Оценка стоимости аренды недвижимости
Advokat-pavlovich.ru

Юридический портал

Оценка стоимости аренды недвижимости

Методы оценки стоимости аренды

  • Соблюдение ФЗ № 135
  • ФСО-1
  • ФСО-2
  • ФСО-3
  • 10-ти летний опыт работы
  • Более 700 проведенных оценок
  • Наша компания не бюрократизирована и у нас нет десятков руководителей, кормящихся за счет клиентов.
  • Все наши сотрудники, имеют огромный опыт в оценке различных объектов и отработанные методы, сильно сокращающие трудозатраты на оценку.
  • Мы не тратим Ваши деньги на свою имиджевую атрибутику. Лучший имидж для нас – довольные клиенты.

Стоимость аренды выражается в так называемой арендной ставке. Это величина регулярной выплаты, которая совершается арендатором на счет арендодателя. Рыночная величина этого показателя формируется на основании сложившегося на рынке уровня расценок при сдаче в аренду объекта с аналогичными технико-эксплуатационными характеристиками и функциональным назначением.

Важность правильного определения фактической стоимости аренды

Суть арендной платы заключается в том, чтобы сделать условия сделки выгодными для всех ее участников. Величина платежа должна быть достаточной в плане финансового интереса для владельца недвижимости с одной стороны, но не быть чрезмерной, оставляя арендатору необходимую для дальнейшего ведения успешного бизнеса часть прибыли. Учитывая сказанное, становится понятным, почему именно вопросу оценки стоимости аренды уделяется наибольшее внимание при подготовке и обсуждении условий договора.

При расчете стоимости аренды требуется обязательно принимать во внимание вид применяемой арендной ставки. В настоящее время используется три основных разновидности этого параметра:

  • фиксированная. Определяется в денежном выражении и в виде твердой суммы. Эффективна при использовании надежной валюты или в условиях стабильной экономики;
  • переменная. Рассчитывается по формуле с периодически изменяющимися коэффициентами. Обычно они учитывают инфляцию и другие возможные риски. Такой вариант арендной ставки применяется в условиях нестабильной экономической ситуации;
  • процентная. Величина арендной ставки привязывается к размеру получаемого арендатором дохода. Этот подход к определению стоимости аренды при грамотном практическом применении нередко становится наиболее выгодным для обеих сторон.

Основные методы оценки стоимости аренды

Как и при предоставлении большинства оценочных услуг, стоимостная экспертиза аренды предусматривает использование различных методик. Все они базируются на трех главных способах расчет – сравнительном, доходном и затратном. Поэтому вполне логичным является более детальное рассмотрение каждого из них. Отдельного внимания заслуживает описание методов расчета стоимости аренды земельных участков, так как они имеют несколько характерных особенностей.

Сравнительный метод

Востребованный в сегодняшних условиях вариант расчет стоимости аренды. Его популярность объясняется сочетанием высокой точности оценки с относительно небольшим уровнем трудозатрат. Методика расчета базируется на изучении и анализе уже совершенных сделок с объектами, характеристики которых близки к оцениваемому. Кроме того, принимаются во внимание также коммерческие предложения, имеющиеся на рынке на момент оценки.

Единственным существенным недостатком методики выступает трудность оценки аренды нестандартных объектов недвижимости, которые попросту не имеют аналогов. Еще одним неприятным минусом выступает сложность работы на неразвитых рынках, когда отсутствует объемная база данных, достаточная для определения закономерностей и трендов.

В остальном сравнительный метод заслуженно считается одним из самых часто применяемых в работе экспертов-оценщиков на рынке аренды недвижимости. Его сфера использования продолжает расширяться, что объясняется активным развитием этого рыночного сегмента, а также постоянным увеличением его информационной составляющей.

Затратный метод

Суть затратного метода оценки стоимости аренды заключается в получении ответа на вопрос о том, какие расходы понадобятся для получения объекта, аналогичного по характеристикам оцениваемому. Такой способ особенно часто используется при оценке недвижимости, но может быть применен и к арендным отношениям.

Ключевое значение в процессе оценки имеет определение уровня износа – физического и морального – арендуемого объекта, который напрямую влияет на коммерческую ценность права аренды. Он вычитается из стоимости приобретения или аренды земельного участка, а также покупки или строительства на нем новых зданий. Результат расчета является рыночной стоимостью аренды, полученной затратным методом.

Доходный метод

Основу доходной методики определения стоимости аренды составляет прогнозирование и последующее сопоставление уровня доходов, получаемых от коммерческого использования арендуемого объекта, с величиной расходов, сопровождающих подобную деятельность арендатора. Этот способ расчета наиболее эффективен в том случае, если речь идет о стабильно успешном бизнесе, имеющем долгосрочные контракты на поставку продукции или предоставление услуг.

Точность оценки стоимости аренды в значительной степени зависит от грамотного дисконтирования результатов расчета. Это необходимо для того, чтобы учесть инфляционные издержки и другие подобные временные риски. Кроме того, требуется дополнительно рассчитывать возможную прибыль от капитализации получаемых доходов, что особенно важно при определении стоимости долговременных арендных отношений.

Особенности оценки стоимости аренды земельных участков

Все три описанных метода широко применяются при определении стоимости аренды земельных участков. При этом для данной категории объектов оценки разработаны несколько специальных способов, которые введены в действие и рекомендованы к практическому использованию Распоряжением №1102-р. Нормативный документ разработан специалистами Минимущества и 10 апреля 2003 года подписан главой ведомства.

В Распоряжении приводятся 6 методов оценки стоимости права аренды земельных участков, которые комбинируют особенности трех описанных выше способов расчета. С некоторой долей условности к сравнительному подходу к оценке можно отнести три метода: сравнения продаж, выделения и распределения. Доходный подход также включает в себя три способа – капитализации продаж, остатка и предполагаемого использования. Затратный подход к расчету стоимости аренды земельных участков используется в методах выделения и остатка.

Оценка аренды недвижимости (участка, квартиры, помещений)

Спросом среди клиентов пользуется оценка аренды недвижимости. Процедура не такая простая, как кажется изначально. Для этого потребуется учесть ряд параметров, чтобы рассчитать оптимальную стоимость арендной платы. Всегда обращайтесь за помощью к специалистам, которые имеют опыт и соответствующую квалификацию.

Оценка аренды квартиры в Владимире

При определении данного параметра обычно учитывается несколько показателей:

  1. Рыночная стоимость жилья.
  2. Его основные характеристики.
  3. Текущая ситуация.

Проводится оценка рыночной стоимости аренды по следующей схеме:

  1. Изначально определяются основные параметры помещения. Среди них расположение, тип дома, планировка, количество комнат, жилая площадь, ряд других показателей.
  2. Специалисты подбирают похожие варианты со схожими характеристиками.
  3. Рассчитывают среднюю стоимость.
  4. Учитывают параметры изучаемого объекта, факторы, играющие на повышение или понижение.
  5. Устанавливают оптимальную арендную плату.

Получается, что оценка аренды квартир в Владимире осуществляется по методике изучения рынка и поиска схожих вариантов. Такой способ наиболее правильный, ведь он позволяет установить точную стоимость в случае сдачи помещения в аренду.

Цены на оценку стоимости аренды недвижимости в Владимире

Установление арендной платы (аренда) от 3 дней от 1000 руб.

Телефон:
+7 (495) 668-64-79

Оценка стоимости аренды нежилого помещения и коммерческих объектов

В отличие от оценки рыночной стоимости аренды для квартиры, коммерческие объекты изучаются с использованием доходного способа. В качестве основы выступает прибыль, которую можно получить за время владения имуществом.

Какие параметры учитываются?

  1. Площадь помещения.
  2. Его тип.
  3. Предполагаемое использование при аренде.
  4. Местонахождение.
  5. Возможность эффективного применения для конкретных целей во время аренды.
  6. Насколько удачным вариантом станет данный объект для аренды.
  7. Примерный уровень прибыли от аренды.

Для многих типов коммерческой недвижимости важна не только площадь и возможность применения с конкретными целями, но и расположение. Чем более выгодным является местонахождение, тем выше будет плата за использование объекта.

Данная процедура сложна, но у профессионалов она проблем не вызовет. Учитывая множество показателей, рекомендуется уделить особенное внимание выбору компании для обращения.

Оценка аренды земельного участка

Земельные участки тоже могут передаваться во временное пользование за вознаграждение. Оценка аренды земли может проводиться по нескольким схемам, в зависимости от целей ее использования и ряда сопутствующих параметров. Стоит назвать основные показатели, которые будут важны:

  1. Дальнейшее использование участка.
  2. Возможность применения его для этой цели.
  3. Есть ли законодательные ограничения. Они напрямую зависят от категории земель.
  4. Наличие сооружений, они тоже передаются во временное пользование.
  5. Расположение, удаленность от населенных пунктов.
  6. Текущее положение дел на рынке.
  7. Наличие какой-то инфраструктуры и инженерных коммуникаций.

В оценку права аренды может входить и ряд дополнительных параметров:

  1. Возможность передачи участка в аренду.
  2. Имеет ли собственник реальные права на землю.
  3. Поиск обременений.
  4. Проверка документов, выявление возможных проблем.
  5. Сбор другой важной информации, которая поможет принять правильное решение.

Как проходит процедура оценки аренды?

Оценка аренды недвижимости обычно осуществляется по следующей схеме:

  1. Клиент подбирает компанию по оценке аренды и обращается в нее.
  2. Передает документы и основную информацию.
  3. Специалисты изучают данные.
  4. В зависимости от типа недвижимости, они определяют методику оценки аренды и перечень показателей, которые будут использовать в дальнейшем.
  5. Выполняют анализ по параметрам.
  6. Устанавливают справедливую стоимость аренды на основе всего перечня информации.
  7. Формируют заключение с данными.
  8. Документы выдаются клиенту.

Непосредственно вся процедура оценки аренды проводится быстро и не займет много времени. Важно, что клиент сможет получить объективную информацию по оценке арендной платы. Определяется оптимальное вознаграждение за пользование имуществом (арендная плата).

Принцип независимости во время процесса оценки арендной платы

Чтобы данные были достоверными, компания должна соблюдать принципы независимости. В чем они заключаются:

  1. Использование только тех данных, которые были получены во время процесса оценки арендной платы.
  2. Полная объективность при проведении оценки аренды.
  3. Недопустимость изменения информации в интересах заказчика.

Только если сотрудники были объективными, они не пытались подменить параметры, как-то подкорректировать их или предоставить измененный результат, то процедуру можно назвать независимой.

Какую компанию выбрать для обращения по оценке стоимости аренды недвижимости?

С каждым днем количество организаций в данной сфере увеличивается. Определиться среди них становится все сложнее. Но так важно привлечь профессионалов к этому процессу, которые смогут справиться со всеми задачами.

«Независимая оценочная компания» — лучший выбор для вас! Позвоните нам, сотрудники ответят на ваши вопросы и назначат удобное время для встречи. У нас вся процедура отлажена, вы сможете быстро получить результаты.

Перечислим несколько преимуществ оценки арендной платы у нас:

  1. Процесс организован на высшем уровне, учтены все нюансы.
  2. Вам не нужно будет долго ждать результатов.
  3. В компании работают только квалифицированные специалисты с большим опытом. Уделяется особенное внимание подбору сотрудников.
  4. Сформирован штат. Все поступающие заявки оперативно обрабатываются и распределяются между профессионалами.
  5. Предлагаются оптимальные цены.
  6. Вы получите максимально точные данные.

Чтобы заказать оценку аренды жилой и нежилой недвижимости в Владимире, звоните:

Телефон:
+7 (495) 668-64-79

Оценка стоимости аренды недвижимости – услуги по оценке ставки аренды и рыночной стоимости арендной платы в Москве и Московской области

Объект оценки – арендная плата и ставка аренды

Несмотря на то, что в речевом обороте возникло устойчивое словосочетание “оценка арендной платы и арендной ставки”, такая формулировка не совсем точно соответствует статье 5 закона “Об оценочной деятельности в РФ”. Закон не предусматривает “плату” в качестве объекта оценки, он считает объектами оценки материальные вещи, права, работы, услуги, информацию.

Читать еще:  Вкомандировка к постоянному месту жительства

В данном случае правильнее говорить об оценке стоимости права пользования или совокупности прав владения и пользования объектом недвижимости, а не об “оценке арендной платы”, несмотря на то, что величина этой “платы” обычно совпадает с величиной рыночной стоимости оцениваемых прав.

То есть, при употребление термина “оценка арендной платы и ставки аренды”, которое стало повсеместным, надо понимать, что в данном случае объектом оценки является “Право владения и/или пользования объектом недвижимости на условиях, определенных в арендном договоре”. При этом, в задании на оценку должны быть обязательно указаны основные условия предполагаемого (или уже существующего) арендного договора.

Существенные условия арендного договора

Основным источником информации о параметрах объекта оценки является договор аренды или его проект, который может быть подписан в будущем. Какие же именно условия арендного договора определяют состав и качество прав арендатора?

1. Условия аренды.
Наиболее важные параметры – это срок аренды, платежный период, ограничения на использование ресурсов (электроэнергии, воды, тепла), ограничения на время использования (в рабочее время, круглосуточно, за исключением выходных и праздничных дней, либо без ограничений), условия финансового стимулирования арендатора (предоставление арендных каникул на время обустройства, зачет дополнительных затрат арендатора в сумму арендной платы, например, зачет расходов на ремонт арендуемого помещения).

Кроме того, договор аренды может содержать право и условия выкупа арендуемого объекта в собственность арендатора, что также может оказывать заметное влияние на арендную ставку.

2. Характеристики объекта недвижимости.
Основные характеристики, влияющие на ставку аренды:

  • тип объекта недвижимости и его назначение;
  • общая площадь;
  • местоположение;
  • транспортная доступность – удаленность от центра и станций метро;
  • техническое состояние объекта;
  • качество и состояние отделки;
  • функциональность помещений, соотношение полной и полезной площади;
  • этаж;
  • наличие и состав средств связи;
  • состав коммунальных услуг;
  • наличие парковки и охраны.

Параметры сравнения объекта оценки и аналогов

Для того, чтобы оценить арендную плату и ставку аренды методами сравнительного подхода необходимо выбрать аналоги – предложения к аренде похожих объектов недвижимости на условиях, аналогичных тем, которые определены в задании на оценку. То есть нужно подобрать аналоги, которые сопоставимы с объектом оценки как по физическим параметрам, так и по условиям аренды.

Что касается группы физических параметров, характеризующих сам объект недвижимости, то здесь все достаточно просто. На развитом рынке, например, рынке аренды недвижимости г. Москвы, всегда можно подобрать достаточно близкие аналоги. Но как быть со второй группой параметров – условиями арендного договора?

Здесь возможны две ситуации:

Первая – объект оценки сдается в аренду на типовых для данного рынка условиях – как правило, это аренда на 1 год с правом пролонгации и без каких-либо существенных ограничений на использование арендуемой недвижимости. В этом случае не возникает проблем с выбором аналогов и проведением сравнения.

Вторая ситуация – это когда оценивается объект, имеющий существенные отличия в условиях аренды от типовых рыночных предложений. Например, это длительный срок аренды, не 1 год, а 20 лет. Проигнорировать эту разницу нельзя, она слишком существенна, но поиск аналогов с таким сроком аренды, скорее всего, не даст хороших результатов (кроме рынка земли, на котором долгосрочная аренда является типовым предложением). В этом случае придется обходиться аналогами, близкими по всем остальным параметрам, кроме срока аренды, и вводить корректировку на срок аренды.

Отметим, что применение больших корректировок (более 15%) нежелательно, так как это может внести искажения в итоговую стоимость, а также сделает отчет об оценке уязвимым для критики, особенно при оценке государственных объектов.

Оценка арендной платы при сдаче в аренду государственной и муниципальной недвижимости

При сдаче в аренду недвижимого имущества, принадлежащего Российской Федерации или ее субъектам, или муниципальным образованиям, оценка ставки аренды и арендной платы является обязательной в силу статьи 8 закона “Об оценочной деятельности в РФ”. Поскольку государство обладает очень большим фондом недвижимого имущества и активно сдает его в аренду, то этот вид оценки является массовым.

Особенностью такой оценки является то, что отчет об оценке стоимости аренды может быть направлен на экспертизу на предмет его соответствия закону и стандартам оценочной деятельности. При наличии отклонений от установленных требований отчет не будет принят для целей совершения сделки по сдаче в аренду объекта недвижимости.

Какие замечания часто предъявляются к отчетам об оценке арендной ставки государственной и муниципальной недвижимости?

1. Описание объекта оценки.
Как уже было сказано, в данном случае объектом оценки является не сам объект недвижимости, а право его владения и пользования на условиях арендного договора. То есть отчет должен содержать не только описание самого объекта, но и основные условия арендного договора (см. раздел Существенные условия арендного договора).

2. Право на заключение договора на оценку.
Заключить договор на оценку государственного или муниципального имущества может только лицо, уполномоченное собственником – этот пункт содержится в статье 10 “Закона об оценочной деятельности в РФ”. Зачастую, для того, чтобы перенести на арендатора стоимость услуг по оценке, заказчиком оценки выступает не арендодатель, в чьем ведении находится объект, а арендатор – коммерческая структура. В этом случае необходимо дополнительное основание для заключения договора – поручение (разрешение) арендодателя заключить договор на оценку объекта аренды. При отсутствии такого поручения (разрешения) по формальным основаниям отчет об оценке арендной ставки могут не принять.

3. Корректировки аналогов.
Любой метод из сравнительного подхода к оценке недвижимости требует введения корректировок на различия объекта оценки и объектов-аналогов. Эти корректировки могут быть количественными или качественными.

При внесении количественных корректировок, их размер должен быть обоснован – либо ссылками на опубликованные источники информации, либо анализом существующих рыночных данных, проведенным самим оценщиком.

При применении качественных корректировок корректируется не само значение цены аналога, а только фиксируется наличие качественного преимущества (недостатка), объекта-аналога перед объектом оценки. Такие качественные отличия по выбранным параметрам сравнения обычно обозначаются символами ↑ и ↓.

То есть, если аналог отличается в лучшую сторону по какому-то параметру, то по этому параметру ставится ↓, если в худшую – ↑, а если не отличается, то корректировки попросту нет. Этот метод подробно описан в книге Е.С. Озерова “Экономический анализ и оценка недвижимости”.

При применении качественных корректировок по каждому параметру сравнения необходимо указать при каких условиях корректировка необходима, а при каких – нет. Применение метода качественных сравнений оправдано лишь в том случае, когда объекты-аналоги по своим основным ценообразующим параметрам совпадают с объектом оценки, а корректировки проводятся лишь по второстепенным ценообразующим параметрам.

Услуги по оценке стоимости аренды

Наша компания имеет более чем 15-летний опыт в оценке ставки аренды для любых целей, в том числе для сдачи в аренду недвижимого имущества, принадлежащего Российской федерации, субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям.

Мы располагаем большим штатом квалифицированных экспертов-оценщиков, специализирующихся на этом виде оценки и проводим оценку арендной платы объекта недвижимости в кратчайшие сроки (3-5 дней).

Ознакомиться с итоговым документом, который получает заказчик после проведения оценки можно на примере отчета об оценке ставки аренды, подготовленного специалистами нашей компании.

По всем вопросам, связанным с оценкой ставки аренды, обращайтесь к нашим специалистам по тел. +7 495 726-8674.

Для получения информации о сроках и стоимости оказания услуги по определению стоимости арендной платы, вы можете отправить

“Запрос о сроках и стоимости услуг по оценке недвижимости”

Требуемые документы для оценки ставки аренды

  1. Свидетельство о государственной регистрации права на объект, сдаваемый в аренду (или иной правоподтверждающий документ).
  2. Подтверждение полномочий заказчика на заключение договора на оценку (при оценке государственной или муниципальной недвижимости).
  3. Технический паспорт объекта.
  4. Экспликация и поэтажный план.
  5. Договор аренды или перечень существенных условий договора аренды:
    • состав передаваемых прав;
    • срок аренды;
    • условия платежа и платежный период;
    • ограничения в использовании объекта аренды арендатором;
    • обязательства по оплате коммунальных платежей;
    • условия финансового стимулирования арендатора (если есть);
    • условия досрочного расторжения договора;
    • другие существенные условия (если есть).

Онлайн расчет ставки и стоимости аренды нежилых помещений офисного/административного назначения в Москве

Для приблизительной оценки стоимости аренды офиса в Москве вы можете воспользоваться нашим он-лайн калькулятором. Калькулятор позволяет рассчитать как величину ставки аренды за один квадратный метр общей площади объекта в год, так и величину годовой арендной платы за все помещение с учетом его основных свойств.

С помощью этого калькулятора можно провести расчет арендной платы и ставки аренды за 1 кв. метр не только на текущую, но и на прошедшую дату, для периода 2011 г. – 2020 г.

“Калькулятор ставки аренды офисного помещения в Москве”

ВНИМАНИЕ: Калькулятор рассчитывает средние/базовые значения арендной ставки за 1 кв. м. офисных помещений в г. Москве, но при расчете стоимости арендного платежа за все помещение может вводиться корректировка на размер площади, то есть для больших площадей ставка аренды будет уменьшаться.

Калькулятор не дает точной величины стоимости аренды оцениваемого помещения, а вычисляет лишь некоторый ценовой ориентир, для точной оценки необходимо обращаться к профессиональному оценщику недвижимости.

Методы оценки стоимости аренды

В определении величины арендной платы заинтересованы обе стороны сделки. Оценка стоимости объекта – многогранная процедура, для которой привлекают профессионального оценщика. Важно, чтобы он соответствовал формальным признакам: состоял в СРО, имел действующий страховой полис и квалификационный аттестат по направлению «Оценка недвижимости», и был опытным в этой сфере. Только в этих ситуациях он сможет уместно применить методы оценки арендной платы и достоверно рассчитать ее рыночную стоимость.

Почему важно правильно определить фактическую стоимость аренды

Обращение к независимому оценщику перед сдачей объекта в аренду – добровольное решение арендодателя либо арендатора. Отметим, что по закону оценка арендной ставки обязательна, если предметом договора найма/аренды является государственная или муниципальная недвижимость.

Независимая оценка призвана:

  • найти «баланс» между арендатором и арендодателем;
  • сделать условиями выгодными для обоих.

Арендные платежи не должны быть несправедливо высокими для арендатора, и достаточными – для арендодателя. В противном случае не будут соблюдены финансовые интересы обеих сторон.

Основные подходы и методы оценки стоимости аренды

При оценке арендной стоимости оценщики используют три базовых подхода, основанных на:

  • Прогнозировании доходов, которые будут получены при использовании объекта для коммерческих целей – доходный подход.
  • Сравнении с условиями сдачи в аренду аналогичных объектов в регионе – сравнительный подход.
  • Расчете затрат, которые бы имели место при приобретении идентичного объекта недвижимости, – затратный подход.
Читать еще:  Оплата членских взносов в снт по новому закону

Задача оценщика – выбрать и скомбинировать подходы, которые позволят получить объективный результат. По ФСО №1, оценщики в рамках подхода могут выбирать, какие методы использовать.

Сравнительный подход

Метод сравнения с аналогами базируется на сравнении ситуаций сдачи в аренду объектов со схожей полезностью. Он основывается на следующем принципе: арендатор не будет платить арендную плату больше, чем другой арендатор платит за аналогичный объект.

Расчетам предшествует сбор оценщиком информации об аналогичных сделках. При оценке аренды этот метод признан самым популярным. Подход применим в ситуациях, когда можно найти объекты, схожие с оцениваемым предметом договорных отношений. Если объект уникален, то применение сравнительного подхода ограничено или невозможно.

Затратный подход

Предметом арендных отношений могут быть разные объекты недвижимости: земельный участок, здания, помещения и др. Их приобретение, улучшение, ремонт до сдачи в аренду подразумевает определенные расходы. Собственники заинтересованы возместить эти затраты. «Классическая» ситуация применения затратного подхода сводится к следующему: рассчитывается сумма расходов на приобретение, воссоздание аналогичного объекта недвижимости. Однако оценка арендной платы затратным подходом имеет свои особенности – они связаны со спецификой оцениваемого объекта. Ни один арендодатель не согласится сдать объект в аренду по ставке, которая бы не обеспечила возврат капитала. Рассчитывается сумма, которая бы гарантировала возмещение расходов не при единовременной оплате (как при купле-продаже, например), а при разбивке его на определенный период, равный длительности арендных отношений.

В рамках затратного подхода используются метод рекапитализации и экономической амортизации.

Метод рекапитализации при оценке рыночной арендной ставки направлен на то, чтобы установить такую стоимость, в которую были бы заложены расходы собственника в недвижимость. Такой подход применяется с целью возмещения расходов.

В зависимости от целей, поставленных перед оценщиком, специалист при расчете коэффициента рекапитализации может использовать одну из разновидностей учета нормы возврата: метод Ринга, Инвуда или Хоскольда. Чтобы его определить, оценщику необходимо проанализировать характеристики объекта оценки, текущее состояние, степень износа.

При расчетах методом экономической амортизации независимый оценщик определяет степень износа арендуемого объекта (причем рассматривается как моральный, так и физический износ). Расчет рыночной стоимости аренды осуществляется с учетом износа. Также учитываются все затраты арендодателя на содержание арендуемого объекта недвижимости.

Доходный подход

Он применяется в отношении нежилых помещений, которые используются в коммерческих целях. Оценщик основывается на прогнозировании доходов и реализуется через два метода – капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. На заметку! Применение доходного подхода при оценке аренды вызывает споры у специалистов. Его особенность в том, что он основан больше на интересах арендатора. Оценщик учитывает, что благоразумный арендатор не согласится на арендные платежи за определенный период, которые бы превысили его доход от пользования арендуемым помещением или земельным участком. Задача оценщика – не только анализировать арендуемую недвижимость, но рассчитать доход типичного арендатора от пользования правом аренды.

Есть ли особенности в оценке стоимости аренды земельных участков

Сравнительный, доходный и затратный подходы используются при оценке стоимости аренды всех видов недвижимости: нежилых помещений, квартир, земельных участков. Кроме базовых методик при определении стоимости арендной платы земли, используются еще 6 способов (отчасти они дополняют основные). Они были разработаны Минимуществом еще в 2003 году. Перечислим их: методы сравнения продаж, выделения, распределения, капитализации дохода, остатка, предполагаемого использования.

Арендные ставки земельных участков, находящихся в собственности РФ в ряде случаев могут определяться в процентах от кадастровой стоимости.

Методика оценки товарного знака

Подробнее

Оспаривание кадастровой стоимости: госпошлина

Подробнее

Методы оценки бизнеса

Подробнее

ООО «РусБизнесОценка», © 2012–2020

  • Услуги для юридических лиц
  • Оспаривание кадастровой стоимости
  • Оценка коммерческой недвижимости
  • Оценка офисных помещений
  • Оценка арендной платы
  • Оценка товарного знака
  • Оценка нематериальных активов
  • Оценка предприятия
  • Оценка финансового состояния предприятия
  • Оценка дебиторской задолженности
  • Переоценка основных средств
  • Оценка бизнеса
  • Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка
  • Оценка ценных бумаг
  • Оценка акций
  • Оценка облигаций
  • Оценка векселя
  • Оценка инвестиционных проектов
  • Оценка имущественных комплексов
  • Оценка для целей МСФО
  • Оценка машин и оборудования
  • Оценка доли в ООО
  • Оценка вклада в Уставный капитал
  • Оценка незавершенного строительства
  • Оценка интеллектуальной собственности
  • Услуги для физических лиц
  • Оценка наследства
  • Оценка имущества
  • Оценка транспорта
  • Оценка ущерба имуществу
  • Оценка земельных участков
  • Оценка жилой недвижимости

г. Москва , 2-й Южнопортовый проезд, дом 16, стр. 8, к.305, Бизнес центр «Южный порт»

Расскажем о оценке стоимости аренды нежилого помещения. Рассмотрим договор оценки недвижимости и аренды: образец

Успешное планирование любого процесса невозможно без определения ценности активов и будущих затрат.

Рынок оценочных услуг призван «привести к общему знаменателю» планы и их результаты.

Весомое доказательственное значение будет иметь только отчет, составленный профессиональными оценщиками – членами саморегулируемой организации (СРО), застраховавшим свою ответственность.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

Оценка стоимости аренды нежилого помещения

Оценка арендной платы помещения сводятся к определению стоимости (выражение в денежном эквиваленте) права аренды и/или размера арендной платы.

Ниже перечислены распространённые ситуации, в которых встает вопрос об обращении к профессиональному оценщику для оценки стоимости аренды помещения, а именно:

  • внесение права пользования в уставный капитал;
  • установление точной цены при ликвидации или банкротстве фирмы;
  • проведение публичных торгов (реализация арестованного имущества);
  • планирование конкурса или аукциона;
  • любые имущественные споры (подсчет упущенной выгоды или убытков, расчет гос. пошлины и многое другое);
  • внутренний финансовый мониторинг;
  • сбор информации в ходе производственных процессов (планируемое открытие завода или обособленного подразделения);
  • принятие финансового решения относительно долгосрочного найма.

В зависимости от целей заказчика устанавливаются следующие категории стоимости:

  • рыночная (сумма, по которой имущество может быть отчуждено в рассматриваемый момент с учетом его характеристик и состояния рынка в «штатном» режиме);
  • ликвидационная (по своей природе похожа на рыночную, с поправкой на необходимость реализации в кратчайшие сроки);
  • инвестиционная (рассматривает имущество как объект долгосрочных вложений и оперирует специфическими экономическими критериями);
  • кадастровая (устанавливается в процессе государственной оценки, фактически постепенно заменяет цену по БТИ).
  • залоговая (акцентирует внимание на возможность быстрой реализации объекта, независимо от других активов собственника).

Провести исследование, потребовать через суд скорректировать данные государственного кадастра вправе любое заинтересованное лицо – например, арендатор, платежи которого зависят от кадастровой цены имущества.

Анализ размера арендной платы за наем нежилого помещения

Действующий стандарт проведения оценки недвижимости установлен Приказом Минэкономразвития от 25.09.2014 № 611 .

Специалисту-инженеру следует предоставить максимально подробные сведения об имуществе: адрес (местоположение), материал и год постройки, сведения о коммуникациях, транспортная доступность, документы правообладателя, притязания и споры.

Также обязательно установить статус земли, где расположен предмет обследования (исчерпывающие данные содержатся в ЕГРН).

Оценщик до формирования отчета обязан осмотреть недвижимость лично либо убедительно обосновать невозможность выезда.

Такая расчетная характеристика, как «рыночная арендная плата», может быть прямо прописана в задании для инженеров.

Подробным образом рассматриваются цены сделок, совершаемых с аналогичным имуществом, статистика спроса и предложения, даже мотивы физических лиц – участников договоров.

Применяемые методики оценки помещения

Государственный стандарт выделяет сравнительный, доходный и затратный методы проведения оценки.

Самым понятным является сравнительный – предполагает сбор информации о ценах аналогичной недвижимости и подсчет некоего «среднего арифметического» на основе полученных данных.

Доходный подход характеризуется поиском равновесия между уже вложенными в возведение объекта средствами и возможными будущими доходами.

Иными словами, оценщик рассчитает, насколько капитал, затраченный на создание помещения, соответствует прибыли, которую помещение способно принести. Разумеется, будут учтено состояние рынка и степень рисков.

В основе затратного метода лежит анализ количества средств, которые будут израсходованы при сравнимых обстоятельствах на создание недвижимости, аналогичной оцениваемой.

Обоснование стоимости найма жилого или нежилого помещения

Предметом исследования может служить как уже имеющееся право аренды, определение суммы арендной платы, которую потенциально выручить при сдаче внаем.

Оценщиком помимо сведений об объекте недвижимости принимаются во внимание следующие положения:

  1. Срок аренды.
  2. Платежный период.
  3. Размер и состав платежей (если укажет заказчик).
  4. Наличие/отсутствие каких-либо ограничений использования помещения арендатором.
  5. Условия досрочного или одностороннего расторжения договора аренды.
  6. Условия пролонгации аренды.
  7. Подлежит ли договор аренды государственной регистрации.

Оценка аренды квартиры:

  1. Особенности распределения расходов по квартплате, услугам ЖКХ и иных обязательных платежей (плата за машино-место, общедомовые расходы, установленные собранием ТСЖ и пр.).
  2. Состав коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственныхуслуг и входит ли их оплата в ставку аренды.
  3. Условия регистрационного учета арендатора и его семьи, количество проживающих лиц, в том числе временных жильцов, состав семьи арендатора.
  4. Иные значимые пункты соглашения между арендодателем и арендатором.

Краткая инструкция по заключению договора на выполнение оценочных работ

Договор о проведении оценки аренды нежилого помещения является частным случаем договора об оказании услуг. Далее будет рассмотрены специфические формулировки, подлежащие включению в соглашение заказчика и исполнителя.

Предметом договора является возмездное выполнение работ согласно Техническому заданию (Приложение No1 к настоящему договору).

Порядок исполнения договора

Отчеты должны содержать цветные фотографии и описания помещения, изготовленные Исполнителем.

В случае необходимости Исполнитель вправе направить Заказчику обоснованный письменный запрос. Заказчик в течение 48 часов с момента получения запроса Исполнителя направляет последнему запрашиваемую информацию либо отказ с указанием причин.

Исполнитель гарантирует соответствие отчетов Техническому заданию. В случае мотивированного указания на недостатки Исполнитель обязан произвести их исправление и представить обновленный Отчет в течение трех дней с даты получения замечаний.

В случае если недостатки немотивированно не устранены, Заказчик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Требования к оценщикам

Исполнитель гарантирует, что услуги оказываются согласно обязательным стандартам оценочной деятельности.

Сведения об оценщиках:

  • персональные данные;
  • реквизиты саморегулируемой организации, членом которой является оценщик;
  • подтверждающие квалификацию и страхование гражданской ответственности документы.

Исполнитель подтверждает, что он и привлеченные им оценщики не имеют заинтересованности в отношении помещения и результата его оценки.

Техническое задание

  1. Правовые основания (перечислить нормативы).
  2. Объект оценки (конкретизация).
  3. Цель оказания услуг по оценке:

Определение размера рыночной арендной платы за пользование помещением согласно п.2 настоящего Технического задания, с учетом платы за пользование местами общего пользования, в том числе:

  • годовой суммы арендной платы;
  • месячной ставки арендной платы;
  • размера арендной платы за 1 кв. м нежилого помещения в месяц.

Расчет показателей проводится по состоянию на ____________ (дата).

Результат оценочных услуг

Составление письменных отчетов согласно пункту 3 в одном оригинальном экземпляре.

Заключение

В настоящее время рынок предлагает достаточное количество услуг для оценки аренды недвижимости. Выразить в денежном эквиваленте можно не только привычную недвижимость, но и транспортное средство, интеллектуальную собственность и даже информацию.

Читать еще:  Пенсия женам военных после смерти мужа

Отчет, сформированный с учетом требований законодательства, будет являться достаточным доказательством цены имущества, основанием для принятия управленческих решений.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-65-46 (Москва)
+7 (812) 467-41-57 (Санкт-Петербург)

Арендная плата за недвижимое имущество

Арендная плата за недвижимое имущество – это определенное договором аренды вознаграждение, которое арендатор выплачивает арендодателю за пользование арендованным имуществом.

Определение арендной платы за недвижимое имущество

Условие о внесении арендной платы является одним из отличительных признаков договора аренды недвижимого имущества, так как согласно ст. 606, п. 3 ст. 426 ГК РФ данный договор является возмездным.

Положения статей 606 и 614 ГК не относят условие о внесении арендной платы к существенным условиям договора.

“Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.”

Вместе с тем нормами ГК РФ об отдельных видах аренды и нормативно-правовыми актами может быть предусмотрено, что условие о размере арендной платы за недвижимое имущество является существенным в договоре.

Например, если речь идет об аренде зданий и сооружений.

“Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным” (п. 1 ст.654 ГК РФ).

При этом условие о сравнимых обстоятельствах из ст. 424 ГК РФ не применяется.

Если речь идет о договоре аренды помещений, то указанная выше ст. 654 ГК РФ дословно его не регулирует. Но так как помещения входят в состав зданий и сооружений и неразрывно с ними связаны, то логично предположить, что к этому виду договоров должны применяться положения ст. 654 (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

Договор аренды земельного участка регулируется Гражданским Кодексом (общие нормы), Земельным Кодексом (специальные нормы) и другими законами. Согласно ст. 65 ЗК РФ любое использование земли является платным.

Платой за пользование земельными участками является арендная плата, либо земельный налог.

Соответственно, собственники земельных участков обязаны уплачивать земельный налог, а арендаторы – арендную плату.

Во избежание споров сторонам рекомендуется согласовать условие об арендной плате вне зависимости от того, является ли оно существенным для заключаемого договора.

Для этого необходимо указать:

  1. вид (форму) арендной платы;
  2. размер арендной платы или способ его определения;
  3. условие об изменении арендной платы;
  4. порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Если стороны не установили в договоре форму арендной платы за недвижимое имущество, то договор все равно будет считаться заключенным, так как ст. 654 ГК устанавливает обязательное требование только к размеру арендной платы, а не ее форме.

При этом считается установленной форма арендной платы, обычно применяемая при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно п.2 ст. 614 ГК РФ существуют следующие способы определения арендной платы недвижимого имущества:

  • твердая сумма платежей;
  • встречное предоставление арендатором услуг арендодателю;
  • встречная передача арендатором имущества в собственность арендодателя;
  • встречная передача арендатором имущества в аренду;
  • возложение на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества;
  • иные виды арендной платы по усмотрению сторон.

Подробнее о формах арендной платы см. здесь, конкретно о формах арендной платы за земельный участок – тут.

Определение размера арендной платы

Размер арендной платы – величина вознаграждения, выплачиваемого арендатором за право временного владения и (или) пользования объектом аренды.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ стороны могут определить размер арендной платы несколькими способами. Плата может быть указана в виде твердой или расчетной (определяемой по установленному механизму) величины. При аренде нескольких объектов величина арендной платы может быть определена для каждого из них или за все объекты в целом.

Если говорить о аренде зданий, сооружений и помещений, как было указано выше, размер арендной платы в силу положений п. 1 ст. 654 ГК РФ является существенным условием договора аренды здания, сооружения и должно быть согласовано.

При согласовании условия о размере арендной платы сторонам следует определить:

  • единицы измерения арендной платы;
  • твердую или расчетную (определяемую) величину арендной платы;
  • при необходимости – арендную плату за единицу площади арендуемого здания, сооружения, помещения;
  • условие о платежах за земельный участок, на котором расположен арендуемый объект (при аренде зданий (сооружений);
  • условие о возмещении расходов на коммунальные услуги и эксплуатационных платежей (при аренде зданий (сооружений);
  • размер арендной платы за все передаваемое имущество или по каждой части отдельно;
  • денежное выражение арендной платы, согласованной в натуральной форме;
  • включение в арендную плату НДС.

Арендная плата за недвижимое имущество должна быть указана в единицах измерения, соответствующих установленному договором виду (форме) арендной платы.

Изменение арендной платы

Условие об изменении размера арендной платы означает, что в течение срока действия договора согласованный размер арендной платы может быть увеличен или уменьшен.

Если стороны полагают, что в течение срока действия договора могут измениться обстоятельства, из которых они исходили при определении размера арендной платы, им необходимо предусмотреть в договоре условие об изменении размера арендной платы.

Стороны вправе согласовать возможность изменения размера арендной платы, установив:

  • основания изменения;
  • порядок изменения;
  • условия изменения;
  • сроки (периодичность) изменения;
  • величину (предел) изменения.

Существуют три основания для изменения условий договора, в том числе в части размера арендной платы:

  • соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ);
  • решение суда, принятое по требованию одной из сторон (п. 2 ст. 450 ГК РФ);
  • решение (воля) одной из сторон, если такое основание предусмотрено договором (ст. ст. 310, 450.1 ГК РФ).

Внесение арендной платы

Условие о внесении арендной платы включает в себя информацию о том, в каком порядке, когда (до начала, по окончании или в течение срока аренды) и кто (арендатор или третье лицо) будет вносить арендную плату.

Для согласования условия о внесении арендной платы в договоре рекомендуется указать:

  • порядок ее внесения;
  • периодичность;
  • срок;
  • возможно ли ее внесение третьим лицом.

Если внесение арендной платы осуществляется в безналичной форме, то в отношениях, связанных с такими расчетами, непосредственное участие принимают банки, с которыми у сторон заключены соответствующие договоры. Их участие, в особенности при отзыве банковской лицензии, влияет на исполнение обязанности по внесению арендной платы.

Термин “плата” – это расчет денежными средствами. Но стороны имеют право установить различные формы арендной платы по своему усмотрению, например, передача имущества в собственность арендодателя, оказание услуг и т.п..

От вида формы арендной платы, установленной договором, зависит порядок ее внесения.

Расчет арендной платы за недвижимое имущество: нежилые помещения

Арендную плату за нежилые помещения можно указать фиксируемой стоимостью, ценой за квадратный метр или фиксируемой стоимостью вместе с коммунальными платежами.

Размер арендной платы за нежилые здания (помещения) должен учитывать:

  • восстановительную стоимость зданий (помещений);
  • потребительские качества;
  • арендную плату за землю, используемую арендаторами нежилых помещений;
  • амортизационные платежи;
  • предстоящие расходы на капитальный ремонт объектов аренды;
  • налоги.

Методика расчета арендной платы за недвижимое имущество: здание или нежилое помещение, приведена в Приказе Минстроя РФ от 14.09.1992 №209.

Годовая арендная плата за нежилые здания (помещения) устанавливается для предприятий и организаций не ниже сложившегося уровня арендной платы в предшествующем году и рассчитывается по формуле:

Апл. = [ (Сби х jз х Кк х Кист х Ккр х Ен + Ам) х S + Па] х Ндс х j инф

Апл – годовая арендная плата за нежилое здание (помещение), руб.;

Сби – балансовая стоимость здания с учетом износа в расчете на 1 кв. м. общей площади, включающей в себя площадь внутренних помещений здания без площадок лестничных клеток, технических подвалов и пр., руб./кв. м;

– индекс увеличения затрат на строительно-монтажные работы;

Кк – коэффициент минимальной комфортабельности, принимается равным 1. При размещении объекта аренды в подвале – снижается на 0,25, а при отсутствии в здании (помещении) водоснабжения, канализации, отопления, электроснабжения – на 0,1 за каждый отсутствующий элемент обустройства;

Кист – коэффициент увеличения затрат в связи с проведением ремонтно-строительных работ в исторической части города;

Ккр – коэффициент превышения стоимости комплексного капитального ремонта и реконструкции над стоимостью нового строительства;

Ен – нормативный коэффициент эффективности капиталовложени (приложение 1 к Методике);

Ам – годовая амортизация в расчете на 1 кв. м. общей полезной площади здания (помещения), руб./кв. м;

S – общая площадь нежилого здания (помещения), сдаваемого в аренду, кв. м;

Па – арендная плата на землю, используемую арендатором нежилого здания (помещения);

j инф – коэффициент (индекс) инфляции;

Ндс – коэффициент, учитывающий налоги на добавленную стоимость (Ндс).

В арендной плате за нежилые здания (помещения) учитывается стоимость арендной платы за землю (Па), фактически используемую арендаторами нежилых зданий (помещений), включая занятую зданием (помещением), которая определяется в каждом конкретном случае отдельно по договоренности сторон, на основании и в соответствии с Законом РСФСР “О плате за землю”, постановлением Правительства Российской Федерации “О порядке определения земельного налога и нормативной цены земли” от 25.02.92 N 112, Инструкцией “О порядке применения Закона РСФСР “О плате за землю”, утвержденной Минфином Российской Федерации, Роскомземом, Государственной налоговой службой Российской Федерации 17 апреля 1992 года NN 21; 2-10-1/1020:11.

Налог на добавленную стоимость определяется в размере, утвержденном на момент заключения договора. Сумма, исчислена как НДС в арендной плате (Апл), выделяется отдельной строкой.

Годовая амортизация в расчете на 1 кв. м. общей полезной площади здания (помещения) независимо от фактического срока его службы определяется по формуле:

Ам = Сб х jз х Кк х Кист х Ккр х (N ам/100)

N ам – норма амортизации на полное восстановление здания, %;

Сб – балансовая (первоначальная) стоимость здания в расчете на 1 кв. м общей полезной площади, руб./кв. м (рассчитывается как частное от деления первоначальной стоимости здания на его общую полезную площадь).

Для организаций, финансируемых из федерального и местного бюджетов налог на добавленную стоимость в годовую арендную плату за нежилые здания (помещения) не включается.

В расчет стоимости аренды нежилых зданий (помещений) (Апл) коэффициент (индекс) инфляции (j инф) включается в размере, устанавливаемом в дальнейшем централизованно.

С учетом его изменения регулярно корректируются и платежи за аренду нежилых помещений, что рекомендуется оговаривать в условиях договора аренды.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector