Можно ли купить номер в гостинице как квартиру в россии
Advokat-pavlovich.ru

Юридический портал

Можно ли купить номер в гостинице как квартиру в россии

Риски и выгоды инвестиций в гостиничные номера

С середины прошлого века крупные отели послевоенной Европы стали практиковать продажу отдельных номеров инвесторам. С тех пор данная практика распространилась по всему миру и захватила самые популярные туристические и деловые направления: Великобритания, Франция, Швейцария, США, Австралия, Дубай. Как правило, такого рода вложения популярны у малых инвесторов.

Схема отельного инвестирования проста: инвестор приобретает в собственность номер или пакет из нескольких номеров в гостиничном комплексе. Затем он может либо самостоятельно заниматься управлением своей собственностью, что бывает крайне редко, либо договориться об управлении с отельным оператором или профессиональной управляющей компанией.

Инвестор и оператор гостиницы делят прибыль между собой одним из двух способов. Инвестор может получать фиксированную прибыль, которую он заранее оговаривает с оператором. В этом случае прибыль не зависит от фактической заполняемости номера. Второй вариант — получение инвестором прибыли по плавающей ставке, когда доходность номера может быть выше, но инвестор разделит с оператором, к примеру, риск невостребованности апартаментов у туристов.

В зависимости от условий контракта инвестор может использовать свои номера и не по прямому назначению, то есть проживать в них. Некоторые операторы предоставляют такую возможность сразу после приобретения номеров, другие — по истечении определённого срока.

Преимущества инвестиций в номера отелей

Главный плюс инвестиций в номера отелей — низкий порог вхождения. Минимальная стоимость гостиничных номеров в Европе составляет около 100 тыс. евро. Как правило, объектами такого рода инвестиций становятся наиболее прибыльные «рабочие лошадки» гостиничного бизнеса — трёх- или четырёхзвездочные отели в Европе.

Как уже было отмечено, инвестор не обременяет себя необходимостью постоянно заниматься управлением своей собственностью. Такой формат будет удобным для тех инвесторов, которые имеют основной бизнес в другой сфере и рассматривают инвестицию в гостиничный номер как средство пополнения своего портфеля доходным активом. Управляющая организация решает все общие и частные проблемы гостиницы, поэтому можно не волноваться, что инвестору лично придётся решать вопрос сломанного душа или прохладного приёма постояльцев.

Помимо этого, инвестиции в гостиничные номера привлекают возможностью получать стабильный валютный доход, что особенно важно для инвесторов из России в сегодняшней ситуации. В среднем доходность гостиничных апартаментов составляет около 4 % при фиксированной ставке и 6–10 % при плавающей ставке. В то же время к выбору объекта нужно подойти очень взвешено: необходимо изучить местонахождение комплекса и его перспективы, а также ознакомиться с опытом управляющей компании.

Таким образом, инвестиции в гостиничный номер — выгодная и интересная возможность. Но, как и в других областях, здесь тоже имеются свои подводные камни, о которых должен помнить инвестор.

«Подводные камни» инвестиций в номера

Оформление сделки может существенно отличаться в зависимости от законодательства страны, поэтому лучше не пренебрегать услугами местного юриста. В то же время, к примеру, в Австрии сделка оформляется как отдельного объекта недвижимости и мало чем отличается от покупки квартиры.

Как уже было отмечено, инвестор не беспокоится о маркетинговой стороне дела, которая полностью остается в ведении управляющей организации, однако у этой медали есть и обратная сторона: инвестор не может определять маркетинговую политику гостиницы. Например, если оператор решил перепрофилировать гостиницу из семейной в отель и это решение со временем покажет свою неэффективность, инвестор не сможет на него повлиять.

Лучше выбрать инвестиционный номер в гостинице, находящейся под управлением крупной гостиничной сети с большим опытом управления отельной недвижимостью. , это обезопасит инвестиции от непрофессиональных решений, которые может принять маленький отельер. , крупные сети существует десятилетиями, поэтому однажды заключив с ними договор об управлении гостиничным номером, можно рассчитывать на долгосрочное сотрудничество.

Тем не менее, заключая соглашение об управлении даже с крупной компанией, необходимо твердо решить, кто несет расходы по текущему обслуживанию и ремонту апартаментов. Если эти расходы ложатся на плечи инвестора, то это может существенно снизить доходность инвестиции.

Инвестору необходимо хорошо изучить объект капиталовложений и условия, в которых он работает. Хотя в такого рода сделках, как правило, оговаривается минимальный ежемесячный уровень доходности, ни одна гостиница не застрахована от рыночной стихии. После шока 11 сентября 2001 года американские инвестиционные компании переключили свое внимание с наиболее «горячих» объектов в центре мировых столиц ( , Лондон, Париж) на менее фешенебельные гостиницы в провинции (Галифакс, Глазго, Глостер). Важно учитывать сезонный фактор — гостиницы, ориентированные на рекреационный отдых, простаивают в «мертвый сезон», в то время как отели, принимающие , имеют стабильный доход круглый год (этим и объясняется выгодность инвестиций в странах Западной Европы).

Если у инвестора возникнет желание продать гостиничные апартаменты, то он может столкнуться с проблемой поиска нового покупателя. Наиболее очевидным кандидатом на приобретение такого объекта будет гостиничный оператор, однако он купит номер только по сниженной стоимости или без учета роста капитализации. Помимо этого, отельный номер как актив обременен множеством условий владения по контракту, который хорошо подошёл одному инвестору, но, возможно, совсем не подойдет другому.

Наконец, вселение инвестора в номер в пиковый сезон не выгодно ни отелю, ни самому инвестору, так как оно снижает доходность инвестиции, поэтому как правило управляющая компания требует сдать ей апартаменты в аренду на весь период соглашения или вводит лимит на время проживания инвестора в собственном номере.

Плюсы Минусы
низкий «порог входа» Риски простоя
при плавающей ставке
управление осуществляет
оператор отеля
чужая юрисдикция сделки
стабильная доходность ограниченность влияния
на маркетинг гостиницы

Перспективы рынка

Как отметили участники Serviced Apartments Summit, прошедшего в Лондоне в 2014 году, рынок инвестиций в гостиничные номера стремительно растет, особенно в последние три года.

Лондон был неслучайно выбран центром проведения этого саммита: по данным Savills, в Лондоне лишь 1,6 номеров приходится на , в то время как и Гонконге по 5,7 и 5,3 соответственно. Таким образом, Лондон является одновременно рынком с ожесточенной конкуренцией инвесторов, но в то же время обладает высоким инвестиционным потенциалом.

Не стоит забывать, что доходность инвестиций в гостиничные номера зависит от потока постояльцев. С этой точки зрения, серьезную конкуренцию гостиничному бизнесу составляет быстрорастущий сегмент аренды частного жилья, а также , которые существенно упростили аренду зарубежной недвижимости у частных лиц без посредников.

Возможность инвестировать в свои номера предлагают такие гостиничные сети как Mandarin Oriental, Holiday Inn, Condo.

Суммируя все вышесказанное, можно сформулировать несколько общих советов для инвесторов:

  • необходимо внимательно изучать гостиничный рынок страны, где находятся объекты для инвестиций;
  • изучать возможности создания кредитного «плеча» для инвестиции — оно существенно повысит доходность;
  • многостраничный контракт на иностранном языке действительно лучше читать;
  • сфокусировать свое внимание на трех- или четырехзвездочных, а не на пятизвездочных гигантах класса люкс;
  • не пренебрегать предложениями провинциальных отелей — они могут быть не менее доходными, чем столичные;
  • первоочередное внимание уделить объектам в Австрии, Великобритании и отелям во Франции — они славятся надежностью инвестирования.

Иван Чепижко, Tranio

Подпишитесь, чтобы не пропускать свежие статьи

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

Купить гостиничный номер: эксперт о нюансах инвестиций в апартаменты

Генеральный директор Hospitality Income Consulting Елена Лысенкова в интервью Новострой-М рассказала об особенностях такого формата недвижимости, как апарт-отели, и дала советы желающим купить гостиничный номер.

Чем формат апарт-отелей кардинально отличается от просто «комплекса апартаментов»?

Несколько лет назад формат апарт-размещения пришел в Россию, с погрешностью на экономическую ситуацию, законодательные возможности и ограничения, менталитет и потребность потенциальных собственников и арендаторов. В 2005–2008 годах на рынке крупных деловых центров, городов-миллионников стали появляться первые объекты апарт-формата, в том числе апарт-отели международного уровня. Наиболее яркие проекты были реализованы на рынке Москвы и Санкт-Петербурга.

Апарт-отель представляет собой гостиничный комплекс, который предлагает услуги краткосрочного и среднесрочного проживания для гостей города. Все номера такого отеля оборудованы кухнями. А комплекс апартаментов — это, по сути, квартиры для постоянного или временного проживания, как правило, в собственности частных владельцев. Если коротко, то это объект коммерческой недвижимости, но с жилой функцией.

Почему в Москве формат апартаментов buytolet не распространен? По данным компании Becar, таких проектов всего девять.

В городе традиционно активен рынок частной сдачи в аренду квартир. Владельцы предлагают на рынке продукт разного качества и по нерыночной цене. Нерыночная означает, что владельцы не рассматривают конечную цену аренды как доходность в год, а чаще всего рассматривают как фиксированную сумму, вторую пенсию, регулярный платеж для пополнения семейного бюджета и так далее. Поэтому цена на аренду значительно ниже бизнес-продукта lease back apartment или buy-to-let.

Данный рынок только начал формироваться, уже стали появляться профессиональные доходные дома, в которых частные инвесторы покупают квартиры и для последующей профессиональной сдачи в аренду.

Для кого подходят проекты апарт-отелей? Кто покупает гостиничные номера и зачем? Покупка оформляется на физическое или юрлицо? Нужно ли платить НДС?

Условия покупки различны, зависят от проекта. Оформить сделку можно как на физическое, так и на юридическое лицо, от этого и зависит требование по уплате НДС, а также возможность взять ипотечный кредит на такую инвестицию. Покупают гостиничные номера в основном частные инвесторы с размером инвестиционного бюджета до 10 млн рублей, где ядро — бюджет 3-5 млн рублей. Так менеджер, получив бонус в 1-2 млн рублей, на остальную сумму берет ипотечный кредит на выгодных условиях и вкладывает в уверенный для него тип инвестиций — недвижимость. Альтернатив такому вложению почти нет. При этом прогнозный доход от управления данным номером оператором позволяет собственнику не нести операционных расходов на владение и эксплуатацию такой недвижимости.

Купить гостиничный номер и зарабатывать на сдаче в аренду – это такой бизнес, у которого есть нюансы. Правильно ли я понимаю, что собственнику принадлежит лишь лот, но не принадлежит инженерия, коммуникации, общедомовое имущество?

В общедолевом владении находятся только коридоры и инженерные системы. Всю коммерческую недвижимость реализует владелец девелоперского проекта: к примеру, он может продать публичный ресторан в здании апарт-отеля другому инвестору.

Как выстраиваются отношения с управляющей компанией? Кто ищет арендаторов, что происходит, если оператор не может найти арендатора — апартамент простаивает? Сколько оператор берет с собственника за свои услуги?

Управляющая компания ищет арендатора, то есть гостя в апарт-отель, самостоятельно и за свой счет, так же, как и организует эксплуатацию комплекса. Гонорар УК варьируется в пределах 25-35%. В то же время стоит отметить, что УК занимается всем комплексом в целом, а не одним апартаментом, поэтому и «простаивают» номера по отдельности, по-разному, а доход получают равномерно. Успешное сотрудничество складывается, когда номер находится в управлении УК постоянно. Так, курортные комплексы, которые иногда собственники хотят использовать для своих нужд, должны быть в управлении УК не менее шести-восьми месяцев, включая высокий сезон.

Рано или поздно все изнашивается — кто делает ремонт апартамента? Как это обговаривается, кто платит?

Ремонт делает УК за счет собственника. На такой ремонт «откладывается» около 4% от оборота в течение периода эксплуатации.

Что с налогами? Нужно ли платить налог на прибыль? Кто оплачивает коммунальные платежи?

Налог на недвижимость платит собственник, так устроен закон. А коммунальные и иные платежи платит УК за собственника.

Сколько в среднем сегодня стоит в Москве купить гостиничный номер?

В проектах YES апартаменты стоили около 8-10 млн рублей за типовой лот в 50-60 кв. м.

По данным Аналитического центра Новострой-М, в апарт-отеле YE’S Ботанический сад цены начинаются от 3,8 млн рублей за студию площадью 18,9 кв. м. Небольшие двухкомнатные апартаменты можно купить по цене от 6,8 млн рублей.

Допустим, собственник захотел продать апартамент в апарт-отеле — как ему действовать?

Собственник может прийти в УК, и она рассмотрит условия, а может выйти на открытый рынок. Но следующий собственник обязан подписать все условия сотрудничества с управляющей компанией. УК может выкупить номер и сама, но такого обязательства нет.

Будет ли развиваться сегмент апарт-отелей в Москве в будущем? В Петербурге очень много таких проектов, а в столице меньше десятка. Что тормозит развитие?

В Москве очень активный рынок квартир апарт-формата в центре, и цена недвижимости накладывает ограничение на развитие. Для инвесторов крайне важна стоимость сделки и соотношение будущей средней стоимости номера.

Гостиничный Номер в Собственность

Что такое апарт-отель?

  • Апарт-отели – это обычные гостиницы, но под общим брендом они имеют множество собственников
  • Апарт-отели – новый гостиничный феномен в Европе, в США – более 20 лет
  • Более 2000 апарт-отелей по всему миру
  • Инвестиции в апарт-отели – инструмент, используемый в пенсионных планах Великобритании и США

Апарт-отель – это полукоммерческая недвижимость: апартаменты в отеле на популярном морском или горнолыжном курорте или в мегаполисе или отдельностоящий дом в курортном комплексе.

Обычно такая недвижимость продается с полной отделкой и меблировкой и имеет охраняемую территорию и дополнительные объекты, находящиеся в общем пользовании всех проживающих в данном комплексе: ресторан, бассейн, детскую площадку, паркинг, сауну, место для барбекю, место для занятий фитнесом и т.п. Очень удобным является то, что управляющая компания комплекса обеспечивает владельцам полное гостиничное обслуживание. Апарт-отель является очень удобным местом для проживания во время отдыха или при необходимости жить в стране для ведения бизнеса.

С точки зрения инвестиционной привлекательности, недвижимость в апарт-отеле легко и прибыльно сдавать в аренду. Этим занимается профессиональная управляющая компания, которая имеет свой маркетинговый департамент и продвигает данный отель. Управляющая компания, как правило, работает с ведущими международными туроператорами, чтобы обеспечить высокую наполняемость апарт-отелей и обеспечить владельцу гарантированную арендную плату.

  • Уникальное месторасположение (не всегда доступное частному инвестору)
  • Брендинг и маркетинг – профессиональная управляющая компания
  • Четкие контракты и прозрачность
  • И все это при минимальных вложениях ($30,000 – $1 млн)

Распределение прибыли

Существует, как минимум, два варианта распределения полученной прибыли от аренды отельных апартаментов, находящихся в частной собственности: в первом случае отельный оператор выплачивает собственнику гарантированный доход в размере 4-10% в год в течение срока контракта, независимо от того, какая фактическая прибыль была получена, а все, что заработано сверху, оставляет себе; либо собственник не получает гарантированных дивидендов, но при этом получает от 40% до 70% рентного дохода, оставшаяся часть которого становится прибылью оператора.

Преимущества для собственников

Несомненны преимущества для частных собственников отельной недвижимости, ведь они получают апартаменты вместе с роскошным интерьером, полным набором бытовой техники от ведущих производителей, мебелью «от кутюр», и все это – на фоне пятизвездочного сервиса, который предоставляется собственникам недвижимости наряду с обычными постояльцами отеля. Также собственник апартаментов может проживать в собственном номере в течение определенного периода времени, как правило, от двух недель до месяца в году.

Кроме всех вышеуказанных благ, собственники отельных апартаментов в некоторых странах получают ряд серьезных преимуществ в виде налоговых льгот, получения так называемого паспорта «инвестора» или резидентской визы (вида на жительство) на всю семью, поскольку приобретение гостиничного номера часто приравнивается к покупке коммерческой недвижимости.

  • Высокий рентный доход и/или гарантированный рентный доход
  • Использование собственного номера в течение определенного периода (2-4 недели в году)
  • Инвестирование, не требующее участия инвестора – полное управление оператором отеля
  • Готовые апартаменты вместе с роскошным интерьером, полным набором бытовой техники, мебелью «от кутюр» + отдельный сервис
  • Потенциал увеличения объема капитала
  • Проекты с возможностью получения налоговых льгот и паспорта «инвестора» или резидентской визы

В настоящее время в разных странах строится много новых апарт-отелей и есть возможность приобрести недвижимость на стадии строительства, иногда со скидкой или с беспроцентной рассрочкой платежа.

Апарт-отели с гарантированным рентным доходом

Предыдущая 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Следующая
Солнечный Берег, Солнечный Берег EUR 28,823

Комплекс – круглогодичная апарт-гостиница, находящаяся в северо-западной части курорта Солнечный берег. В.

Спален: 1 | Санузлов: 1 | Тип: Апартотель | Подробнее >>

Курортный СПА-комплекс, расположенный в южной части Пампорово, находится в 80 м от вершины Снежанка и 200 м от.

Спален: 1 | Санузлов: 1 | Тип: Апартотель | Подробнее >>

Курорт 5* с беспрецедентным объемом услуг общей площадью 40 000 м 2 . 10% (Net) – гарантированный рентный.

Спален: 1 | Санузлов: 1 | Тип: Апартотель | Подробнее >>

Новая концепция покупки, создающая фантастическую инвестиционную возможность! Кроме того, данный проект.

Спален: 1 | Санузлов: 1 | Тип: Апартотель | Подробнее >>

Фантастический 4* отель-бутик на 36 номеров, расположенный в туристическом районе города очень близко к.

Спален: 1 | Санузлов: 1 | Тип: Апартотель | Подробнее >>

Уникальные инвестиционные программы. Полностью управляемый 4-звездный курортный комплекс. Расположение -.

Спален: 1 | Санузлов: 1 | Тип: Апартотель | Подробнее >>

Новый эксклюзивный проект — апартотель находится в престижном жилом районе Эль Кусейр, расположенном в.

Спален: 2 | Санузлов: 1 | Тип: Апартотель | Подробнее >>

Замечательный красивый пляжный апарт-курорт на побережье Шарм-эль-Шейха! Полная курортная.

Спален: 1 | Санузлов: 1 | Тип: Апартотель | Подробнее >>

Роскошный апарт-комплекс – один из первых проектов, создающихся по концепции парков, проектируемых и.

Спален: 1 | Санузлов: 1 | Тип: Апартотель | Подробнее >>

5* пляжный курорт в тропическом климате круглый год! Два огромных открытых подогреваемых бассейна с.

Спален: 1 | Санузлов: 1 | Тип: Апартотель | Подробнее >>

Риски и выгоды инвестиций в гостиничные номера

С середины прошлого века крупные отели послевоенной Европы стали практиковать продажу отдельных номеров инвесторам. С тех пор данная практика распространилась по всему миру и захватила самые популярные туристические и деловые направления: Великобритания, Франция, Швейцария, США, Австралия, Дубай. Как правило, такого рода вложения популярны у малых инвесторов.

Схема отельного инвестирования проста: инвестор приобретает в собственность номер или пакет из нескольких номеров в гостиничном комплексе. Затем он может либо самостоятельно заниматься управлением своей собственностью, что бывает крайне редко, либо договориться об управлении с отельным оператором или профессиональной управляющей компанией.

Инвестор и оператор гостиницы делят прибыль между собой одним из двух способов. Инвестор может получать фиксированную прибыль, которую он заранее оговаривает с оператором. В этом случае прибыль не зависит от фактической заполняемости номера. Второй вариант — получение инвестором прибыли по плавающей ставке, когда доходность номера может быть выше, но инвестор разделит с оператором, к примеру, риск невостребованности апартаментов у туристов.

В зависимости от условий контракта инвестор может использовать свои номера и не по прямому назначению, то есть проживать в них. Некоторые операторы предоставляют такую возможность сразу после приобретения номеров, другие — по истечении определённого срока.

Преимущества инвестиций в номера отелей

Главный плюс инвестиций в номера отелей — низкий порог вхождения. Минимальная стоимость гостиничных номеров в Европе составляет около 100 тыс. евро. Как правило, объектами такого рода инвестиций становятся наиболее прибыльные «рабочие лошадки» гостиничного бизнеса — трёх- или четырёхзвездочные отели в Европе.

Как уже было отмечено, инвестор не обременяет себя необходимостью постоянно заниматься управлением своей собственностью. Такой формат будет удобным для тех инвесторов, которые имеют основной бизнес в другой сфере и рассматривают инвестицию в гостиничный номер как средство пополнения своего портфеля доходным активом. Управляющая организация решает все общие и частные проблемы гостиницы, поэтому можно не волноваться, что инвестору лично придётся решать вопрос сломанного душа или прохладного приёма постояльцев.

Помимо этого, инвестиции в гостиничные номера привлекают возможностью получать стабильный валютный доход, что особенно важно для инвесторов из России в сегодняшней ситуации. В среднем доходность гостиничных апартаментов составляет около 4 % при фиксированной ставке и 6–10 % при плавающей ставке. В то же время к выбору объекта нужно подойти очень взвешено: необходимо изучить местонахождение комплекса и его перспективы, а также ознакомиться с опытом управляющей компании.

Таким образом, инвестиции в гостиничный номер — выгодная и интересная возможность. Но, как и в других областях, здесь тоже имеются свои подводные камни, о которых должен помнить инвестор.

«Подводные камни» инвестиций в номера

Оформление сделки может существенно отличаться в зависимости от законодательства страны, поэтому лучше не пренебрегать услугами местного юриста. В то же время, к примеру, в Австрии сделка оформляется как отдельного объекта недвижимости и мало чем отличается от покупки квартиры.

Как уже было отмечено, инвестор не беспокоится о маркетинговой стороне дела, которая полностью остается в ведении управляющей организации, однако у этой медали есть и обратная сторона: инвестор не может определять маркетинговую политику гостиницы. Например, если оператор решил перепрофилировать гостиницу из семейной в отель и это решение со временем покажет свою неэффективность, инвестор не сможет на него повлиять.

Лучше выбрать инвестиционный номер в гостинице, находящейся под управлением крупной гостиничной сети с большим опытом управления отельной недвижимостью. , это обезопасит инвестиции от непрофессиональных решений, которые может принять маленький отельер. , крупные сети существует десятилетиями, поэтому однажды заключив с ними договор об управлении гостиничным номером, можно рассчитывать на долгосрочное сотрудничество.

Тем не менее, заключая соглашение об управлении даже с крупной компанией, необходимо твердо решить, кто несет расходы по текущему обслуживанию и ремонту апартаментов. Если эти расходы ложатся на плечи инвестора, то это может существенно снизить доходность инвестиции.

Инвестору необходимо хорошо изучить объект капиталовложений и условия, в которых он работает. Хотя в такого рода сделках, как правило, оговаривается минимальный ежемесячный уровень доходности, ни одна гостиница не застрахована от рыночной стихии. После шока 11 сентября 2001 года американские инвестиционные компании переключили свое внимание с наиболее «горячих» объектов в центре мировых столиц ( , Лондон, Париж) на менее фешенебельные гостиницы в провинции (Галифакс, Глазго, Глостер). Важно учитывать сезонный фактор — гостиницы, ориентированные на рекреационный отдых, простаивают в «мертвый сезон», в то время как отели, принимающие , имеют стабильный доход круглый год (этим и объясняется выгодность инвестиций в странах Западной Европы).

Если у инвестора возникнет желание продать гостиничные апартаменты, то он может столкнуться с проблемой поиска нового покупателя. Наиболее очевидным кандидатом на приобретение такого объекта будет гостиничный оператор, однако он купит номер только по сниженной стоимости или без учета роста капитализации. Помимо этого, отельный номер как актив обременен множеством условий владения по контракту, который хорошо подошёл одному инвестору, но, возможно, совсем не подойдет другому.

Наконец, вселение инвестора в номер в пиковый сезон не выгодно ни отелю, ни самому инвестору, так как оно снижает доходность инвестиции, поэтому как правило управляющая компания требует сдать ей апартаменты в аренду на весь период соглашения или вводит лимит на время проживания инвестора в собственном номере.

Плюсы Минусы
низкий «порог входа» Риски простоя
при плавающей ставке
управление осуществляет
оператор отеля
чужая юрисдикция сделки
стабильная доходность ограниченность влияния
на маркетинг гостиницы

Перспективы рынка

Как отметили участники Serviced Apartments Summit, прошедшего в Лондоне в 2014 году, рынок инвестиций в гостиничные номера стремительно растет, особенно в последние три года.

Лондон был неслучайно выбран центром проведения этого саммита: по данным Savills, в Лондоне лишь 1,6 номеров приходится на , в то время как и Гонконге по 5,7 и 5,3 соответственно. Таким образом, Лондон является одновременно рынком с ожесточенной конкуренцией инвесторов, но в то же время обладает высоким инвестиционным потенциалом.

Не стоит забывать, что доходность инвестиций в гостиничные номера зависит от потока постояльцев. С этой точки зрения, серьезную конкуренцию гостиничному бизнесу составляет быстрорастущий сегмент аренды частного жилья, а также , которые существенно упростили аренду зарубежной недвижимости у частных лиц без посредников.

Возможность инвестировать в свои номера предлагают такие гостиничные сети как Mandarin Oriental, Holiday Inn, Condo.

Суммируя все вышесказанное, можно сформулировать несколько общих советов для инвесторов:

  • необходимо внимательно изучать гостиничный рынок страны, где находятся объекты для инвестиций;
  • изучать возможности создания кредитного «плеча» для инвестиции — оно существенно повысит доходность;
  • многостраничный контракт на иностранном языке действительно лучше читать;
  • сфокусировать свое внимание на трех- или четырехзвездочных, а не на пятизвездочных гигантах класса люкс;
  • не пренебрегать предложениями провинциальных отелей — они могут быть не менее доходными, чем столичные;
  • первоочередное внимание уделить объектам в Австрии, Великобритании и отелям во Франции — они славятся надежностью инвестирования.

Иван Чепижко, Tranio

Подпишитесь, чтобы не пропускать свежие статьи

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

Как купить номер отеля в собственность и получить золотую визу в Португалии

Когда отель платит тебе

Возможность покупки номера отеля в собственность – опция не новая, но очень редкая. В Европе за последние 5 лет предлагалось не более десяти подобных объектов. Крупная цепь отелей в Португалии предлагает инвесторам купить апартаменты с договором на его сдачу в рамках текущего отеля. Инвестор становится партнером в большом бизнесе, при этом вкладывается в «кирпичи» и может участвовать в программе золотой визы.

Стать собственником прибыльного отеля большая редкость. Получить долю в бизнесе почти нереально. Оказаться собственником недвижимости, которую возьмёт в оборот известный отельный управляющий – несбыточная мечта. Но изредка на рынках появляются предложения, по которым инвестор возводит отель в соответствии с требованиями отельера, а далее в погоне за быстрыми деньгами распродает здание по номерам. Так мелким инвесторам выпадает шанс стать собственником помещения, которое в последующем будет работать в большом отеле. Обычно инвестору в качестве бонуса достается возможность воспользоваться номером определенное количество дней бесплатно по предварительной заявке.

Формы партнерства могут быть самыми разными – от свободного контракта, где после годового отчета отельер делится полученным доходом, до жестких контрактов по выплате определенной доходности на вложенные средства. Обычно это номер в апарт-отеле, состоящий из нескольких комнат. Отельер, обслуживающий этот отель, готов подписать контракт и взять этот номер в управление.

Основным преимуществом покупки номера в собственность является наличие титула собственности на объект у инвестора. Безусловно, в случае убыточности отеля привлекательность объекта падает, но это не ведет к полной потери инвестиций. Сравним такое вложение с долей в бизнесе, пусть того же отеля. Скорее всего, внутри компании будет висеть немалый долг, а также обременения по имеющимся контрактам, социальные обязательства перед сотрудниками и прочее. С номером в собственность инвестор в некоторых проектах может отказаться от сотрудничества с отелем и остаться один на один с удобной квартирой, расположенной в выгодном месте города.

Безусловно, как у любого нового процесса здесь есть множество подводных камней. В Лондоне один молодой предприниматель, запустив подобную схему, не смог наладить эффективную работу отеля. И инвесторы остались один на один с недвижимостью. Поэтому, как и в любых других проектах, следует быть осмотрительным с будущим управляющим. Идеально, если им станет известная большая сеть, имевшая опыт управления отелями. Ещё одной особенностью в таком инвестиционном проекте является чистота титула. Собственность на недвижимость является в данном случае самым важным фактом. И в случае, когда он заменяется долгосрочной арендой, лизингом или иной схемой, зависимой от основного владельца недвижимости, нужно быть очень осторожным. Не лишним будет воспользоваться услугами независимых юристов при заключении и подготовке к сделке, а не полагаться на тех, кого будет предлагать продавец объектов.

Инвестиции в недвижимость в Европе

Инвестиционная привлекательность зарубежной недвижимости рассматривается большинством российских инвесторов как безопасная гавань. Защита титула собственности на недвижимость в мире чрезвычайно высока. Банк может лопнуть, валюта обесцениться, а кирпичи будут стоять еще долгие десятилетия. Но есть ли компромисс между сбережением и доходом. Кого-то устраивает перспектива потенциального удорожания объекта, если выбор города, местоположения, и самого здания окажется удачным. Немногие скрупулезно оценивают ожидаемый доход от сдачи в аренду квартиры или виллы за рубежом. Те же, кто оценивает – знают, что доход за вычетом обслуживания объекта недвижимости, агентских при сдаче, и промежутков меду сдачами с трудом окупает ремонт за 2-3 года.

Можно ли купить номер в гостинице как квартиру в россии

Whatsapp Viber icon

Чтобы открыть свое антикафе, вам будет достаточно стартового капитала в размере 343 тыс. рублей, окупить которые можно уже через полгода работы. Чистая прибыль антикафе составит 133 тыс. рублей.

Как правило, объектами такого рода инвестиций становятся наиболее прибыльные «рабочие лошадки» гостиничного бизнеса — трёхu002D или четырёхзвездочные отели в Европе.u000AКак уже было отмечено, инвестор не обременяет себя необходимостью постоянно заниматься управлением своей собственностью. Такой формат будет удобным для тех инвесторов, которые имеют основной бизнес в другой сфере и рассматривают инвестицию в гостиничный номер как средство пополнения своего портфеля доходным активом. В Испании набирает силу новая инициатива в секторе недвижимости — покупка номеров в отелях. По мнению риелторов, в настоящий момент такие сделки — одно из наиболее рентабельных направлений в бизнесе.

Преимущества инвестиций в номера отелей

Существует приказ № 197 «Об утверждении положения о государственной системе классификации гостиниц и прочих средств размещения». Он гласит, что к средствам размещения относятся и гостиницы, и хостелы, и модели, а номером является одно или несколько жилых помещений с необходимым оборудованием и мебелью.

Инвестор, принявший решение о вложении своих средств в недвижимость, может выбрать из целого ряда объектов инвестиционной недвижимости: квартиры и апартаменты, виллы, офисные или торговые помещения, склады и гостиницы.
После 2010 года на рынке недвижимости Москвы наравне с понятными всем россиянам квартирами (жилой недвижимостью) появилось значительное предложение апартаментов и в настоящее время количество таких предложений растет.

В последнее время среди заведений общественного питания становятся популярными хинкальные – кафе грузинской кухни. Фишка их в том, что позиционироваться они могут и как закусочные, и как рестораны. Генеральный директор Hospitality Income Consulting Елена Лысенкова в интервью Новострой-М рассказала об особенностях такого формата недвижимости, как апарт-отели, и дала советы желающим купить гостиничный номер.

Но, как и в других областях, здесь тоже имеются свои подводные камни, о которых должен помнить инвестор.u000A«Подводные камни» инвестиций в номераu000AОформление сделки может существенно отличаться в зависимости от законодательства страны, поэтому лучше не пренебрегать услугами местного юриста. В то же время, к примеру, в Австрии сделка оформляется как купляu002Dпродажа отдельного объекта недвижимости и мало чем отличается от покупки квартиры.u000AКак уже было отмечено, инвестор не беспокоится о маркетинговой стороне дела, которая полностью остается в ведении управляющей организации, однако у этой медали есть и обратная сторона: инвестор не может определять маркетинговую политику гостиницы.

Сегодня у инвесторов есть возможность купить номер в отеле в собственность, что на фоне других инвестиционных решений имеет ряд преимуществ.

С тех пор данная практика распространилась по всему миру и захватила самые популярные туристические и деловые направления: Великобритания, Франция, Швейцария, США, Австралия, Дубай. Как правило, такого рода вложения популярны у малых инвесторов.u000AСхема отельного инвестирования проста: инвестор приобретает в собственность номер или пакет из нескольких номеров в гостиничном комплексе. Затем он может либо самостоятельно заниматься управлением своей собственностью, что бывает крайне редко, либо договориться об управлении с отельным оператором или профессиональной управляющей компанией.u000AИнвестор и оператор гостиницы делят прибыль между собой одним из двух способов. Инвестор может получать фиксированную прибыль, которую он заранее оговаривает с оператором.

В последние несколько лет этот вариант инвестирования приобретает все большую популярность, поскольку приобретение номера в отеле с целью его последующей сдачи является не только надежным способом защиты денежных средств от обесценивания, но и позволяет владельцу получать стабильный доход от своих вложений.

Если сравнивать зарубежные апартаменты и Российские, и там и там, это те же квартиры, в которых так же как в обычных квартирах есть жилые комнаты, кухня, санузел (а то и несколько), как правило, в апартаментах есть лоджия или балкон. Отличие апартаментов от квартир чисто функциональное – апартаменты это помещения, предназначенные для сдачи в наем на длительный срок или для временного размещения собственника или туристов.

Апарт-отель представляет собой гостиничный комплекс, который предлагает услуги краткосрочного и среднесрочного проживания для гостей города. Все номера такого отеля оборудованы кухнями. А комплекс апартаментов — это, по сути, квартиры для постоянного или временного проживания, как правило, в собственности частных владельцев. Если коротко, то это объект коммерческой недвижимости, но с жилой функцией.

Успех ресторана складывается из множества факторов. Важно все до мелочей: от улыбки официанта до цвета тарелок. Но существует 12 ключевых факторов, которые должен учитывать любой ресторан. В таком случае владелец приобретенной гостиничной недвижимости всегда имеет забронированное место на отпуск. Если отель стоит поблизости от средиземноморских пляжей, это снимает проблему поиска места обитания на каникулярный период.

В этом смысле в законодательстве существуют определенные противоречия. Так, против размещения говорят следующие документы:

  • Постановление правительства РФ №490 (от 25.04.1997 года) «Об учреждении правил предоставления гостиничных услуг» говорит о том, что гостиницей называется имущественный комплекс, который служит для предоставления услуг, а он относится к предприятию;
  • Гражданский кодекс (статья 288, пункт 3) запрещает размещать производства (имущественные комплексы) в жилых помещениях;
  • ГОСТ Р 51185-2008 о туристических услугах и общих требованиях называет гостиницу предприятием, которое оказывает услуги размещения и совмещает их с услугами питания, приема и т.п.;.

В Санкт–Петербурге существует такая практика: открывать гостинцы в жилых домах, например, на первых этажах. Так у нас в городе возникло множество мини-гостиниц эконом-класса.

Скидки и спецпредложения от застройщиков

Два-три месяца сдачи номера в аренду в разгар интенсивного сезона оправдают даже полное отсутствие клиентуры во все остальное время года.

Объем вложений на открытие – 1 240 000 руб. Источник инвестиций – собственные денежные средства. Срок окупаемости — 5 месяцев.

Название «апартаменты» многим знакомо по литературе, кто-то пользовался апартаментами для проживания во время поездок по Европе. За последние 25 лет некоторые российские граждане приобрели апартаменты в Европе, на морском побережье в Турции для собственного временного проживания, для сдачи их в аренду. В этом случае прибыль не зависит от фактической заполняемости номера. Второй вариант — получение инвестором прибыли по плавающей ставке, когда доходность номера может быть выше, но инвестор разделит с оператором, к примеру, риск невостребованности апартаментов у туристов.u000AВ зависимости от условий контракта инвестор может использовать свои номера и не по прямому назначению, то есть проживать в них. Некоторые операторы предоставляют такую возможность сразу после приобретения номеров, другие — по истечении определённого срока.u000AПреимущества инвестиций в номера отелейu000AГлавный плюс инвестиций в номера отелей — низкий порог вхождения. Минимальная стоимость гостиничных номеров в Европе составляет около 100 тыс. евро.

Апартаменты для большинства покупателей ассоциируются с понятием жилого помещения сдаваемого в наем для проживания. Однако в жилищном законодательстве Российской Федерации вы не найдете определения понятия апартаменты. В Жилищном кодексе перечислены жилые помещения: жилые дома, часть жилого дома, квартиры часть квартиры, комната.

Как правило, модель покупки номера в отеле в собственность предполагает взаимодействие между владельцем отельной собственностью (или застройщиком), оператором отеля, ведущим повседневную работу по его эксплуатации, и инвестором. Инвестор, обратившись к владельцу отельной недвижимости или застройщику, занимающемуся возведением отелей и выведением на рынок гостиничных комплексов, выкупает номера в подходящем ему отеле, и сдает их оператору отеля на определенный период времени, ограниченный заключенным контрактом.

По подсчетам экспертов, зарабатывать на собственной комнате в гостинице можно до 7% в год от вложенной в приобретение жилья суммы. И это при условии, что хозяин с администрацией отеля работают «фифти-фифти», то есть сумму гонорара за вычетом расходов на обслуживание стороны делят пополам.
Если разобраться с вопросом организации гостиницы в жилом доме, возникает множество нюансов и сложностей. Их необходимо учесть, чтобы выполнить перевод жилого дома под гостиницу. А, в некоторых случаях он и не требуется.

Все остальное время номер можно сдавать. Особенно удобно и надежно то, что эти апартаменты будут предлагать постояльцам отеля его служащие — такая схема аренды гарантирует владельцу оплату со стороны пользователя.
ЖК РФ и, в частности, статья 19 определяет гостиницы, как жилищный фонд коммерческого использования. Поэтому решать вопрос о том, что такое гостиница (жилое или нежилое помещение), неактуально. Гостиница в общем смысле и с определенным статусом может быть и жилым, и нежилым помещением.
В городе традиционно активен рынок частной сдачи в аренду квартир. Владельцы предлагают на рынке продукт разного качества и по нерыночной цене. Нерыночная означает, что владельцы не рассматривают конечную цену аренды как доходность в год, а чаще всего рассматривают как фиксированную сумму, вторую пенсию, регулярный платеж для пополнения семейного бюджета и так далее. Поэтому цена на аренду значительно ниже бизнес-продукта lease back apartment или buy-to-let.
На вопрос: «Как купить апартаменты в Москве?», многие ответят, что это несложно, если есть соответствующая сумма. И ошибутся!

«Подводные камни» инвестиций в номера

Управляющая организация решает все общие и частные проблемы гостиницы, поэтому можно не волноваться, что инвестору лично придётся решать вопрос сломанного душа или прохладного приёма постояльцев.u000AПомимо этого, инвестиции в гостиничные номера привлекают возможностью получать стабильный валютный доход, что особенно важно для инвесторов из России в сегодняшней ситуации. В среднем доходность гостиничных апартаментов составляет около 4 % при фиксированной ставке и 6–10 % при плавающей ставке. В то же время к выбору объекта нужно подойти очень взвешено: необходимо изучить местонахождение комплекса и его перспективы, а также ознакомиться с опытом управляющей компании.u000AТаким образом, инвестиции в гостиничный номер — выгодная и интересная возможность.

Несколько лет назад формат апарт-размещения пришел в Россию, с погрешностью на экономическую ситуацию, законодательные возможности и ограничения, менталитет и потребность потенциальных собственников и арендаторов. В 2005–2008 годах на рынке крупных деловых центров, городов-миллионников стали появляться первые объекты апарт-формата, в том числе апарт-отели международного уровня. Наиболее яркие проекты были реализованы на рынке Москвы и Санкт-Петербурга.

Инвестор, таким образом, передает отельеру всю ответственность по управлению приобретенными номерами, по их материальному и техническому обслуживанию, а также по осуществлению всех аспектов маркетинговой деятельности (ценообразованию, привлечению клиентов, работе с постояльцами и т.д.) От этого взаимодействия инвестор получает стабильный и регулярный доход, существенный потенциал увеличения стоимости вложенного им капитала, а также возможность по согласованию с руководством отеля воспользоваться своим номером во время отпуска.
Инвестиции в открытие составят 724 000 руб. Проект планируется реализовать за счет собственных средств. Срок окупаемости вложений — 10 месяцев.

Читать еще:  Заявление на некачественный товар образец
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector