договор купли-продажи квартиры, необходимо сразу действовать, чтобы его восстановить. Документ является доказательством совершения сделки по отчуждению недвижимости, относится к правоустанавливающим, без него невозможно будет произвести регистрацию права собственности на приобретенную квартиру, получить налоговую льготу или совершить иные действия по распоряжению имуществом.

Можно ли восстановить договор купли продажи квартиры

Восстановить договор можно. Для этого необходимо проанализировать:

  • когда было заключено соглашение о продаже;
  • требовалось ли нотариальное заверение;
  • где происходила регистрация сделки.

Если документ был утерян давно, например — с 1996 г. по 1998 г., то у нотариуса искать оригинал бесполезно. В этот период соглашения о купле-продаже недвижимости не подлежали нотариальному заверению.

Вспомнив нюансы заключения договора, можно быстро определить отправную точку поиска.

Что лучше — дубликат или копия договора купли-продажи

Дубликат отличается от оригинала лишь штампом на титульном листе. Он имеет юридическую силу, идентичную оригиналу. С дубликатом можно совершать любые сделки.

Копия не несет юридический силы, а предъявляется в ознакомительных целях.

Где можно получить копию договора купли-продажи квартиры

Искать договор можно в нескольких местах:

  1. У второй стороны сделки (покупателя или продавца). Поскольку документ имеет несколько экземпляров, необходимо найти его второй оригинал. В поисках могут помочь соцсети. Если контрагент уже недоступен или также затрудняется с предоставлением соглашения, стоит искать иные пути получении дубликата.
  2. Обратиться к сотруднику организации, где производилась регистрация договора. Его копия в обязательном порядке предоставляется при процедуре регистрации. Если сделка осуществлялась на протяжении последнего года, то третий оригинал не был перемещен в архив. При небольшом документообороте организации документы могут архивироваться раз в 5 лет. В любом случае переживать не стоит — нужный экземпляр будет выдан организацией, даже если сведения о сделке были заархивированы.
  3. Запросить дубликат у нотариуса. Совет актуален, если договор прошел нотариальное заверение. В противном случае нотариус не поможет.
  4. Обратиться к риелтору. Хранение документации не является обязанностью риелтора, однако стоит попробовать к нему обратиться. Иногда риелторы делают сканкопии документов и хранят их в личных архивах.
  5. Запросить в БТИ подтверждении о праве собственности.

Чтобы быстрее определиться, куда обращаться, можно воспользоваться таблицей:

Дубликат можно получить у нотариуса.

С 1996 до 1998 г.

Договор получить проблематично. В этот период нотариальное удостоверение было не обязательно, а закон об обязательной госрегистрации не вступил в силу. Получить копию можно либо у второго собственника, а если не получается — запросить справку БТИ о владении имуществом.

Продавец может запросить данные, подтверждающие сделку, в налоговой инспекции. По итогу продажи бывший собственник получает доход, и подает документы об уплате налога (или для освобождения от НДФЛ). Сведения обязательно вносятся в базу данных налоговой инспекции.

Покупатель вправе получить налоговый вычет. Если он успел подать сведения до потери договора, информация о факте продажи содержится в инспекции.

Сделки подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Получить дубликат можно обратившись с соответствующим заявлением в регистрационный орган.

Соглашения стали не только регистрировать, но и предварительно заверять у нотариуса. За экземпляром документа можно обратиться к нотариусу или же в Росреестр.

Как восстановить утерянный договор купли продажи квартиры

Обращаясь к сотруднику Росреестра, нотариусу или новому собственнику, гражданин, потерявший договор, должен доказать, что он имеет право получить дубликат. Для этого необходимо предоставить:

  • паспорт;
  • копию договора купли-продажи (если по случайности она осталась);
  • иные документы, подтверждающие принадлежность квартиры получателю дубликата;
  • доверенность, если оформлением дубликата занимается поверенный;
  • при обращении в Росреестр или к нотариусу необходимо оплатить госпошлину.

Если договор прошел регистрацию, проще всего обратиться в отделение Росреестра или МФЦ.

Порядок действий при обращении в Росреестр

Чтобы без труда совершать действия по распоряжению имуществом при утрате правоустанавливающего документа, гражданам необходимо пройти процедуру его восстановления. Она заключается в следующем:

  1. Составить запрос. Форму документа предоставляет сотрудник организации непосредственно по месту обращения. Следует учесть, что запрос емкий и включает подробную информацию об объекте недвижимости, о личности обращающегося. Без документов, отражающих основные характеристики объекта недвижимости, заполнить запрос не получится.
    Скачать образец формы запроса в ЕГРН
  2. Отправить запрос. Для этого можно лично обратиться в отделение регистрационного органа или действовать через законного представителя; отправить запрос почтой; подать заявление в МФЦ.
  3. Оплатить госпошлину, подготовить документы, удостоверяющие личность и подтверждающие право собственности.
  4. Обращение будет рассмотрено в течение 3 дней, после чего сотрудник госоргана отправляет собственнику договор с пометкой «дубликат». Отказ возможен, если заявитель не наделен правами получения такого рода документов.

Сроки

Планируя совершение сделки с недвижимостью, следует учесть, что получение дубликата в Росреестре может занять до 10 дней.

Процесс может оказаться более длительным, если договор был заверен нотариусом, который на текущий момент сложил полномочия. Тогда необходимо выяснить, кому были переданы дела, и обратиться к уполномоченному лицу, заменившему нотариуса. Даже если нотариальная контора прекратила свое существование, не стоит отчаиваться. Необходимо собрать документы и подать запрос в нотариальную палату города (области), но при этом срок получения дубликата может затянуться на 1,5-2 месяца.

Читать еще:  Паспорт БТИ при совешении дарения доли на квартиру

Стоимость

Предоставление дубликата обойдется в небольшую сумму, размер которой зависит от способа получения документа:

  1. Если договор был у второго участника сделки, необходимо попросить сделать копию, а затем — взять оригинал, паспорт и обратиться к нотариусу для получения нотариального заверения. Засвидетельствование верности обойдется в 10 руб. за каждую страницу.
  2. При получении дубликата у нотариуса необходимо оплатить госпошлину в сумме 100 руб. (п. 25 ст. 333.24 НК РФ).
  3. Обращаясь за договором в Росреестр, необходимо предоставить квитанцию об оплате госпошлины, равной 200 руб.

Необходимо сразу внести госпошлину и вместе с квитанцией о ее оплате подавать заявление о выдаче дубликата.

Вопросы юристу

  • Что делать, если договор купли продажи утерян до регистрации права собственности? Продавец умер, родственники сделку не признают.
    Ответ: дубликат оригинала можно истребовать у нотариуса. Если ознакомившись с оригиналом, родственники не будут против регистрации, переход прав покупателю будет регистрироваться от новых владельцев имущества, вступивших в право наследования. Если родственники против, придется обращаться в суд. Важно найти свидетелей заключения сделки, собрать документы, подтверждающие передачу денег усопшему продавцу.
  • У меня украли правоустанавливающие документы на квартиру, продавец отказывается регистрировать сделку купли-продажи и не дает оригинал договора. Как быть?
    Ответ: Нужно обратиться к нотариусу для получения дубликата. Также можно подать в суд ходатайство об истребовании документа для совершения регистрационных действий. В качестве доказательства совершения сделки в суд предоставляется акт приема-передачи, документы об оплате стоимости квартиры.

Получив выписку ЕГРН, подтверждающую регистрацию права собственности, граждане считают, что договор купли-продажи хранить не обязательно. Такое суждение ошибочно, поскольку договор — важнейший документ, подтверждающий переход права на недвижимость. Без него не получится продать, подарить, завещать квартиру.

В случае утраты или порчи документа необходимо сделать его дубликат. На первый взгляд процесс несложный, однако, в силу частых изменений законодательства искать договор приходится порой в разных местах, поэтому для экономии сил и времени нужно сразу уточнить: где сделать дубликат договора купли-продажи? Какие документы понадобятся? Сколько длится процесс восстановления договора и сколько это стоит? Задайте вопрос юристу ros-nasledstvo.ru и получите бесплатную консультацию.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Покупка квартиры через ЖСК

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) — один законных способов привлечения средств граждан на строительство жилых домов. Несмотря на легальность схемы, она характеризуется неоднозначностью нормативного регулирования, ввиду чего у членов кооператива возникает множество рисков. Так, стоимость покупки квартиры определяется размером паевого взноса члена, который может быть увеличен, риск чего всецело ложится на плечи пайщика.

Предоставление членства в кооперативе осуществляется по поданному потенциальным пайщиком заявлению и иным документам после уплаты вступительного взноса. Часто после этого, членов ЖСК склоняют к подписанию договора, который, однако, не предоставляет дополнительных прав и по сути является нецелесообразным. При этом пайщики имеют право на налоговый вычет.

Риски при покупке квартиры в ЖСК

Согласно ст. 1 Федерального закона № 214 от 30.12.04, жилищно-строительные кооперативы — это один из допустимых законом способов привлечения средств граждан для строительства многоквартирных домов. Согласно ст. 110 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) ЖСК является добровольным объединением граждан, которые своими средствами участвуют в строительстве и последующем содержании жилой недвижимости.

Решение о создании ЖСК принимается собранием учредителей — любых лиц, которые желают организовать кооператив.

Основная проблема схемы покупки квартиры через строительный кооператив — недостаточно четкое законодательное регулирование данного процесса, с чем и связаны основные риски, среди которых выделяют:

  1. Отсутствие гарантий, что конечная цель — возведение многоквартирного дома, в итоге, будет достигнута. Ввиду тех или иных причин (финансовые трудности, отсутствие разрешительных документов и т.д.) строительство может постоянно откладываться или быть вовсе замороженным.
  2. Какие-либо точные сроки окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию не оговариваются, а если и указываются, то при их несоблюдении, никакой ответственности перед своими членами ЖСК не несет.
  3. Строительный кооператив, не дает своим членам гарантий того, что им будет предоставлена квартира. Решение о ее выделении, а также о вселении в помещение конкретных лиц принимает только общее собрание членов (ст. 124 ЖК РФ).
  4. На права пайщиков не распространяются нормы ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ«Об участии в долевом строительстве…», ввиду чего они не могут требовать возмещения убытков, взыскания неустоек и пеней, а также исправления каких-либо дефектов предоставленного им жилья.
  5. Контроль за финансовой и хозяйственной деятельностью кооператива осуществляет только ревизионная комиссия, избираемая на общем собрании — государственный контроль над его деятельностью отсутствует.

В какую сумму обходится покупка квартиры через ЖСК

В целях поддержания конкурентоспособности объекта строительства, возводимого кооперативом, размер паевого взноса за который членам обещают передать квартиру, как правило, на 12–20% ниже, чем стоимость жилья по договорам долевого участия.

На начальном этапе строительства пониженная цена за квартиру в новостройке обусловлена тем, что кооператив лишен необходимости осуществлять большинство затрат — сбор средств может осуществляться без наличия прав на земельный участок и без подготовки разрешительной и проектной документации.

Обратим внимание на некоторые особенности:

  • Изначально, стоимость квартиры в новостройке, равная размеру пая, который должен быть внесен участником кооператива, фиксируется в уставе ЖСК (п. 1 ст. 125 ЖК РФ). Такая сумма может быть также установлена и паенакопительным договором, однако, если она противоречит уставу, то эта стоимость не может быть воспринята как действительная.
  • Согласно п. 2 ст. 123.3 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), члены ЖСК солидарно несут дополнительную ответственность по обязательствам кооператива, в пределах невнесенного дополнительного взноса. Таким образом, если окончание строительства будет невозможно ввиду финансовых трудностей объединения, обязанность по дополнительному финансированию ложится на плечи самих пайщиков.
  • Более того, согласно ст. 11 ФЗ № 215 от 30.12.04 «О жилищных накопительных кооперативах», решением общего собрания в устав ЖСК могут вноситься изменения. Таким образом, размер пая (стоимость квартиры) может быть увеличена также и по воле общего собрания кооператива.

Пахомов, на основании решения правления ЖСК «Жилье», стал в 2014 г. его членом и внес соответствующий вступительный вклад. Согласно уставу кооператива, участники объединения должны были до конца 2015 г. внести свои паевые взносы. Размер пая составлял 2 млн р., которые Пахомов уплатил в установленные сроки. Однако, уставом ЖСК было предусмотрено, что до окончания строительства размер пая является ориентировочным и может пересматриваться общим собранием, что и было сделано в декабре 2015 г. Так, решением общего собрания размер пая каждого из членов был увеличен на 200 т.р., которые пришлось доплатить и Паховому, несмотря на полноценное исполнение обязательства.

Вступительный взнос в жилищный кооператив

Прием в участники ЖСК осуществляется на основании заявления, поданного в правление кооператива. Решение о принятии гражданина рассматривается правлением в течение месяца и утверждается на общем собрании членов. В случае принятия положительного решения, заявитель признается участником кооператива после внесения вступительного взноса (ст. 121 ЖК РФ).

Согласно п. 9 ст. 5 ФЗ № 215, оплата вступительного взноса осуществляется после внесения сведений о члене в единый реестр юридических лиц. А согласно ст. 25 — взносы оплачиваются участниками единовременно и не подлежат возврату при прекращении членства.

В случае неоплаты вступительного взноса в течение 3 месяцев с момента внесения указанных сведений, они подлежат аннулированию. Конкретный размер и последствия неуплаты взноса определяются уставом или отдельным положением и, как правило, состоят в отмене решения о членстве.

Договор приобретения квартиры в ЖСК

Как до получения членства в ЖСК, так и после, правление кооператива предлагает потенциальным пайщикам заключить договор паенакопления. Помимо других положений, такие договоры в большинстве случаев содержат условия о составе, размере и порядке внесения паевых взносов членов кооператива, а также о порядке передачи конкретной квартиры в собственность определенного пайщика.

Перед подписанием такого договора, покупатель квартиры по схеме ЖСК должен учитывать, что:

  • Нормами законодательства закреплено, что размер и порядок внесения паев (п. 1 ст. 125 ЖК РФ), а также ответственность за его не внесение и нарушение графика его внесения (п. 3 ст. 6 ФЗ № 215) должны определяться уставом. Каких-либо других способов привлечения средств на застройку жилищным и гражданским законодательством не предусмотрено.
  • Предоставление жилых помещений, а также вселение в них, согласно ст. 124 ЖК РФ, осуществляется на основании решения общего собрания ЖСК, принятие которого возможно только при условии, если член полностью оплатил свой паевой взнос. Порядок вынесения таких решений и приобретения прав на жилье устанавливается в уставе объединения.
  • Ввиду того, что законодательство не предусматривает каких-либо договорных способов привлечения средств в ЖСК и выделения за это недвижимости, паенакопительный договор не может являться основанием для принятия от члена кооператива паевых взносов, а также основанием для выделения ему квартиры.

Документы для покупки и регистрации квартиры

Документы, необходимые для покупки квартиры через ЖСК, необходимо разделить на 2 группы:

  1. те, которые понадобятся для вступления в кооператив;
  2. те, которые потребуются для оформления права собственности на жилье, уже после сдачи его в эксплуатацию.

Для получения членства в объединении потенциальному пайщику необходимо предоставить:

  • Заявление о предоставлении членства в ЖСК.
  • Копия паспорта.
  • Копия ИНН.
  • Документ о составе семьи (в некоторых случаях).

После окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию для регистрации права собственности в Росреестре понадобится:

  • Заявление о государственной регистрации.
  • Копия паспорта.
  • Справка о полной выплате паевого взноса.
  • Выписка из протокола о принятии в члены ЖСК.
  • Выписка из решения общего собрания ЖСК о предоставлении жилого помещения.
  • Акт о сдаче дома в эксплуатацию.
  • Акт вселения (допуска в квартиру, приема-передачи).
  • Кадастровый паспорт.
  • Отчет об оценке.
  • Квитанция об оплате госпошлины.

Налоговый вычет при покупке квартиры через ЖСК

Согласно ст. 220 Налогового кодекса РФ (НК РФ), граждане-резиденты РФ, являющиеся налогоплательщиками налога на доходы физических лиц (НДФЛ), при покупке или строительстве жилья получают право на налоговый вычет, в размере 13% от понесенных затрат не превышающих 2 млн рублей. Подобная государственная компенсация предоставляется одноразово, а ее максимальный размер не может превышать 260 тыс. рублей (13% от 2 млн).

Вычет предоставляется за счет уплаченного налогоплательщиком НДФЛ, исходя из чего, размер получаемой компенсации не может превышать суммы уплаченного в год получения вычета налога.

Это возможно при условии, что право на налоговый вычет было заявлено не ранее 01.01.2014.

Право собственности на квартиру в ЖСК может возникнуть только после уплаты полной суммы паевого взноса. Сама же квартира может быть передана собственнику, только если она фактически существует, что подтверждается подписанным передаточным актом.

Исходя из этого и согласно письму Минфина от 23.04.2013 № 03-04-05/4-403, член ЖСК сможет воспользоваться правом на вычет не ранее того налогового периода, когда он получит передаточный акт на жилье, при условии выплаты полной суммы пая.

Заключение

Покупка квартиры через ЖСК, несмотря на довольно приемлемую цену жилья, один из самых опасных способов приобретения недвижимости на первичном рынке.

Подобные схемы сопряжены с массой рисков, связанных с недостаточной законодательной регламентацией деятельности таких объединений, ввиду чего, минимизировать их практически невозможно. Так, приобретая жилье в кооперативе, нужно быть готовым к возможному увеличению его стоимости, продлению сроков строительства и прочим нарушениям прав его членов.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector