Как подавать в суд на застройщика при просрочке сдачи дома
Advokat-pavlovich.ru

Юридический портал

Как подавать в суд на застройщика при просрочке сдачи дома

Суд с застройщиком

Если он нарушил сроки и не достроил метры

Моя родственница купила квартиру в новостройке, а застройщик сдал ее позже срока и меньшего размера. Это он, конечно, зря.

Повторная приемка состоялась через две недели — 14 февраля 2018 года. Мы убедились, что недостатков нет, и начали подписывать документы.

Интересы застройщика на этапе приемки представляла другая фирма. В акте приема-передачи было указано, что застройщик снимает с себя ответственность за меньший метраж. Обязательства по договору якобы выполнены, а стороны претензий не имеют.

Мы возразили и предложили поправить акт, но представитель сообщил, что застройщик уже подписал документ — изменить его нельзя. Со всеми предложениями и претензиями представитель отправил нас к застройщику. Он добавил, что перспектив в суде у нас нет, и привел пример одного дольщика, которому отказали в суде.

Ага, щас. Напугал ежа судебной практикой.

На такие попытки испугать участников долевого строительства лучше вообще не обращать внимания.

Претензия к застройщику и его ответ

Я понимал, что застройщик нарушает сроки передачи квартиры, поэтому заранее составил претензию, изучил законы и судебную практику.

В них прямо не указано, что делать, если фактическая площадь квартиры отличается от проектной. Но есть требование, что передаваемый объект должен соответствовать условиям договора. В случае отклонения, если иное не установлено договором, дольщик вправе требовать соразмерного уменьшения цены. Договор моей родственницы содержал только пункт о порядке действий, когда фактическая площадь больше проектной.

В претензии я описал всю ситуацию: задержка сроков сдачи квартиры и отличие фактической площади от проектной. На момент подачи претензии просрочка составила 48 дней. Площадь квартиры была меньше проектной на 0,83 м².

Мы предложили застройщику добровольно выплатить неустойку в размере 41 517,12 рублей и вернуть переплату за недостроенные метры в размере 31 125 рублей. В случае отказа — суд. Требования я подкрепил судебной практикой и ссылками на законы.

Предложение изменить акт приема-передачи

В судебной практике мне попадались дела, в которых подписанный акт приема-передачи квартиры означает, что претензий у дольщика нет. То есть если дольщик подписал акт приема-передачи, он не может претендовать на неустойку.

Чтобы лишить застройщика такого аргумента в суде, я составил заявление с предложением изменить акт приема-передачи.

Заявление с предложением об изменении акта приема-передачи. В качестве причины — имеющаяся претензия

Реакция застройщика

Мы вручили застройщику документы 15 февраля 2018 года. Ответ на заявление пришел через месяц — 14 марта. Застройщик отказался менять акт приема-передачи, потому что не видел для этого оснований.

Ответ на претензию мы получили чуть позже — 21 марта. Застройщик отрицал свою вину в нарушении срока передачи: ссылался на действие непреодолимой силы. Компенсировать разницу в площади менее одного квадратного метра он не хотел: по его словам, это общепринятая строительная погрешность.

«Атань!» — говорит застройщик.

В тот же день моя родственница приняла квартиру, и мы начали готовиться к суду.

Подготовка иска: анализ судебной практики и выбор суда

После изучения судебной практики я пришел к выводу, что застройщику выгодно доводить дело до суда.

Во-первых, не каждый дольщик захочет вступать в судебные тяжбы. Во-вторых , даже если по итогам суда застройщик формально проиграет, по факту он выплатит неустойку в разы меньше, чем положено по закону.

Этому способствует статья 333 Гражданского кодекса РФ . Ее положения дают суду право уменьшать размер неустойки, если она явно завышена. Застройщик, как правило, всегда ходатайствует о ее применении. В большинстве случаев суд неустойку уменьшает , различается лишь размер ее снижения. Поэтому при выборе места подачи иска лучше исходить из практики, которая сложилась в конкретных судах.

Основой искового заявления стала моя претензия. Я дополнил ее требованием о смене подсудности — по месту жительства родственницы — и требованием выплатить проценты за пользование чужими денежными средствами. Право на проценты появилось после того, как застройщик отказался вернуть переплату за недостроенные метры — то есть удерживал деньги, которые ему не причитаются.

Также у моей родственницы возникло право взыскать с застройщика штраф. По закону, если дольщик до суда предъявил к застройщику законное и обоснованное требование выплатить неустойку, а он этого добровольно не сделал, дольщик вправе требовать с застройщика штраф в размере 50% от неустойки.

На случай, если застройщик будет ссылаться на подписанный акт приема-передачи, я сразу упомянул в иске заявление с предложением изменить акт, в котором мы оспаривали нужные пункты.

С момента подачи претензии до фактического приема квартиры прошло время. Просрочка передачи квартиры на момент подачи иска составляла 82 дня. Поэтому мы просили суд взыскать с застройщика неустойку побольше — 70 925,08 рублей, переплату за лишние метры — 31 125 рублей, проценты за пользование чужими средствами — 391,08 рублей и штраф за отказ возместить неустойку в добровольном порядке в размере 50% от суммы неустойки. Еще я включил в иск требование компенсировать моральный вред — 76 000 рублей. Цена иска составила 102 441,16 рублей.

Платить госпошлину за подачу искового заявления не пришлось. От ее уплаты освобождаются истцы по искам о защите прав потребителей, если цена иска меньше 1 млн рублей.

Представительство в суде

Представителем может быть любое дееспособное лицо, за исключением судей, следователей и прокуроров.

Полномочия представителя можно определить в устном заявлении, которое войдет в протокол судебного заседания, или письменно.

Разбирательство и решение суда

Мы решили, что представлять интересы родственницы в суде буду я, а дело будем вести совместно.

Первое заседание было подготовительным. Суд ознакомился с материалами дела. Мы подтвердили исковые требования. Представитель ответчика предоставил письменные возражения, просил отказать в иске, а в случае удовлетворения исковых требований снизить размер неустойки и штрафа. Несоразмерность неустойки застройщик ничем не обосновывал.

Второе заседание было по существу. К нему я подготовил возражения на снижение неустойки, сослался на позиции Верховного Суда РФ и Конституционного Суда РФ . Я обратил внимание суда, что ответчик не доказал, в чем заключается несоразмерность суммы неустойки.

В своем выступлении я подтвердил исковые требования, аргументировал, почему они должны быть удовлетворены, и отметил отсутствие оснований для снижения размера неустойки.

Представитель застройщика, к нашему удивлению, требование о возврате переплаты признал. В удовлетворении остальной части иска просил отказать.

По итогам заседания суд решил взыскать с застройщика неустойку 30 000 рублей, переплату 31 125 рублей, проценты 391,08 рублей, компенсацию морального вреда 3000 рублей и штраф 10 000 рублей. Всего 74 516,08 рублей.

Сложно сказать, победа это или поражение. Результат мою родственницу устроил, желания подавать апелляцию и требовать отмены снижения неустойки у нее не было — значит, победа. Застройщик решение не оспаривал. В законную силу решение вступило 2 июля 2018 года.

Исполнительный лист и взыскание по нему

Чтобы исполнить решение суда и взыскать деньги с застройщика, нужен исполнительный лист. Заявление о его выдаче я подал в канцелярию суда.

Закон не регламентирует срок выдачи исполнительного листа. Но, чтобы его получить, решение суда должно вступить в законную силу. Мы ждали недолго, исполнительный лист нам выдали 5 июля — через 3 дня после того, как решение вступило в силу.

Мы решили не обращаться к судебным приставам и взыскать деньги через банк застройщика. В ДДУ были все необходимые для этого реквизиты.

В банк мы обратились 10 июля 2018 года. Смс о поступлении на счет 74 516,08 рублей пришла 13 июля 2018 года.

Вот так за 5 месяцев мы с родственницей победили застройщика и восстановили справедливость. 15 февраля подали претензию, а 13 июля получили деньги — неустойку, проценты, штраф, компенсацию за моральный вред и переплату за недостроенные метры.

Как взыскать неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ?

Вопрос:

Что делать, если Застройщик задерживает сдачу дома? Какая компенсация в этом случае положена дольщику? И как получить неустойку от Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ?

Ответ:

Любимое развлечение российских Откроется в новой вкладке.”>Девелоперов-Застройщиков на рынке долевого строительства – это затягивать сроки сдачи дома в эксплуатацию. И несмотря на то, что за такую задержку им грозит финансовое наказание (неустойка), просрочка передачи квартиры дольщику по Договору долевого участия случается до неприличия регулярно.

Что делать дольщику в этом случае, и на какую компенсацию он может рассчитывать? Государство здесь встает на сторону дольщика до такой степени, что позволяет ему не только компенсировать потерянное время, но даже и немного заработать на задержке строительства.

Разберем этот случай по порядку.

Порядок действий, если Застройщик нарушил срок сдачи дома

Если Застройщик нарушил предусмотренные в Откроется в новой вкладке.”>Договоре долевого участия (ДДУ) сроки сдачи дома и/или сроки передачи квартиры дольщику, то по требованию этого дольщика Застройщик обязан выплатить ему неустойку (пени). Это прямо и однозначно указано в федеральном законе в Откроется в новой вкладке.”>п.2, ст.6, ФЗ-214. При этом нужно иметь в виду, что Застройщик освобождается от выплаты неустойки, если он выполнил свои обязательства в срок, но передача квартиры не состоялась по вине самого дольщика – вследствие уклонения им от подписания Передаточного акта.

Досудебная претензия к Застройщику о нарушении сроков сдачи дома

Вообще-то, юридически значимым согласно букве закона является не срок сдачи дома в эксплуатацию, а срок передачи квартиры дольщику, то есть момент подписания Передаточного акта. Именно эта дата должна быть указана в Договоре долевого участия, и нарушение именно этого срока (просрочка этой даты) влечет применение неустойки (пени) к Застройщику.

Чтобы получить неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ, нужно сначала направить ему досудебную претензию с требованием о выплате неустойки (пени) за задержку сдачи дома и передачи квартиры дольщику. В этом претензионном письме указывается факт нарушения срока передачи квартиры согласно ДДУ, и размер положенной по закону неустойки (формула для ее расчета приведена ниже). Если Застройщик откажется выплачивать неустойку добровольно, то эта письменная претензия затем будет являться основанием для взыскания с него штрафа (см. ниже), плюс к неустойке, за несвоевременную ее выплату.

Когда надо подавать претензию Застройщику о просрочке передачи квартиры?

Это можно делать как до подписания Откроется в новой вкладке.”>Передаточного акта (когда квартира еще не передана дольщику), так и после (когда квартира передана с нарушением срока). В первом случае размер неустойки рассчитывается справочно за 1 день просрочки (см. ниже формулу), и указывается требование ее выплаты по день фактической (будущей) передачи квартиры. Во втором случае неустойка рассчитывается сразу в полном объеме, исходя из фактической просрочки сдачи квартиры.

Претензия Застройщику с требованием выплаты неустойки составляется в 2-х экземплярах, и передается лично в офис строительной компании под роспись с печатью на экземпляре дольщика, или направляется заказным письмом с уведомлением и описью вложения.

Далее терпеливо ждем реакцию Застройщика. Ждем 30 дней (сроки рассмотрения претензии регулируются договором, а если они там не прописаны, то – Откроется в новой вкладке.”>статьей 12 закона N 59-ФЗ от 02.05.2006).

Если Застройщик признает свой косяк, и готов добровольно выплатить неустойку (пени) за задержку срока передачи объекта долевого строительства (квартиры), то вопрос закрывается. Дольщик предоставляет свой номер счета, а Застройщик переводит на него сумму неустойки. Дополнительный штраф в этом случае не взимается.

На практике, правда, Застройщик может попенять на местную администрацию или на недобросовестного подрядчика, и предложить дольщику уменьшить размер неустойки и/или растянуть срок ее выплаты. Здесь уже каждый решает сам, соглашаться или нет, в зависимости от того, насколько юристы компании смогли разжалобить дольщика. Но если предложение Застройщика о добровольной выплате неустойки принято, то рекомендуется закрепить его письменным соглашением сторон.

Если же Застройщик не реагирует на претензию в течение месяца, это расценивается как отказ от выплаты неустойки. Тогда дольщик подает исковое заявление в суд, приложив к нему все необходимые документы и расчет исковых требований.

Но есть нюанс! Порядок досудебного разрешения споров (в т. ч. подачи претензии) может быть указан в самом тексте Договора долевого участия, и тогда дольщику придется следовать договорному порядку. Это может касаться формы составления, сроков подачи и сроков рассмотрения претензии.

При этом нужно понимать, что неправильно составленная досудебная претензия Застройщику о выплате неустойки, не будет иметь юридической силы. Чтобы составить ее грамотно, лучше обратиться за помощью к Откроется в новой вкладке.”>специализированным юристам.

Порядок получения компенсации за просрочку сдачи дома по ДДУ

Порядок взыскание неустойки с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ выглядит следующим образом:

  1. дольщик направляет Застройщику письменную претензию с требованием выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры;
  2. ожидание ответа строительной компании в течение 30 дней (если в договоре не указан другой срок рассмотрения претензии);
  3. подготовка и подача искового заявления в суд, с приложением необходимых документов и расчетами взыскиваемых с Застройщика сумм (см. ниже);
  4. предварительное слушание по делу;
  5. основное заседание суда и вынесение судебного решения;
  6. вступление решения суда в законную силу и получение исполнительного листа;
  7. исполнительное производство по взысканию неустойки с Застройщика (работа судебных приставов).
Читать еще:  В каких случаях наступает материальная ответственность продавца

Вместе с получением неустойки от Застройщика за задержку сдачи дома, дольщик, действуя через суд, может рассчитывать еще и на следующие дополнительные выплаты в качестве компенсации:

  • возмещение убытков, возникших вследствие нарушения сроков сдачи дома (например, расходов на вынужденную аренду жилья);
  • компенсации морального вреда (если дольщик, например, считает себя сильно обиженным и оскорбленным, и сумеет убедить в этом суд – Откроется в новой вкладке.”>ст.15, ФЗ «О защите прав потребителей»);
  • штраф в размере 50% от суммы, установленной судебным решением (в соответствии с Откроется в новой вкладке.”>п.6, ст.13, ФЗ «О защите прав потребителей») за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя;
  • возмещение судебных расходов.

Чтобы грамотно оформить судебный иск, взыскать через суд неустойку за просрочку сдачи дома, обосновать возникшие у дольщика убытки и моральный вред, нужны юридические навыки в подобных делах. Тут уже без Откроется в новой вкладке.”>специализированных юристов не обойтись.

На-все-про-все понадобится порядка 5-6 месяцев. Если решение суда кого-то сильно не устроит и будет обжаловано, то может понадобиться еще 3-4 месяца.

Подавать исковое заявление можно как в период строительства дома, так и после его окончания. Но при этом нужно помнить про Откроется в новой вкладке.”>срок исковой давности: если после сдачи дома прошло более 3-х лет, то суд может отказать во взыскании неустойки со строительной компании.

Расчет неустойки Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ

Размер неустойки, предусмотренной законом для Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ, можно посчитать с помощью какого-нибудь онлайн-калькулятора, но надежнее и вернее посчитать это на обычном калькуляторе самому. В этом нет ничего сложного для тех, кто знаком с арифметикой на уровне начальной школы.

Сумма неустойки по ДДУ определяется на основе текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ, и рассчитывается за каждый день просрочки до момента исполнения обязательств или до момента обращения дольщика в суд.

Что нужно знать для расчета неустойки по ДДУ?

Чтобы посчитать неустойку за просрочку сдачи дома (передачи квартиры) Застройщиком, нужны следующие исходные данные:

  • Ставка рефинансирования ЦБ РФ (с 2016 г. она равна ключевой ставке ЦБ РФ) на день фактической передачи квартиры дольщику, или на день подачи претензии или искового заявления. Текущую ставку см. Откроется в новой вкладке.”>здесь.
  • Применяемый коэффициент к ставке рефинансирования (1/300 – для юрлиц, и 1/150 – для физлиц).
  • Стоимость квартиры по ДДУ (смотрим цену квартиры, указанную в договоре).
  • Длительность просрочки передачи квартиры дольщику в днях (начиная со дня, следующего за датой, когда квартира должна быть передана по условиям ДДУ, и заканчивая днем фактической ее передачи, т.е. подписания Передаточного акта, либо днем обращения в суд).

Формула расчета неустойки по ДДУ за просрочку передачи квартиры для дольщика-физлица выглядит так:

Если Застройщик слишком долго затягивает передачу квартиры, и дольщик решил обратиться в суд, не дожидаясь фактической передачи, то полное количество дней просрочки в судебном иске не указывается. Вместо этого указывается расчетная сумма неустойки за один день просрочки (по той же формуле). Именно этой цифрой будет оперировать суд, устанавливая окончательный размер неустойки, взыскиваемой с Застройщика.

Пример: как рассчитать неустойку за просрочку сдачи дома (квартиры) по ДДУ

Допустим, ставка рефинансирования на день фактической передачи квартиры дольщику равна 9%. Цена квартиры по договору 3 000 000 руб. В ДДУ указана дата передачи квартиры дольщику «не позднее 31.03.2017», значит, начало просрочки считается с 01.04.2017. Квартира фактически передана дольщику по Акту приема-передачи 01.07.2017, значит, просрочка составляет 3 месяца, т.е. в данном случае 91 день.

Итого, имеем следующий размер неустойки за просрочку передачи квартиры по ДДУ:

Размер неустойки = 1/150 Х 0,09 Х 3 000 000 Х 91 = 163 800 руб.

И если нерадивый Застройщик откажется выплатить ее добровольно, то обратившись в суд, мы еще увеличим сумму требований, включив сюда штраф (в размере 50% от суммы неустойки) + моральный вред + расходы (юридические, съем жилья и другие).

Судебная практика такова, что большинство исковых требований дольщиков к Застройщикам о выплате неустойки за задержку сдачи дома и передачи квартиры согласно условиям ДДУ – удовлетворяются (полностью или частично).

Суд, однако, имеет право уменьшить размер неустойки (в соответствии со Откроется в новой вкладке.”>ст.333, ГК РФ), если посчитает, что она несоразмерна последствиям нарушения Договора долевого участия в строительстве.

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости – Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Суд с застройщиком: претензия, исковое заявление, порядок действий

Суд с застройщиком всегда начинается с составления письменной претензии, а после – искового заявления за задержку сдачи дома.

Для того чтобы обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании неустойки и штрафа за просрочку сдачи дома в эксплуатацию, необходимо обязательное выполнение нескольких условий:

  1. Наличие задержки в передаче квартиры дольщику по договору долевого участия в строительстве (ДДУ или договору цессии) более 2 месяцев. Ранее этого времени не стоит обращаться в суд, лучше попытаться решить спор мирным путем, например, поручив вести переговоры с застройщиком опытному юристу.
  2. Уже проделана предварительная работа по досудебному урегулированию: застройщику направлена письменная претензия, и в течение 10 дней после получения заказного письма, компания никак на него не прореагировала.

По желанию дольщик может требовать только неустойку и штраф (включая расходы на судебное производство), а также полный возврат уплаченных по ДДУ денежных сумм. Рассмотрим пошагово, как подавать в суд на застройщика.

Шаг 1. Составление претензии

ФЗ №214 от 30.12.2004 г. не обязывает дольщиков соблюдать претензионный порядок урегулирования споров с застройщиком, но по правилам ГК РФ рекомендуется сначала направить претензию в письменном виде в адрес юридического лица. Тем самым в суде можно доказать, что попытка решить дело миром была предпринята по всей форме, но не увенчалась успехом.

В претензии необходимо перечислить:

  1. Дату, когда по ДДУ квартира должна была быть передана покупателю.
  2. Пункты ФЗ №214, которые нарушил застройщик.
  3. Сумму неустойки.
  4. Реквизиты счета для перечисления денег.

Если вы решитесь подать претензию лично, а не через почту, тогда обращаться следует в офис застройщика. Одну копию документа необходимо передать уполномоченному лицу, а на второй проставить дату и штамп предприятия с росписью уполномоченного лица.

В обоих случаях (и при отправлении почтой, и при вручении лично) на решение вопроса у застройщика имеется всего 10 дней. При отсутствии адекватного ответа остается только судебный путь решения спора.

Шаг 2. Определение суда для подачи иска

Следует установить юридический адрес ответчика (застройщика) и подать иск в районных суд по этому адресу. Вместе с тем, при необходимости, по закону о защите прав потребителя, истец (дольщик) может подать иск и по своему адресу.

Выбор конкретного суда – ответственный процесс. Поскольку у заявителя есть выбор, следует ознакомиться с практикой каждого суда и выяснить: какие суммы получали дольщики, ранее обращавшиеся в эти суды с исками. Это поможет выбрать более лояльный состав суда и получить в итоге полное возмещение, согласно заявленным требованиям.

Уточнить, относится ли адрес застройщика к компетенции вашего суда, можно непосредственно на сайте самого суда. Там же можно узнать номер телефона канцелярии и режим приема исковых заявлений. Лучше заблаговременно позвонить в секретариат и уточнить, подсуден ли ваш иск данному суду.

Шаг 3. Формулировка исковых требований

Поскольку все исковые заявления формулируются по общим правилам, за образец можно взять типовой бланк с сайта суда. Заполняется документ сведениями, касающимися конкретного дела, а также в него вносятся обязательные данные:

  1. Наименование суда.
  2. ФИО, адрес и телефон истца.
  3. Полное юридическое наименование застройщика (ответчика) и его адрес.
  4. Сумма исковых требований.
  5. Перечисление исковых требований.

Взыскать с ответчика через суд можно не только неустойку, но и штраф в размере ½ от суммы неустойки за отказ ответчика в претензионном порядке решить спор. Также можно внести в заявление требование компенсировать моральный вред.

Обязательно в конце иска приводится перечень всех документов и копий, которые прилагаются к нему с указанием количества экземпляров.

Шаг 4. Подготовка приложений к иску

Все приложения, которые можно приложить к исковому заявлению, перечислены в ст. 132 ГПК РФ. В этот перечень входят:

  1. Квитанция об оплате госпошлины. Сумма госпошлины определяется расчетом при помощи онлайн-калькулятора на сайте суда, если только размер исковых требований (неустойки по ДДУ) больше 1 млн. руб.
  2. Документы, доказывающие обоснованность исковых требований: копия ДДУ, актов и дополнительных соглашений, претензии, почтовых квитанций.
  3. Расчет суммы неустойки и других требований.
  4. Копия самого иска с приложениями для ответчика.

Шаг 5. Подача иска в суд

Если все документы собраны, требования сформулированы, выполнен точный расчет исковых требований и оплачена госпошлина, тогда можно подавать документы в выбранный суд. Подать заявление можно следующими способами:

  1. Лично придти в приемные часы в секретариат суда и подать документ с приложениями, причем на своей копии проставить штамп о принятии.
  2. Направить письмо ценным почтовым отправлением с описью в адрес суда.

Воспользоваться почтой рекомендуется в том случае, когда вы подаете иск в районный суд по месту регистрации ответчика. В этом случае данные о времени слушания по делу вам будут сообщены почтой.

С момента подачи иска у суда есть только 5 дней, чтобы принять его к производству. Истцу и ответчику по указанным адресам направляются извещения, где будут указаны дата слушания, точное время. Если вы указали контактные телефоны, то информацию передадут в форме звонка. Если вы в течение 10 дней с момента подачи заявления так и не получили никакого оповещения, тогда следует срочно связать с судебной канцелярией и уточнить: назначено ли заседание, а если нет, то по какой причине.

Далее многое зависит от поведения ответчика. Он может явиться в зал суда, а может не явиться. Далее при неявке ответчика суд может вынести постановление о рассмотрении дела в заочном порядке, или же принять ходатайство ответчика о переносе слушания по уважительной причине. Истец заинтересован в том, чтобы дело решалось по существу в присутствии представителя второй стороны, так больше шансов на то, что принятое решение будет исполнено. Ведь при заочном слушании в дальнейшем ответчик сможет подать апелляцию, добившись нового слушания в вышестоящей инстанции. Все это может затянуть разбирательство на годы.

Заказать составление юридически грамотной претензии к застройщику или искового заявления в суд вы можете через форму ниже, либо в разделе «Документы онлайн».

Как я судился с застройщиком

Давно хотел написать, как я подал в суд на застройщика за задержку сдачи квартиры и что из этого вышло, но хотелось довести дело до логического завершения. Спойлер: денег я так и не получил и вероятность получить оцениваю как практически нулевую, но опыт получил интересный.

Внимание! Очень длиннопост

Многие очень плохо представляют себе работу судебной системы, поэтому хочу поделиться полученными знаниями с позиции обывателя, а не юриста, которые иногда в рассказах опускают важные подробности.

Я покупал квартиру в конце 2014 года. Нашли неплохой вариант – дом был практически достроен, завершалась стадия отделки, проводились трубы с горячей водой и электричество. Срок сдачи дома 4-й квартал 2014 года, т.е. к Новому году, срок передачи квартиры дольщикам – 2 квартал 2015 года.

За стройкой я следил все время, пока оформлялись договоры, ипотека и т.д., была видна неплохая активность, но, увы, к Новому году никаких сообщений о завершении строительства не было. Позже застройщик уведомлял о переносе сроков, но с нарушениями. 214-ФЗ регламентирует, что уведомление должно прийти не позднее, чем за 2 месяца до планируемого срока сдачи. Не буду много расписывать, в итоге дом был сдан 31 декабря 2015 года. Ключи переданы в феврале 2016 года, с задержкой чуть больше 7 месяцев.

Застройщик пытался дважды урегулировать этот вопрос. Сначала, по истечению сроков передачи квартиры по договору, предлагали подписать доп.соглашение о продлении сроков на 2 месяца с утверждением, что это формальность и без доп.соглашения получить ключи будет проблематично. Такой миф, кстати, распространён среди дольщиков. Многие верят и подписывают. Второй раз предлагали подписать доп. соглашения в обмен на отказ от каких-либо доплат с моей стороны. В моём случае это было около 34 тысяч за увеличившуюся после обмеров площадь квартиры и, собственно, обмеры БТИ – ещё около 9 тысяч.

Деньги тогда были, с судами я никогда не связывался и решил всё-таки заморочиться, воспринимая ситуацию как лотерею стоимостью 34 тысячи) За обмеры, кстати, не платил, все необходимые документы я и так получил.

Доплатив за метры, я получил ключи от квартиры и подписал передаточный акт, исключив из него по совету юриста фразу об отсутствии финансовых претензий к застройщику. Тут же под подпись секретарю застройщика была передана досудебная претензия с расчётами неустойки. Эта претензия необходима, чтобы в суде можно было доказать, что вы пытались решить проблему мирно.

С досудебной претензией, иском и дальнейшим оформлением документов мне помогал знакомый юрист бесплатно, но вообще я советую пользоваться услугами юридических компаний, потому что самому во всём разобраться достаточно сложно, особенно тяжко общаться с судами в одиночку, если такого опыта не было.

Далее было оформлено исковое заявление и поданы документы в суд. Здесь я совершил первую ошибку – подал иск не сразу, через месяц после вручения досудебной претензии, а с задержкой месяца в два – в середине мая 2015. Не тяните, от этого может зависеть, получите ли вообще деньги. Вторая ошибка, не страшная, но неприятная – я не до конца вник в процедуру подачи иска и не знал, что нужно принести два комплекта документов – для суда и для ответчика. Сам я об этом просто не подумал. Пришлось срочно искать, где сделать копии. Ещё желательно сделать третью копию искового, чтобы на ней поставили отметку о принятии.

Читать еще:  Ндфл с декретного больничного листа в 2018 году

Интересный нюанс. Дольщик может подать иск в суд по месту жительства, а может – по месту регистрации юридического лица застройщика. В интернетах любят говорить о том, что суд по месту регистрации застройщика может быть куплен, но мне кажется, что это преувеличено, да и вряд ли мелкий застройщик обладает достаточными ресурсами для этого. Я подавал по месту регистрации застройщика, о чём не пожалел.

После сдачи документов мониторим сайт суда и ждём, когда делу присвоят номер и назначат досудебное заседание (так называемая беседа, где истец и ответчик ещё могут договориться). Через неделю дело не появилось на сайте, никаких уведомлений также не поступало. Потом я совершил третью ошибку – пустил всё на самотёк, зная, что заседание раньше, чем через месяц после поступления не назначат. Но через месяц начал серьёзно беспокоиться) Пришлось звонить в суд. Пару дней не мог дозвониться никуда. В канцелярии суда мне не дали никакой информации, кроме фамилии судьи, которой передали дело, сказали звонить помощнику судьи. А на сайте номера телефона нет. Кое-как нашёл номера в интернете, но и по ним не мог дозвониться неделю, а то и больше. Когда же наконец попал на помощника судьи, выяснилось, что в расчёте пошлины ошибка и я должен доплатить ещё рублей 100 и привезти квитанцию. Просто мне забыли сообщить) А срок исправления истекает завтра. К счастью, помощник понимала, что их косяк и продлила срок, но времени я потерял из-за этого косяка больше месяца. Немного это было исправлено тем, что назначили беседу на максимально близкую дату – через три недели после сдачи последних документов.

На беседу мой юрист приехать не смог, но, к счастью, его помощь не понадобилась – не было ни ответчика, ни судьи. Для ускорения процесса было написано, что беседа проведена, что меня в принципе устраивало. Первое судебное заседание было назначено через месяц. Да, суд – дело долгое, каждый чих – месяц ожидания.

На заседание ответчик опять не явился, но без него дело не рассмотрели, потому что, по словам судьи, документы с повесткой ему были отправлены, но уведомление с почты не успело дойти до суда. Такое возможно, если отправить повестку слишком поздно, хотя формально суд ничего не нарушил. Было обидно. Чтобы такого не случилось ещё раз, судья предложила мне отправить судебную телеграмму, она стоит несколько сотен рублей, но приходит гораздо быстрее письма и в следующий раз можно будет провести заседание без ответчика. Как я искал почтовое отделение, которое ещё отправляет телеграммы – отдельный разговор, многие даже не сразу поняли, что мне нужно) Заседание назначили через 3 недели.

Середина сентября, 2 заседание. На этот раз приехал мой юрист и выяснилось, что мой судья уехала по каким-то делам и мне заменили судью. Это было неприятной неожиданностью, потому что обзор дел с застройщиком показал, что моя судья полностью на стороне дольщиков и всем присуждает иск в полном размере. Кто попался мне после смены, было непонятно, других её дел с моим застройщиком я не нашёл. Уже на суде выяснилось, что она вообще не занималась такими делами лет пятнадцать и периодически уточняла некоторые важные нюансы у моего же юриста.

Кстати, защищать можно себя и самостоятельно, но мне юрист очень пригодился. Все документы зачитывались оооочень быстро, я дико тупил, хотя от меня требовалось только устно ходатайствовать о принятии юриста в качестве моего представителя в суде.

Итогом стало присуждение неустойки в полном размере; уменьшенного примерно в 3,5 раза штрафа за неисполнение досудебной претензии застройщиком (она должна составлять 50% от неустойки), морального вреда в размере 5000 (заявляли 50000) и судебных расходов (ну, там по мелочи). Чувства были противоречивые. С одной стороны, присудили больше 700 тысяч при иске чуть больше миллиона, что весьма ощутимо по сравнению с некоторыми соседями, которым присудили 200 тысяч при иске в 700, кому-то ещё меньше. С другой стороны – причин снижать не было, более того, обычно уменьшают сумму неустойки, а с ней автоматически штраф, но не штраф отдельно от неустойки, да и если бы судью не заменили в последний момент, ничего бы не уменьшали.

После суда нужно ждать, пока решение вступит в силу, как раз в это время ответчик (или истец, если не согласен с суммой) может подать апелляцию, чего, естественно, не произошло. Решение вступало в силу больше месяца, ещё через неделю я поехал писать заявление о выдаче решения суда и исполнительного листа на руки, получил я все документы через десять дней, это была уже середина ноября. Говорят, этот этап тоже может затянуться на месяц, а то и два, поэтому надо периодически звонить или приезжать, чтобы уточнить результаты и немного их поторопить.

Итого с момента подачи досудебной претензии до получения исполнительного листа прошло 8 месяцев и 3 недели. Из них я потерял 2 месяца, потому что не мог тупо дойти до суда, и 1 месяц из-за ошибки с пошлиной, но даже в лучшем случае суд – занятие небыстрое, оно может затянуться и на год, и на полтора.

Дальше начинается самое интересное. Мало получить исполнительный лист, по нему застройщик может ничего и не выплатить добровольно, иначе он ходил бы на заседания. Взыскать можно двумя способами – через службу судебных приставов и самостоятельно. В первом случае необходимо подать заявление приставам, а потом регулярно им звонить, приезжать, угрожать жалобами, писать жалобы на бездействие и т.д. Всё это связано с дикой загруженностью приставов, на каждого человека – огромное количество дел, все их физически нельзя рассмотреть. Поэтому если молчать, их рассматривать особо не будут, могут сделать отписку типа “приехали – никто не открыл”. Вариант долгий, мучительный и дорогой. Забавно, что многие юридические фирмы ведут дело до получения исполнительного листа, а дальше – крутитесь как хотите, так что лучше сразу заключать договор на полное сопровождение до получения денег.

Второй вариант – сделать максимум самому. Начинаем с того, что идём в налоговую, в которой зарегистрирован застройщик (эта информация есть в выписке из ЕГРЮЛ) и пишем заявление о выдаче вам информации о счетах должника и движении средств по ним. Примерно через неделю справка готова. В моём случае там был указан один счёт с остатком, равным нулю. Кстати, движение средств в справке не было указано, можно было возмутиться и написать ещё одно заявление, но это мало что дало бы, а время уходило.

Дальше с исполнительным листом пишем заявление в банк, в котором у должника счёт, на взыскание и отдаём документы в банк. Банк обязан заблокировать счёт и перечислить средства в счёт уплаты долга. В моём случае денег не было и не появлялось, поэтому мне через некоторое время сообщили, что исполнительный лист передан в архив и его можно забирать.

На этом этапе уже стало понятно, что денег я не увижу. После этого можно мучить налоговую регулярными запросами о счетах должника на случай, если они что-то ещё откроют либо отдать приставам. Я забил.

Но и это ещё не всё. Вполне ожидаемо, через некоторое время в арбитражный суд стали поступать заявления о банкротстве застройщика от крупных кредиторов на десятки и сотни миллионов рублей. Это очень долгий процесс, заседания постоянно переносятся, иски отклоняются и т.д. Лучше всего сразу подписаться на обновления (будут приходить на электронную почту) и периодически поглядывать, как там успехи. В какой-то момент я вообще потерял из виду деятельность застройщика, пока в октябре прошлого года соседи не спросили меня, подал ли я заявление на включение в список кредиторов.

Оказывается, когда дело о банкротстве наконец-то начинается, несостоятельному должнику могут назначить процедуру наблюдения и временного управляющего. Информация об этом публикуется в газете Коммерсант и ещё где-то, и в течение месяца нужно подать заявление, чтобы вас включили в третью очередь кредиторов. Это даёт небольшой шанс получить часть денег, если что-то найдут, и возможность участвовать в заседания о банкротстве. Отсутствие в третьей очереди лишает шансов практически полностью.

Но и это ещё не всё. Можно включиться в реестр лиц, чьи требования удовлетворяются после третьей очереди. Заявление можно подать даже онлайн, так что я уже ничего не терял и отправил его.

Теперь шанс получить деньги у меня будет только в том случае, если у застройщика случайно обнаружится заначка в сотни миллионов, её хватит на все долги всей третьей очереди, а уже после того, как кредиторов не останется, получу деньги и я. Хуже ситуация только у тех, кто вообще не подавал никаких заявлений, но это уже не так важно)

Ну, и выводы из всей этой истории. Судиться – это интересно, но нужно отнестись серьёзнее. Время – ваш враг. Те, кто подал в суд на 2-3 месяца раньше меня, успели получить свои суммы полностью или частично, в порядке очереди подачи документов в банк. Как вариант – подавать суд не после передачи ключей, а после 2-3 месяцев задержки, потом ещё раз и так далее, разбивая сумму долга на несколько частей и получая их постепенно. В таком случае вполне возможно, что неустойку вам начнут выплачивать уже в досудебном порядке. Ну, и пользуйтесь услугами профессионалов, они не будут тратить недели и месяца, чтобы найти время на подачу иска, как я). На этом всё, если будет что-то интересное в деле о банкротстве, напишу ещё пост, но это вряд ли

Советы юриста: что делать, если застройщик просрочил сдачу дома

Подавляющее большинство всех вопросов, которые задают нашим юристам дольщики, связано с нарушением сроков сдачи многоквартирного дома. Что нужно делать дольщику, если застройщик просрочил сдачу квартиры? Как защитить свои права? Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК. На купленные через участие в ЖСК квартиры неустойка по 214-ФЗ не распространяется.

Как определяется срок сдачи квартиры?

Срок передачи готовой долевки всегда предусматривается в условиях письменного договора участия в долевом строительстве. Как определять этот срок, закон не регламентирует. Главное, чтобы он был одинаковым для всех дольщиков конкретного многоквартирного дома или его блок-секции.

В договорах долевого участия обычно фигурируют 2 основных срока — срок ввода дома в эксплуатацию (выдачи разрешения на ввод) и срок передачи квартиры дольщику. По закону застройщик не имеет права передавать дольщикам квартиры до тех пор, пока местная администрация не приняла дом и не выдала застройщику разрешение на ввод. То есть сначала дом вводится в эксплуатацию, затем готовые квартиры передаются дольщикам. Поэтому при заключении договора дольщику следует обратить внимание именно на срок передачи квартиры .

Срок передачи квартиры может определяться разными способами:

  • точной датой — например, «в срок не позднее 31.12.2014». При таком варианте просрочка передачи квартиры считается со следующего дня — то есть с 01.01.2015;
  • обозначением квартала — например, «в 3 квартале 2014 года». 3 квартал 2014 года длится с 01.07.2014 по 30.09.2014 включительно. Поэтому просрочка пойдет со следующего дня за окончанием квартала, то есть с 01.10.2014;
  • в зависимости от срока получения разрешения на ввод в эксплуатацию — например, «ориентировочный срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию — 1 квартал 2015 года. Передача квартиры дольщику производится в течение — 30 дней с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию». При таком варианте для начала определим срок получения разрешения на ввод (по 31.03.2015 включительно), прибавим 30 дней на передачу квартиры (по 30.04.2015 включительно). Итого просрочка наступит с 01.05.2015.

Про планируемые (не гарантируемые застройщиком) сроки

Хитрые застройщики часто пишут в договорах долевого участия, что срок передачи квартиры является «ориентировочным», «планируемым», «не гарантируемым застройщиком» и может меняться. Наша судебная практика подтверждает, что такие оговорки не принимаются судом во внимание, поскольку в одностороннем порядке откладывать сроки сдачи застройщик не может.

Что происходит при нарушении срока сдачи квартиры?

По закону «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан в письменном виде уведомить дольщика о том, что строительство дома не укладывается в прописанные в договоре сроки. Это уведомление застройщик должен вручить вам под роспись или направить заказным письмом с уведомлением. В законе установлен и срок направления такого уведомления — минимум за 2 месяца до установленного договором срока. На практике уведомление о переносе сроков высылается не всегда.

По закону застройщик вместе с уведомлением о переносе сроков должен выслать вам предложение об изменении договора . На практике застройщик может предложить вам подписать дополнительное соглашение к договору о переносе срока передачи квартиры.

Обязан ли дольщик подписывать соглашение об изменении срока передачи квартиры?

Нет, не обязан. Закон «Об участии в долевом строительстве» говорит, что вопрос изменения договора долевого участия регулируется Гражданским кодексом РФ (ГК РФ). А в ГК сказано, что изменение договора возможно прежде всего по соглашению сторон. Поскольку вы, дольщик, являетесь равноправной стороной договора, то можете сами решать, выгодно ли вам изменение договора в части переноса срока сдачи квартиры.

Безусловно, иногда перенос срока передачи квартиры может быть удобен дольщику. Например, если вы купили квартиру в рассрочку и обязаны заплатить окончательный взнос за квартиру при ее передаче, но еще не располагаете необходимой суммой. Хотя гораздо чаще бывает наоборот: дольщик заинтересован в скорейшей сдаче квартиры, т.к. вынужден жить у родственников, на съемной квартире и терпеть прочие неудобства. В таком случае подписывать допсоглашение к договору не стоит.

Что будет, если дольщик все-таки подписал соглашение о переносе срока передачи квартиры?

Застройщик получит право передать вам квартиру в новый срок, указанный в допсоглашении. То есть срок из первоначального договора учитываться не будет. А это значит, что вы не сможете просить неустойку за просрочку сдачи квартиры (если, конечно, застройщик не нарушит и новый срок).

Читать еще:  Пенсионный фонд украины новости для переселенцев

Как доказать, что застройщик просрочил сдачу дома?

Нарушение сроков передачи долевки доказывается с помощью акта приема-передачи квартиры:

  • вариант 1 — у вас еще просто нет такого акта. Это значит, квартира вам еще не сдана и застройщик не исполнил свои обязательства;
  • вариант 2 — у вас есть акт приема-передачи с более поздней датой, чем та, которая указана в договоре долевого участия.

Обратите внимание, что в данном случае своевременное исполнение обязательств по передаче квартиры должен доказывать застройщик.

Что делать, если разрешения на ввод еще нет, а застройщик уже заставляет подписывать акт приема-передачи?

На практике такие акты застройщики могут предлагать подписывать в случае, если сам дом в целом готов к сдаче, а проблемы с получением разрешения на ввод связаны с благоустройством придомовой территории и тому подобными недоделками. Застройщик может выдать вам ключи, разрешить доступ в квартиру.

Однако такой акт будет считаться недействительным, поскольку он противоречит закону: передавать квартиру без разрешения на ввод нельзя. Даже если акт будет подписан, вы не сможете на его основании зарегистрировать право собственности и стать полноправным хозяином своей квартиры. В этом акте, скорее всего, не будет написано про ваши окончательные взаиморасчеты с застройщиком по поводу возможного изменения площади квартиры, ведь БТИ еще не сможет сделать замеры квартир и выписать на них технические планы.

Если вы все-таки подписали подобный акт приема-передачи, вы можете оспаривать его действительность в судебном порядке — при рассмотрении вашего иска к застройщику по поводу просрочки сдачи дома и просить суд взыскать неустойку по дату подписания окончательного акта.

Что делать, если застройщик просрочил сдачу квартиры?

1. Напишите застройщику претензию.

В претензии вы можете просить передачи квартиры, выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры, а также возмещения ваших убытков (например, расходов на аренду съемной квартиры). Обратите внимание, что все ваши убытки должны быть подтверждены документально. Если вы требуете возмещения затрат на съемную квартиру, обязательно приложите к претензии копию договора найма и документов об оплате (платежных поручений, расписок и т.п.). По возможности также подготовьте доказательства того, что у вас нет никакой другой квартиры или комнаты в собственности или в пользовании.

2. Вручите претензию застройщику.

Претензия вручается под роспись на вашем экземпляре претензии или направляется застройщику заказным письмом с уведомлением. Обязательно сохраните ваш экземпляр претензии с отметкой застройщика о получении либо почтовые квитанции об отправке претензии и почтовое уведомление.

Когда надо подавать претензию?
Можно до подписания акта приема-передачи, можно после. Если вы подаете претензию до передачи квартиры по акту, укажите в ней размер неустойки за 1 день просрочки, посчитайте справочно неустойку на день подачи претензии и просите выплатить неустойку по день передачи квартиры по акту. Если претензию подаете уже после подписания акта, тогда указывайте сразу в твердой сумме, исходя из фактической просрочки.

3. Обращайтесь в суд.

Если застройщик не ответил на вашу претензию и не предложил приемлемый способ разрешения спора, рекомендуем сразу же обращаться в суд с иском о защите прав потребителя. В дополнение к требованиям из претензии вы можете добавить компенсацию морального вреда (размер определите по своему усмотрению) и штраф по ч.6 ст.13 закона «О защите прав потребителей» за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя.

А может ли застройщик в счет своей просрочки отменить мне доплату за лишние метры или расходы в размере до 3% на ввод дома в эксплуатацию?

Может, но не обязан это делать. Автоматически в случае просрочки сдачи дома такие доплаты не отменяются. Устных заверений застройщика, к сожалению, недостаточно. Поэтому вам необходимо будет уговорить застройщика подписать дополнительное соглашение к договору. В таком соглашении нужно прописать пункт об исключении из договора долевого участия условия о доплату за изменение площади, возмещении расходов застройщика.

Если вы не смогли уговорить застройщика, тогда пункт про доплаты будет продолжать действовать. Это значит, что вам придется доплатить застройщику необходимые суммы. В случае неоплаты он сможет взыскать их с вас по суду. Независимо от этих доплат застройщику вы можете предъявлять свой иск о защите прав потребителя.

Что делать, если в акте приема-передачи есть пометка об отсутствии у дольщика претензий по срокам передачи квартиры?

Можем предложить такой план действий:

  1. Написать застройщику письменное заявление с требованием внести изменения в текст акта приема-передачи, поскольку у вас имеются претензии по срокам сдачи дома. Также можно прописать это требование в претензии о выплате неустойки. Это заявление / претензию надо вручить застройщику под роспись на вашем экземпляре.
  2. Подождать реакции застройщика. Помните о сроках подписания акта приема-передачи — это 7 рабочих дней с момента получения сообщения застройщика о готовности объекта к передаче (по ст.8 ФЗ об участии в долевом строительстве) или иной срок (по условиям вашего договора ДДУ).
  3. Подписать акт приема-передачи квартиры с оговоркой, если застройщик не вносит изменения в акт приема-передачи, и у вас нет оснований для отказа от подписания (например, неустраненных дефектов).

Оговорка делается во всех экземплярах акта после вашей подписи:
«Имеются претензии по выплате неустойки за просрочку передачи квартиры за период с ___ по _____. Подпись, Фамилия И.О., дата».

Не возникнет ли у меня проблем при регистрации права собственности с таким актом?

В ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество сказано, что не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание (ч.3 ст.18).

В Приказе Минюста РФ №184 от 01.07.2002 (Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) разъяснено, что приписки, подчистки, зачеркнутые слова и иные исправления в документах должны быть оговорены (пункт 3 статьи 18 Закона), в том числе подтверждены подписью лиц (лица), например, участников сделки, подписавших документ.

То есть если приписка оговорена и подтверждена вашей подписью, акт должны принять.

Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК.

Как подать в суд на застройщика за просрочку сдачи дома

Покупка квартиры в строящемся доме существенно снижает ее стоимость. Поэтому участие в долевом строительстве в нашей стране так популярно. Но что делать, если застройщик не оправдал ваши ожидания – если деньги отданы, а долгожданного жилья все еще нет?

Действующее законодательство находится на стороне дольщиков и предоставляет разные инструменты для отстаивания своих прав. В этой статье, мы рассмотрим, как подать в суд на застройщика за просрочку при задержке сдачи дома, и на какую компенсацию вы можете рассчитывать.

О сроках сдачи застройщиком: что можно считать просрочкой

Срыв сроков строительства происходит по разным причинам:

  • финансовым – при нехватке денежных ресурсов;
  • техническим – при проблемах с подключением коммуникаций;
  • административным – при обнаружении недостатков комиссией при приемке дома;
  • связанные с несвоевременным выполнением подрядчиком отделочных работ, поставок материалов и т.д.

В первую очередь дольщику необходимо понимать разницу между понятиями “срок ввода в эксплуатацию” и “срок передачи квартиры”, так как между ними могут проходить месяцы, а иногда и годы ожидания. Неверное представление о датах формируют застройщики, указывая в рекламе срок окончания строительства, чтобы привлечь больше новых покупателей.

Первая дата означает, когда застройщик планирует завершить строительство и получить разрешение госкомиссии на ввод в эксплуатацию. Она может корректироваться без согласования с участниками долевого строительства.

Покупателя должна интересовать вторая дата, а именно срок передачи ключей от квартиры по акту приема-передачи. Ее нельзя переносить в одностороннем порядке и нарушения в этой части строго регламентируются ФЗ-214.

Чтобы подстраховаться от негативных последствий задержки, в договоре ДДУ обычно указывается не точное время, а приблизительное. Например, в договоре написано, что срок сдачи дома 4 квартал 2017 года, а передача квартиры – в течение 3 месяцев после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Значит, сдать жилье необходимо не позже 31 марта 2018 года.

Прежде чем истечет срок выдачи ключей от квартиры, застройщик обязан уведомить дольщика о невозможности своевременной сдачи. Часто предлагается заключить дополнительное соглашение. Подписав его, покупатель лишается возможности требовать неустойки и прочие выплаты.

По закону дольщик может получить ключи только после того, как строитель введет дом в эксплуатацию. Иногда ЖК предлагают подписать передаточный акт и передают ключи от квартиры до получения разрешения на ввод. Данный акт приема-передачи противоречит закону. С помощью него вы не сможете зарегистрировать право собственности. В суде данный документ можно аннулировать и потребовать возмещения неустойки на дату подписания действительного акта.

Покупатели, получившие квартиру с опозданием, не лишаются права получить возмещение, даже если обязательство по передаче исполнено и в передаточном акте к застройщику не были указаны претензии.

Юридическая помощь по ДДУ и спорам с застройщиками

Оперативная консультация по телефону или в офисе бюро

Адвокат по жилищным спорам – помощь специалиста по ДДУ и спорам с застройщиками

Что делать, если строительная компания затягивает сдачу дома (порядок действий)

До инициации судебного разбирательства постарайтесь решить разногласия мирным путем. Следует направить претензию по адресу регистрации застройщика с уведомлением о вручении или передать в канцелярию с проставлением отметки на втором экземпляре. Это необходимо для подтверждения того факта, что вы исполнили свои обязанности. Иногда такая тактика позволяет получить компенсацию в несудебном порядке.

В претензионном письме изложите свои требования, приведите ссылки на нормы законодательства, рассчитайте неустойку и укажите реквизиты для ее перечисления. Неустойка рассчитывается исходя из 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день затягивания сроков строительства, для граждан она в два раза больше. Чтобы исключить ошибки, лучше составить ее вместе с юристом.

Если ответное письмо застройщика вас не устраивает или он молчит, вы имеете право подать в суд на застройщика за задержку сдачи дома. Сделать это можно с первого дня просрочки или имея на руках подписанный акт приема-передачи.

Обратите внимание! Как показывает практика, с обращением в суд лучше всего не тянуть. Дело в том, что судебный спор длится несколько месяцев. К окончанию строительства деньги на расчетных счетах ЖК могут закончиться. К тому же закон позволяет подавать иск несколько раз. А это лучше, чем ожидать подписания акта и, обратившись в суд с одним большим иском, ничего в итоге не получить.

Подготовка иска в суд о задержке сроков застройщиком: содержание и подача

Для обращения в суд необходимо написать исковое заявление, которое составляется по аналогии с претензионным письмом. От оплаты госпошлины истец освобождается при сумме иска менее 1 млн. рублей.

В заявлении указываются реквизиты суда, истца, ответчика, включая контактные телефоны. Далее идет описание фактических обстоятельств дела, а также указание на нормы закона. В перечень прилагаемых документов входят копии ДДУ, претензий досудебного урегулирования, платежных документов и другие.

Для подачи иска можно лично явиться в канцелярию суда, чтобы представить документы, не забывая получить отметку о вручении, или направить их ценным письмом с уведомлением о вручении. В течение пяти дней дело будет принято к производству.

Что можно потребовать в суде, если срок сдачи дома истек

Если вы заключили договор долевого участия, а не какой-то другой вид документа, то ваши права в данном случае защищены. Когда просрочка равна двум и более месяцам, ваше право пойти на одностороннее расторжение ДДУ и получить проценты за использование строителем денежными средствами с момента его заключения.

На основании претензии покупатель вправе рассчитывать на добровольную уплату неустойки и возмещение убытков, например, связанные со съемом жилья или арендой склада для хранения мебели в новую квартиру.

В исковом требовании помимо этого, вы можете взыскать со строителя:

  • штраф в размере 50 процентов от суммы иска;
  • компенсация морального вреда;
  • возмещение расходов, связанных с оплатой юридических услуг.

В какой суд подавать на застройщика при просрочке

Исковое заявление на застройщика за просрочку подается в суд общей юрисдикции по юридическому адресу застройщика, при необходимости – по своему адресу или нахождения строящегося объекта. При сумме требований менее 50 тыс. рублей следует обращаться в мировой суд.

Суды общей юрисдикции нередко применяют ст. 333 ГК РФ, которая позволяет снижать сумму неустойки, если судья примет решение, что она несоразмерна убыткам дольщика. Чтобы суд встал на сторону ЖК бывает достаточно ходатайства застройщика.

Поэтому в последнее время участники долевого строительства все чаще обращаются в Арбитражный суд, где реже снижают суммы иска. Самостоятельно гражданин не может обратиться в Арбитраж, поскольку там рассматриваются споры между организациями.

Для этого дольщик передает права в отношении истребования неустойки юридической компании путем заключения договора цессии. Данный документ проходит государственную регистрацию и не содержит рисков для участника долевого строительства.

Судебная практика в спорах с застройщиком показывает, что вопрос о правомерности взыскания организацией неустойки в двойном размере решается в пользу истца, поскольку нарушение ДДУ произошло в момент, когда дольщиком являлось физическое лицо. То же самое касается требования о взимании штрафа.

Итоги и шансы выиграть суд со строительной компанией

Как правило, суды срезают половину исковых требований. Ведь масштабное взыскание неустоек значительно способствует банкротству строительной компании. Покупатель сам выбирает, как поступить: обратиться в суд общей юрисдикции, где ему значительно уменьшат сумму заявленных требований, либо доверить дело компании и получить существенно больше.

При спорах с застройщиком важно соблюсти множество нюансов, в которых компетентны лишь люди, работающие с этим каждый день. Специалисты юридического бюро “Кахиев и партнеры” имеют широкую практику в решении подобных вопросов.

Существуют разные способы решения проблемы, и мы поможем выбрать оптимальный вариант в зависимости от обстоятельств дела. Главное – не опускать руки, а проконсультироваться с опытными юристами, и если шансы на победу велики – действовать.

По закону. В делах по ДДУ и спорам с застройщиками, вы имеете право на возмещение финансовых расходов и судебных издержек, а также компенсацию морального вреда, взыскав их в судебном порядке.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector