Как быстро продать новостройку
Advokat-pavlovich.ru

Юридический портал

Как быстро продать новостройку

Обучение мастерству быстро продать свою квартиру

Чтобы продать квартиру, а не просто заниматься процессом продажи, нужно правильно определиться с ее стоимостью. Для того,чтобы продать квартиру быстро, цену устанавливают на уровне цены аналогичных квартир региона, чтобы продать очень срочно, назначают самую низкую стоимость на рынке предложений определенного сегмента. Далее надо провести комплекс мероприятий для поиска покупателя.

  1. Размещение рекламы в специализированных изданиях. Она должна выходить регулярно, быть достаточно заметной по форме, ее содержание должно вызывать у потенциального покупателя желание позвонить, еще лучше – прийти на переговоры.
  2. Расклейка объявлений работает вполне эффективно, поскольку многие в своих поисках по старинке ориентируются не на интернет, а на доски объявлений.
  3. Присутствие информации о вашей недвижимости во всемирной сети обязательно. Объявление должно включать планировку, фотографии, видеоролик.
  4. Размещение баннера на фасаде дома хорошо помогает в поиске выгодного и реального покупателя.
  5. Распространение рекламных буклетов и листовок.
  6. Наработанная база покупателей – самое мощное средство продажи, доступное, скорее специалистам.

Как заинтересовать покупателя?

Найти покупателя – полдела, важно уметь его заинтересовать. Иногда продавец так ведет переговоры, что просто отпугивает претендентов. Чтобы знать, как продать квартиру , очень важно приобрести некоторые навыки ведения переговоров. Вот несколько правил эффективной презентации объекта продажи:

  • выяснить потребности покупателя, то есть именно то, что важно для него;
  • признавать недостатки объекта, превратив их их в преимущества (например, окна во двор – можно комфортно выспаться);
  • при любых обстоятельствах оставаться спокойным и уверенным, а также доброжелательным даже при некорректных замечаниях по поводу дефектов квартиры;
  • владеть техническими и юридическими вопросами, касающимися вашего объекта продажи;
  • обсудить впечатления и мнение покупателя, оставить ему презентационные материалы, наметить с ним дальнейшие совместные действия;
  • перед началом продажи принять решение о самостоятельном выполнении всех перечисленных этапов или привлечении профессионалов.

Основные факторы, влияющие на продажу недвижимости

  • владелец хорошо подготовлен к продаже;
  • объект часто показывают реальным покупателям – риелторы выбирают квартиры, чаще всего попадающиеся на глаза: именно эти объекты воспринимаются как новые поступления;
  • покупатель из 7 — 10 предложенных вариантов выбирает не самый подходящий по параметрам объект, а тот, который оставил у него самое приятное впечатление;
  • мало просто презентовать квартиру – надо делать это так, чтобы осталось у покупателя максимально благоприятное мнение как о квартире, так и о владельце – покупатель должен буквально влюбиться в вашу квартиру.

Этапы продажи квартиры самостоятельно

Как вести переговоры, чтобы продать квартиру быстро и дорого? Главная позиция продавца на переговорах: моя квартира самая лучшая для этого покупателя, просто он об этом еще не в курсе. Чтобы продать квартиру, одного желания мало, надо предпринимать еще и активные действия:

  • подготовка к продаже;
  • реклама и продвижение своего объявления на рынке недвижимости;
  • презентация и показ своего объекта;
  • переговоры, в том числе и о цене.

Подготовка к продаже

Важно знать не только параметры объекта и вид, в котором он находится, но и состояние, в котором находятся документы. Первое – проверить документы, подтверждающие ваше право на эту собственность, иногда на финальной стадии обнаруживаются какие-то недочеты или нехватка каких-то бумаг. Примерный список:

  • договор купли-продажи или документы его заменяющие (решение суда, договор дарения, приватизация);
  • технический паспорт;
  • свидетельство о подтверждении права собственности;
  • документы о семейном статусе и согласии всех собственников на продажу квартиры, заверенные нотариусом;
  • разрешение опекунского совета (если в квартире прописаны несовершеннолетние совладельцы жилья);
  • справка с ЖЭУ об отсутствии задолженности за квартиру;
  • выписка их домовой книги о прописанных жильцах;
  • отчет о рыночной стоимости (для ипотечных квартир);
  • паспорт.

С учетом нашей бюрократической системы некоторые документы могут готовить полгода, и не всякий, даже реальный, покупатель проявит желание ждать, пока вы приведете документы в порядок. Если покупатель и не откажется от сделки, то в цене уж точно придется уступить.

Грамотная реклама и продвижение

Если решили осилить этот этап самостоятельно, надо:

  • знать популярные для покупателя квартир газеты и журналы ;
  • знать интернет-ресурсы, которые активно посещают покупатели;
  • уметь составлять короткие объявления (длинные – проще, но неэффективно);
  • уметь управлять спросом на свой объект (где и с какой периодичностью размещать информацию, чтобы реклама была эффективной). Тезис «чем больше – тем лучше» здесь не работает: можно затратить на рекламу значительные средства и не получить ожидаемого результата;
  • понимать объективную стоимость вашей квартиры и не строить иллюзий. Все понимают, что квартиру в Мурино никогда нельзя будет продать дороже аналогичной по площади в Центральном районе.
  • главный ресурс – время, которое надо потратить на этот объем работы;

Презентация квартиры

Если на этапе рекламы от продавца зависит не так уж и много: поместил информацию и ждет, то на этапе переговоров можно сделать очень много, чтобы ускорить продажу квартиры. Сначала определяемся с ценой в трех вариантах – минимальная, приемлемая и максимальная. Максимальная – с ориентиром на рынок недвижимости, та, которую в объявлении указываете, минимальная цена – та, за которую можно продать квартиру, если она год находится в состоянии продажи, приемлемая цена – их среднее арифметическое. Это нужно для правильного торга.

Нужно подготовиться к презентации: провести репетицию, озвучив вслух возможные вопросы покупателя (в том числе и неудобные). Тогда на переговорах будете чувствовать себя уверенно. При появлении клиента важно расположить его к себе – не спешите рассказывать о квартире: поздоровайтесь, познакомьтесь, поговорите минуту на отвлеченные темы.

Не начинайте презентацию, пока прямо об этом не попросят. Первый вопрос после этого: «С чего вы хотите начать?» поможет узнать предпочтения покупателя и сориентировать в акцентах, которые нужно расставить при показе. Если он говорит о спальне – его скрытый интерес будет отдых и покой; начинает с зала – гостеприимство, общение, престиж, статусность; начинает с кухни – домовитость, уют; с ванной, туалета – высокие требования к чистоте; с балкона – соседи, простор, окружение. Проводить экскурсию надо с короткими комментариями, задавая вопросы покупателю о том, зачем он покупает квартиру. Рассказывайте не о преимуществах ремонта, а о том, какую выгоду – безопасность, комфорт, удобство – получит новый владелец вашей квартиры.

Кстати, профессиональные брокеры многочисленных агенств, выкупающие квартиры в срочном порядке, советуют благоустраивать перед продажей квартиру по минимуму. Особенно, если нужно быстро продать квартиру в Москве не элитную, а из вторичного жилого фонда в обычном состоянии. Потратив солидные суммы на ремонт, при продаже вернуть их нереально, поэтому достаточно освежить объект, переклеив новые дешевые обои и подкрасив облупившиеся окна и двери.

Правила торга

Первое правило: никогда до презентации не говорить о цене, даже если об этом спрашивают. Стоит предложить сначала осмотреть «кота в мешке».

Как называть цену? Уверенно и твердо, без сомнений в ее обоснованности. При вопросах типа «сколько готовы уступить», надо обусловить уступку, связав ее с каким-то требованием: «Это будет зависеть от того, как быстро будет подписан договор, когда нам нужно освободить квартиру и т.п.». Чтобы узнать исходную позицию покупателя, уместен и встречный вопрос: «Сколько вы готовы дать за эту квартиру?». Если вынуждают называть цену, обозначить скидку и сразу узнавать цену, приемлемую для покупателя. Если вы называете цену, а покупатель не назвал свою, торг не имеет смысла. Торговаться нужно, называя скидку в середине диапазона между начальной ценой и приемлемой. Так каждая уступка будет меньше предыдущей, не создавая иллюзии, что торг может быть до бесконечности. Уступки надо делать с трудом, делая большие паузы, комментируя каждую цену как финальную. Активные скидки вызывают сомнения типа «в чем здесь подвох», реального покупателя может оттолкнуть как жесткая позиция, так и быстрые уступки .

Не удивляйтесь, если по вашему объявлению звонить будут, прежде всего, агенты с предложениями о сотрудничестве. Если попался хороший риелтор, он, в любом случае выполнит эту работу лучше, подскажет как правильно взять предоплату и оплату, проверив деньги и обеспечив безопасность, и, вообще согласовать условия предстоящей сделки. Но если хотите продать квартиру быстро и дорого (квартира без посредников) , надо приобрести некоторые навыки. Придется самостоятельно составить договор, оформить передачу денег грамотно и безопасно, договорившись в Регцентре о регистрации сделки. Предварительно надо подготовить и проверить юридическую силу пакета документов для продажи, проверив все возможные ошибки.

Могут приходить не только реальные покупатели, но и праздношатающиеся, а также клиенты «с топором», чтобы получить информацию, какой суммой вы будете в недалекой перспективе обладать. Если человек продает квартиру, это может означать, что у него в жизни что-то происходит: свадьба, развод, рождение ребенка, похороны. Далеко не всегда в таких ситуациях он может быть полностью адекватным для самостоятельных сделок такого уровня. Иногда солидные агентства предлагают бесплатное и бессрочное гарантийное обслуживание с юридической помощью на случай послепродажных инцидентов.

Потратив силы, время и нервы, приобретаете бесценный опыт, который поможет стать не только самому себе риелтером, а, возможно, и частным маклером. Удачной продажи!

Как продавать квартиры от застройщика риэлтору

Как продавать новостройки риэлтору, советы из реального опыта по риэлторской услуге на первичном рынке недвижимости, нюансы успешной работы с покупателем, взаимодействие агентства и отдела продаж застройщика.

Напомню кратко, как наладить сотрудничество:

  • обратиться, как представитель агентства (желательно крупного);
  • показать свою компетенцию;
  • показать, что у вас есть база потенциальных покупателей, заинтересованных в реализуемой застройщиком недвижимости.

Статистика за 2015-2018 года говорит о том, что даже на оживленных рынках недвижимости Юга России наблюдается спад покупательской способности. В связи с этим застройщики будут нуждаться в риэлторах, чтобы реализовать свои объекты, а значит, у вас есть шанс заработать.

Как продавать новостройки риэлтору

Из опыта скажу, что есть несколько инструментов привлечения покупателей новостроек:

  • предоставление рассрочки платежа до окончания строительства;
  • предоставление полной информации на сайте о реализуемых квартирах (застройщика или агентства недвижимости);
  • обзоры и экспертные заключения по каждому объекту (жилому комплексу), т.е. юридическая проверка, инженерная и т.д., ;
  • выяснение потребностей у клиента перед покупкой новостройки по подбор подходящего под них объекта;
  • и если застройщик продает только свой объект, то вы, как риэлтор владеете информацией по всем объектам в городе и можете покупателю дать заключение по каждому, помогая выбрать именно то, что ему подходит. Застройщик заниматься этим не будет априори.

Застройщик в среднем платит комиссию 3%, но может предложить и 6%, если не уверен, что объект достаточно хорош и только вам решать работать с таким застройщиком или нет.

Риэлтор несет как минимум моральную ответственность за то, что покупатель купит неликвидное жилье или имеющее скрытые недостатки, которые проявят себя только после ввода дома в эксплуатацию.

Важно с застройщиком оговорить сразу, что в случае, если покупатель получил от вас консультацию по объекту и вы это оформили документами, а затем клиент обратился напрямую к застройщику, то вам полагается часть комиссии, которая предусмотрена в случае, если вы привели клиента.

Покупатель приобретая квартиру в новостройке покупает свое будущее на несколько десятков лет, а может и на всю жизнь, поэтому для него это важный шаг, плюс цена решения довольно высока и риэлтору надо уметь помочь его сделать.

Аргументы для продажи жилья в новостройке:

  1. Скидки и рассрочки (действуют на клиентов, которые подвержены импульсным решениям);
  2. Предоставление ряда вариантов (медленно принимают решение, перебирая предоставленные вами объекты);
  3. Предоставление консультации и заключения по интересующим объектам (рациональный клиент принимает решение на основе ваших данных);
  4. Акцентируете внимание на выгоде (эмоциональный клиент хорошо реагирует на аргументируемую выгоду).

Потребности клиента при покупке новостройки

Безопасность (опытный застройщик, современные и качественные материалы и т.д.). Клиент спрашивает:
— А достроится ли ЖК?
— А не обанкротится ли застройщик?
— А нормальные ли здесь квартиры?
— А будет ли то, что девелопер обещает (магазин, д/сад и т.д), потому что еще не видно ничего?

Читать еще:  Где меняют лицевые счета по коммунальным услугам

Чтобы успешно продавать новостройки такому типу клиентов, необходимо опираться на гарантии. Например:

  • Риэлторская услуга это гарантия лучшего выбора, т.к. посредник делает выборку по всему рынку, в отличие от застройщика, который реализует только свои объекты;
  • Сделка «под ключ» это гарантия получения документов о собственности;
    Гарантия, что вы узнаете и устроите все способы оплаты, которые подойдут клиенту;
  • Гарантия независимой оценки строящихся объектов в городе или районе (расскажу о всех плюсах и минусах предложений, как независимый эксперт), т.к. я не менеджер отдела продаж застройщика;

Внимание: не надо путать гарантии застройщика с вашими, т.к. ваши услуги, это ваше время и способ удержать клиента, получив полную комиссию.

Комфорт. Что говорим клиенту:

  • будете в нужном месте, в нужное время, с хорошими условиями, «под ключ»;
  1. Создать условия комфорта в офисе, подавать кофе при каждой встрече;
  2. Помощь в получении ипотечного кредита;
  3. Сбор и оформление документов;

Статус. Что говорить клиенту:

  • квартира в этом ЖК для людей современных, модных и думающих о будущем, как вы;

Новизна. Что говорить клиенту:

  • аура в новостройке никем не испорчена, она чистая, в отличие от вторички;
  • Никто не умирал в этой квартире, не разводился и не болел;
  • Здесь вы сами будете писать историю своей семьи и жизни;

Экономия. Что говорить клиенту:

  • Вы в разу экономите, покупая на стадии строительства;
  • Вы можете инвестировать довольно небольшие средства по сравнению со вторичкой, которые затем окупятся при перепродаже или сдаче в аренду

Как успешно продавать новостройки риэлтору

Первый шаг — выбор застройщика, изучаете документы как девелопера, так и его жилых комплексов. Затем из наиболее юридически «чистых» выбираете сначала самые мелкие, а в крупные идите потом.

Почему так, потому что вероятность попасть к ним мала на начальном этапе, а вот когда вы покажете результат работы с небольшими девелоперами, крупные обратятся к вам сами.

Не секрет, что застройщик будет предлагать вам к реализации объекты, которые не может продать сам. Например, они не подошли его покупателям по:

  • местоположению;
  • условиям оплаты;
  • не подошли по цене.

И вам надо уметь работать с такими объектами, находить на них покупателя. Как это делать, тема отдельной статьи, но здесь подскажу, что искать надо среди приезжающих в ваш регион, это один из хороших источников клиентов, которые нуждаются в ваших консультациях и процент покупки объектов, о которых я написал среди этой категории будет выше.

Чтобы научиться успешно продавать новостройки риэлтору надо заниматься только ими, не продавать квартиры на вторичке, земельные участки и дома в свободное время, а только заниматься сделками на первичке!

Я говорю об узкой специализации, без которой успех не гарантирован!

У вас даже типы клиентов будут разные, по сравнению со вторичкой, а именно:
клиент-контрагент (риэлтор с другого агентства);
клиент-покупатель.

И это определяет подходы к работе с возражениями, переговорами, торгом и маркетингу.

Успех риэлтора в продаже новостройки лежит в умении показать выгоды жилого комплекса на каждом этапе строительства. Например, на этапе котлована продаем репутацию и отзывы о ранее построенных жилых комплексах данного застройщика.

Риэлторы, как из агентств, так и частные делают до 70% продаж на рынке недвижимости Краснодарского края, поэтому чем быстрее вы научитесь продавать новостройки от застройщика, тем быстрее вклинитесь в этот финансовый поток.

Риэлторский бизнес открывается только смелым и немного отчаянным, хорошо знакомым со словами отказа, когда в месяц не закрыто ни одной сделки и потрясающим ощущением после 3-х сделок подряд!:)

Как продать квартиру в новостройке?

6416 Игорь Василенко

К тому моменту, когда работы по возведению новостройки уже завершены, и дом будет сдан в эксплуатацию, планы будущих владельцев квартир относительно жилой недвижимости частенько меняются. Возникает необходимость продать квартиру, и во многих случаях желательно это сделать максимально быстро и без лишней мороки, чтобы перенаправить деньги на другие, более актуальные, нужды. В рамках настоящей статьи мы рассмотрим, как это сделать в 2019 году, какие документы нужно подготовить, а также представим ряд полезных рекомендаций, которые помогут при продаже.

Имущество, которое не существует. Квартира или права требования на нее

Говоря о продаже квартиры в новостройке, нужно понимать, что технология реализации жилья напрямую зависит от того, в каком состоянии квартира находится с юридической точки зрения.

Если дом сдан в эксплуатацию и права собственности уже оформлены, продажа такой квартиры ничем не отличается от любой сделки, предметом которой является вторичная недвижимость.

Если же права собственности не оформлены, то юридически владельцем жилья является застройщик или девелопер, с которым был заключен договор (если сделка проводилась по ДДУ). В случае покупки через ЖСК до передачи жилья собственником является жилищно-строительный кооператив. Если же покупатель предпочел такой экстремальный формат сделки, как покупка через предварительный договор или иные сомнительные схемы покупки, то до передачи жилья недвижимость принадлежит строительной компании или инвестору.

То есть, оплачивая продавцу определенную сумму, покупатель приобретает право потребовать у текущего владельца квартиры, чтобы тот передал ему жилье. Недвижимость должна быть предана в срок, который указан в договоре между застройщиком и первым покупателем, качественные параметры жилья также оговорены в договоре.

Документом, который фиксирует передачу прав требования, называется договором переуступки прав (договор цессии).

Надежность и гарантии. Что привлекает покупателей?

В 2019 году наиболее востребованным форматом продажи жилья в недостроенном доме является подписание договора переуступки и больше всего шансов продать квартиру, если с застройщиком был подписан ДДУ (Договор Долевого Участия), а не какой-либо иной документ.

Почему именно ДДУ? Потому, что сделки данного формата попадают под действия закона ФЗ-214, который в обязательном порядке проходит государственную регистрацию и обеспечивает защиту покупателя от мошенничества со стороны застройщика, от банкротства застройщика, от «долгостроя» и еще целого ряда факторов, которые могут иметь место. Кроме того, на покупателя квартиры по ДДУ распространяется действие закона «О защите прав потребителей», который, в свою очередь, защищает покупателя от передачи ему недостаточно качественного жилья.

Такие форматы сделок, как ЖСК, предварительный договор, инвестиционный договор, и прочие схемы или слабо защищают покупателя (от продажи одной квартиры нескольким покупателям, от банкротства застройщика) или же вообще не дают никакой защиты. Покупателям это достаточно хорошо известно, поэтому шансы продать недвижимость, которая приобреталась не по ДДУ, стремятся нулю, по крайней мере, очень сложно продать такую квартиру по адекватной цене.

Кроме того, чем ближе недвижимость к этапу завершения, тем проще ее продать. При попытках продать квартиру в момент, когда, например, возведено всего шесть этажей из девяти, покупатели могут заподозрить, что у продавца есть основания ожидать каких-либо проблем на стороне застройщика. В этом случае продавцу нужно быть весьма убедительным и приводить доказательства того, что «все будет хорошо», при этом? аудитория потенциальных покупателей все равно значительно сужается.

Выгодно ли продавать недостроенную недвижимость?

Продавцу вполне может быть выгодна такая сделка, но выгодна ли сделка покупателю? Несомненно, ведь он покупает недвижимость по цене, которая в данный момент ниже рыночной, и которую вскоре уже можно будет использовать.

Говоря о причинах, побуждающих граждан продавать недостроенную недвижимость, нужно упомянуть не только о таких обстоятельствах, как пополнение в семье (необходимость в более просторной квартире), изменение жизненных условий .

Несмотря на необходимость оплачивать налог при продаже жилья (НДФЛ, 13% от прибыли), инвесторы до сих пор охотно вкладывают деньги на ранних этапах строительства, так как к окончанию работ стоимость квартиры вырастает на 40% и выше. Причем, такой прирост достигается еще до сдачи дома в эксплуатацию, после квартиры дополнительно подрастают в цене. Это обстоятельство обеспечивает более высокую прибыльность вложений в строящуюся недвижимость, чем, например, размещение средств в банковских депозитах. Продажа до окончания строительства дает возможность избежать расходов и лишних хлопот, связанных с процедурой получения жилья, оформления прав собственности, а также несколько сокращает время ожидания.

Риски, о которых покупателю известно

Привлекательная цена, в свою очередь, обусловлена рисками, которые покупатель принимает на себя вместе с правом требования. Вплоть до момента передачи квартиры в полной мере сохраняются все риски, которые до этого нес продавец: риск «долгостроя» в результате банкротства застройщика, риск того, что дом не будет сдан в эксплуатацию вследствие нарушений строительных норм, риск получить жилье, качество которого отличается от заявленного. Ну и вполне возможно, что продажа квартиры на самом деле связана с сомнениями продавца по поводу успешного и своевременного завершения строительства, чем бы ни мотивировал продавец необходимость продажи жилья.

Покупатель, чаще всего, знает о перечисленных рисках, поэтому он будет досконально проверять всю информацию, которая окажется в пределах его доступа: и о застройщике, и о продавце. Поэтому продавцу, со своей стороны, лучше заранее подготовить все аргументы и документы, чтобы продемонстрировать чистоту своих намерений.

Риск для продавца. Об этом известно не всем…

Договор переуступки прав, как, в принципе, и любой документ, может быть аннулирован в судебном порядке. Причины с юридической точки зрения могут быть найдены, в ряде случаев это сделать довольно легко, особенно, если при подготовке сделки покупатель именно это и планировал осуществить в дальнейшем. Например, суд примет решение в пользу покупателя, если договор составлен с нарушениями, если покупатель докажет, что в момент подписания сделки на него было оказано давление, либо он по разным причинам находился в невменяемом состоянии.

Чем это рискованно для продавца? Признание договора недействительным означает, что продавец снова обретает права требования, а покупателю возвращаются средства, уплаченные по договору. Вроде бы, все в порядке, но в чем тогда подвох?

Если дом будет сдан, тогда, скорее всего, покупатель не станет обращаться в суд и сделка не будет аннулирована, получивший свою квартиру покупатель будет доволен. Но что произойдет, если возникнет ситуация, при которой покупателю будет весьма затруднительно требовать реализации его прав или возврата денег? Например, банкротство застройщика – процедура может длиться годами, также новостройка может оказаться непригодной для эксплуатации в результате критичных ошибок, допущенных застройщиком при строительстве изначально…

Покупатель может просто отправиться в суд, где инициирует процесс признания сделки недействительной. В итоге, он вернет все деньги, которые он уплатил, и теперь уже продавец, получив назад право требования, будет вынужден принимать какие-либо меры, чтобы заставить застройщика вернуть деньги. Таким нехитрым способом покупатель может сделать так, чтобы в случае успешного завершения строительства получить квартиру, а при неудачном стечении обстоятельств избежать какого-либо ущерба. Поэтому продавец должен знать о таком сценарии и заблаговременно принять меры, чтобы этого не произошло.

Рекомендуется получить консультацию юриста, который специализируется на жилищном праве и поможет исключить возможность аннулирования договора переуступки права.

Основные моменты, которые стоит помнить

В первую очередь, стоит помнить, что ФЗ-214 не позволяет продавцу переуступать права требования, если расчеты по ДДУ не выполнены или выполнены не полностью. Кроме того, застройщик должен быть проинформирован о заключении этого договора и сделка должна проходить с его одобрения – все это прописывается в ДДУ. Договор переуступки прав при долевом строительстве должен быть зарегистрирован, что определяет статья №389 ГК РФ. Если всего этого не сделать – появятся прямые поводы для признания сделки недействительной.

Договор переуступки является дополнительным соглашением к основному документу, которым является ДДУ. В договоре переуступки должно быть указано, на что именно переуступаются права, цена уступки, содержание права, условия, при котором право требования может быть реализовано (условия могут отличаться от тех положений, что прописаны в ДДУ), а также условия передачи прав – с какого момента и при каких обстоятельствах покупатель приобретает права требования.

Читать еще:  Иск о возврате аванса поставщиком

Продажа по договору переуступки. Порядок действий

Получение соглашение застройщика. Первым делом, нужно получить разрешение застройщика. Теоретически, закон прямо не обязывает дольщика получать это разрешение, однако и не запрещает застройщику включать соответствующее положение в договор, что застройщики активно используют. Как правило, застройщики не возражают, однако требуют за свое согласие некоторую мзду, размер которой варьируется в пределах 0.5%-3% от суммы договора.

Подписание договора переуступки. Затем наступает момент подписания договора переуступки (договор цессии). Само по себе подписание не обеспечивает перехода прав, необходимо зарегистрировать соглашение, а затем провести расчеты по договору.

Регистрация. После подписания договор регистрируется, делается это в Росреестре, куда нужно подать перечень следующих документов:

  1. Заявление о регистрации (от покупателя и от продавца);
  2. Договор долевого участия (основной документ);
  3. Договор переуступки прав (минимум 2 экземпляра);
  4. Разрешение застройщика на уступку права;
  5. Согласие супруги/супруга на сделку (нотариально заверенное) или документ о том, что недвижимость не является совместной собственностью (решение суда, брачный договор);
  6. Разрешение органов опеки (если несовершеннолетний участвует в сделке);
  7. Квитанция об уплате пошлины за услуги регистрации.

После рассмотрения заявки Росреестр зарегистрирует документ, процедура займет примерно две недели.

Расчеты по сделке. Расчеты по этому договору осуществляются после того, как документ будет зарегистрирован в Росреестре. Осуществить расчеты можно путем прямого перевода средств покупателем на банковский счет продавца, однако этот метод сегодня крайне непопулярен, покупатели чаще предпочитают рассчитываться через депозитную ячейку или аккредитив.

Заключение

Передать свои права требования дольщик имеет право в любой момент, начиная от того времени, когда был зарегистрирован ДДУ и вплоть до того момента, когда зарегистрированы права собственности на квартиру. Кроме того, закон не ограничивает количество подобных сделок – переуступка прав на одну и ту же квартиру может осуществляться произвольное количество раз.

Поэтому необходимо уделить крайне пристальное внимание процессу подготовки и подписания соответствующих документов. Желательным представляется участие в процессе подготовки и подписания грамотного юриста, это поможет избежать рисков, перечисленных в статье.

Как продавать квартиру в новостройке?

Вопрос:

Я хочу продать свою квартиру в новостройке. Как это сделать? Дом только что сдан, но право собственности еще не оформлялось.

Ответ:

Продать квартиру в новостройке гораздо проще, чем сделать то же самое на Откроется в новой вкладке.”>вторичном рынке жилья. Проще не в смысле поиска Покупателя, а в смысле подготовки и оформления сделки. Почему?

Потому что у квартиры в новостройке нет правовой истории, и нет необходимости собирать и проверять большое количество документов, изучая принадлежность прав собственности и прав пользования на квартиру. Это Откроется в новой вкладке.”>первичный рынок, и ни того, ни другого здесь нет. А что тогда есть? Как продать здесь квартиру?

А есть тут только права требования на квартиру в строящемся доме. И даже если дом фактически уже построен и сдан госкомиссии, все равно до подписания Откроется в новой вкладке.”>Акта приема-передачи квартиры, дольщик может продать ее только по Договору переуступки прав требования.

Почему именно до подписания Акта приема-передачи, а не до оформления права собственности? Потому что после передачи квартиры дольщику (по Акту), Застройщик формально выполняет свои обязательства по договору, и у дольщика пропадает право требования к нему.

Если же дольщик уже принял квартиру по Акту, но право собственности на квартиру еще не оформил (а это оформление может растянуться на несколько месяцев), то он оказывается в некотором подвешенном состоянии. Прав требования у него УЖЕ нет, а прав собственности ЕЩЕ нет. И в этом состоянии дольщик юридически имеет право продать квартиру только по Предварительному договору купли-продажи.

Но Покупатели очень неохотно отдают деньги под такой вид договора, поэтому квартиры в новостройках продают либо до подписания Акта приема-передачи – по Договору переуступки прав требования, либо уже после получения права собственности – по обычному Договору купли-продажи.

Как продать квартиру по переуступке прав?

Сразу оговоримся, что речь далее пойдет только о переуступке права по Откроется в новой вкладке.”>Договору долевого участия (ДДУ). Хотя вообще-то уступать права можно и по другим типам договоров с Застройщиком, только эти договоры уже относятся к серым Откроется в новой вкладке.”>схемам покупки новостройки. По закону Девелопер может привлекать средства граждан на строительство многоквартирного жилья только по ДДУ, в соответствии с Откроется в новой вкладке.”>законом ФЗ-214. Именно этот вариант мы и рассмотрим.

В этом законе (ФЗ-214) в статье 11 указано право дольщика на выход из проекта путем уступки (переуступки) прав требования по ДДУ.

Из чего следует, что дольщик имеет право продать свои права требования на квартиру в новостройке любому лицу независимо от согласия Застройщика (если иное не оговорено в договоре ДДУ с Застройщиком). Но есть одна оговорка: если дольщик еще не рассчитался полностью с Застройщиком за квартиру, то его согласие здесь уже нужно обязательно. А вместе с переуступкой прав требования в таком случае одновременно происходит и перевод долга на нового дольщика.

Процесс продажи квартиры в новостройке по переуступке прав требования можно свести к нескольким основным этапам. Для этого дольщику нужно будет:

  1. Определить цену продажи квартиры;
  2. Разместить рекламные объявления о продаже;
  3. Показать Покупателю квартиру, если она уже достроена;
  4. Предоставить Покупателю для ознакомления ДДУ и платежки, подтверждающие произведенную Застройщику оплату;
  5. Договориться об условиях расчетов;
  6. Подготовить и подписать Договор уступки прав требования;
  7. Зарегистрировать Договор уступки в Росреестре.

Пройдемся по этим пунктам чуть подробнее.

Определиться с ценой продажи квартиры в новостройке никакого труда не составляет. Фактически, за нас это уже сделал Застройщик. Именно его текущий уровень цен на квартиры в этом доме мы и берем за основу. Так как в нашей новостройке продается целый ряд квартир на одинаковых условиях и в одинаковом состоянии, то импровизировать с ценой у нас вряд ли получится. Поэтому просто пристраиваемся в установленный Застройщиком уровень цен на аналогичные квартиры в доме и, в зависимости от желаемой скорости продажи, можем добавить или убрать 2-3% от цены Застройщика.

Для рекламы своей квартиры сегодня вполне достаточно интернета. Как составлять и где размещать объявление о продаже квартиры, подробно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ, на соответствующем > Рекламируем квартиру
Откроется в новой вкладке.”>шаге
. В данном случае принцип рекламы квартиры на первичном рынке мало чем отличается от рекламы на вторичном. Кроме того, Покупатель уже имеет представление о доме и о квартирах в нем, благодаря рекламе Застройщика.

Если у Застройщика еще продолжаются активные продажи в этом доме, то можно обратиться к нему в отдел продаж с просьбой о реализации и нашей квартиры заодно с остальными. Это может ускорить продажу, но придется смириться с потерей некоторой суммы за услуги по реализации.

Если дом достроен и квартира пригодна для осмотра (даже в виде бетонной коробки), то не стесняемся провести там небольшую экскурсию для Покупателя. Лучше заранее позаботиться о том, чтобы внутри помещений было чисто и светло: убираем строительный мусор и вешаем лампы поярче.

С документами тут все просто – показываем Покупателю наш Договор долевого участия (ДДУ), права по которому мы и будем ему переуступать. Подтверждаем платежными выписками все произведенные по этому договору платежи (Покупатель может сам дополнительно запросить у Застройщика акт сверки платежей).

Сюда же добавляем согласие банка на уступку прав (если мы приобретали эту квартиру в ипотеку). И сверху кладем нотариально заверенное согласие супруги на уступку (если квартира у нас в Откроется в новой вкладке.”>совместной собственности супругов).

Далее уведомляем Застройщика о своем намерении продать квартиру по переуступке прав. Если по условиям нашего ДДУ с Застройщиком, его письменное согласие на переуступку там оговорено, то он может потребовать некоторую сумму за это согласие. Придется дать. Здесь все по закону.

Следующим шагом мы договариваемся с Покупателем об Откроется в новой вкладке.”>условиях передачи денег за квартиру (подробно о способах денежных расчетов в сделках – см. по ссылке в Глоссарии).

После этого составляем и подписываем собственно Договор уступки (форму этого договора можно взять у Застройщика) и отдаем его в Росреестр на регистрацию. Подробнее о составе, нюансах и условиях заключения Откроется в новой вкладке.”>Договора уступки прав требования на квартиру (включая его образец) – см. по ссылке.

На этом продажа квартиры в новостройке завершена. Акт приема-передачи квартиры новый дольщик будет подписывать уже с Застройщиком без нашего участия. И что самое для нас приятное, все возникшие потом проблемы с приемкой квартиры, с оформлением прав собственности и тому подобное, Покупатель будет решать тоже уже с Застройщиком, а не с нами. Для этого мы и передали ему все права требования.

Нам же останется только забрать зарезервированные деньги за квартиру после регистрации Договора уступки.

Когда лучше продавать новостройку?

От того, когда именно мы будем продавать свои права требования на квартиру в новостройке, будет зависеть и цена этой продажи. Конечно, наша цена вынуждена будет держаться в русле текущих цен, установленных Застройщиком в том же доме, но надо понимать, что цены Застройщика точно так же зависят от того, когда именно происходит реализация квартир. Что здесь влияет на текущую цену?

Прежде всего, цена будет определяться стадией готовности строящегося дома. Для новостроек это определяющий фактор. Самая низкая цена – на начальных стадиях строительства. Самая высокая – после сдачи дома в эксплуатацию.

Кроме того, на цену влияют сезонность рынка недвижимости и макроэкономические факторы экономики. Высокими сезонами (т.е. периодами увеличение спроса) традиционно считается время с середины сентября до середины декабря (после летних отпусков и до новогодних праздников), и – с февраля по майские праздники. В остальные месяцы спрос, чаще всего, падает и цены соответственно слегка проседают за ним. Что касается макроэкономических факторов (скачков курсов валют, структурных проблем в финансовой или строительной отраслях и т.п.), то здесь уже при планировании продажи надо полагаться на текущий анализ рынка и ценовых трендов.

Как продать квартиру в новостройке без налога?

В Договоре уступки прав требования мы будем указывать сумму, за которую мы уступаем эти права Покупателю. От этой суммы будет зависеть размер налога с продажи нашей квартиры в новостройке.

Налог на доходы физлиц (НДФЛ) возникает здесь в случае получения дохода от разницы между покупкой и продажей нашей новостройки. И 13% с этой разницы мы обязаны отдать государству. Но если сумма продажи (переуступки прав) каким-то чудом оказалась равной сумме, за которую мы эту квартиру ранее покупали у Застройщика, то налогооблагаемая база у нас будет равна нулю.

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости – Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Как быстро продать квартиру в новостройке

Многие люди часто меняют свои планы относительно приобретенной недвижимости. Таким жильем может быть квартира в новом строении. Дом уже возведен и происходит его ввод в эксплуатацию, а владелец принимает решение о быстрой продаже квартиры в новостройке. Мы расскажем, как можно быстро продать недвижимость, и этим решить какие – либо свои более важные вопросы. Многие продавцы квартир в новых домах спрашивают, как быстро продать квартиру в новостройке и какие риски могут быть при этом? Наши рекомендации и ответы на вопросы помогут вам:

  • Что может стать причиной продажи жилья в новостройке?
  • Юридическая сторона быстрой продажи квартиры?
  • Как действует договор долевого участия?
  • Как выгодно продать квартиру в новостройке и не платить налог?
  • Чем рискует продавец при продаже квартиры?
  • Как продать квартиру в новостройке по переуступке?
Читать еще:  Как зарегистрироваться на госуслугах для получения гражданства

Зачем продавать квартиру в новостройке?

Причинами быстрой продажи квартиры в новостройке могут быть и банальное пополнение в семействе, необходимое расширение, увеличение площади или временные финансовые затруднения. Приведём пример: в строящемся доме одинокий молодой человек покупает квартиру площадью 30 кв. метров. За время постройки здания и введения его в эксплуатацию, юноша женился и вскоре у него родится двойня. Все родители настаивают на приобретении большой квартиры, площадью не менее 70 метров. И, естественно, встает вопрос о продаже квартиры в новом доме. Вот такие причины в основном и бывают у продавцов.

Юридическое состояние квартиры

Давайте разберемся, от чего зависит процесс реализации недвижимости. Прежде всего, необходимо выяснить, в каком состоянии находится жилье в новостройке с юридической стороны.

  • Если строение введено в эксплуатацию и продавец является ее собственником, то продажа квартиры в новом доме от продажи вторичного жилья ничем не отличается.
  • В случае покупки новостройки через Жилищно—Строительный Кооператив (ЖСК) и если у продавца нет права собственности, то юридически, владельцем квартиры считается застройщик.
  • Если между застройщиком и покупателем заключен предварительный договор, до передачи квартиры она принадлежит строительной организации.

В недостроенном доме без права собственности, продавец может продать только требование на такую недвижимость. В этом случае человек, покупающий квартиру, может потребовать соответствующие документы на приобретение данной квартиры. Между сторонами заключается договор переуступки прав собственности, в котором четко определяются сроки передачи жилья.

Действие ДДУ

Очень много людей в последнее время, покупая жилье в новых домах, подписывают договор переуступки. Изначально с застройщиками был подписан Договор Долевого Участия. Действия ДДУ подтверждены Федеральным законодательством 214. Этот закон гласит о том, что покупатель может зарегистрировать строящееся жилье в Росреестре. Данная регистрация защищает граждан от возможного мошенничества со стороны застройщика или девелопера. Также никто не отменял риски, связанные с долгостроем объекта, продажи квартиры нескольким людям и банкротства. Покупая недвижимость по ДДУ, граждане должны знать, что их права защищены потребительским правом, которое ограждает от приобретения некачественного жилья.

Участие в строительстве, предварительные и инвестиционные договора и другие сомнительные схемы покупки новостроек, не дают никакой защиты покупателю. Очень сложно продать квартиру, приобретенную по Договору Долевого Участия граждан. Стоимость ее может быть занижена, а шансы избавиться от жилья равны нулю.

Если же дом, в котором находится ваша квартира, уже готов к сдаче в эксплуатацию, то недвижимость в нем продать намного проще. В ситуации, когда дом начинает только строится, или в нем возведено всего лишь несколько этажей, возможность продажи уменьшается. Чтобы покупатель не заподозрил наличие проблем у застройщика и не передумал покупать вашу недвижимость:

  • приведите веские аргументы и доводы,
  • соберите необходимые документы касательно сроков постройки здания и введения его в эксплуатацию.

Выгодное предложение и уплата налога при сделке

Сделка по купле – продаже квартиры в новостройке может быть взаимовыгодна обеим сторонам. Продавец, получая необходимо сумму на руки, решаем все свои вопросы. Покупатель приобретает недвижимость по низкой цене. По статистике, если строительные работы активно ведутся, такое жилье можно продать на порядок дороже от его первоначальной стоимости.

Многих интересует вопрос, как продать квартиру в новостройке и не платить налог. На самом деле, провернуть сделку и избежать налогообложения от продажи очень сложно. Продавцы идут на некоторые уловки в обход сложившейся ситуации. Только имея в собственности недвижимость более трех лет с момента регистрации, вы не платите налог на недвижимость при заключении сделки.

Риски при быстрой продаже квартиры в новостройке

До самого момента продажи у продавца квартиры в новостройке присутствуют риски:

  • возможность долгостроя,
  • банкротства застройщика,
  • получения в конечном итоге такого жилья, которое совершенно не соответствует заявленному.

После совершения сделки купли – продажи эти риски могут перейти и к покупателю. Но, в каждом деле есть свои плюсы и минусы. Привлекательная стоимость квартиры в новом доме и дальнейшие произведенные строительные работы в положительной динамике могут быть на руку покупателю. Есть вероятность, что таких цен, расположения, и всех остальных преимуществ по всему городу он просто не найдет. К тому же, касательной быстрой продажи квартиры в новостройке в Москве долго строящихся домов практически не существует. Совет продавцу: при продаже квартиры, приводите побольше документации и веских аргументов, доказывающих прозрачность и чистоту предстоящей сделки.

Порядок действий по договору переуступки

Многим продавцам квартир в новостройках интересует порядок действий по переуступке. И так:

  • Сначала получаем разрешение застройщика.
  • Подписываем договор переуступки
  • Регистрируем договор в Росреестре
  • Проводим расчеты по сделке

Важно помнить, что процедура рассмотрения на регистрацию занимает около 2 – х недель, а расчеты лучше всего производить при помощи банковской ячейки.

Дополнительные вопросы

Закон России не ограничивает количество сделок по договору переуступки. Одну и ту же квартиру можно продавать по переуступке прав несколько раз разным людям.

Очень важно правильно собрать документы для такой сделки от правоустанавливающих документов до согласия супругов. И не забывайте о разрешениях опекунских советов по случаям с несовершеннолетними детьми.

Если вы уже решили продавать квартиру в новостройке в Москве, старайтесь прибегнуть к помощи грамотного юриста.

Компания Миэль Чистые Пруды всегда готова помочь вам быстро продать квартиру в новостройке с ремонтом или без в Москве или Подмосковье. Обращаясь к нам, вы выгодно и без проблем решите вопрос с продажей жилья. Мы проконсультируем вас и дадим советы, касательно продажи недвижимости в новых строящихся домах. Грамотные юристы АН Миэль готовы сопровождать вашу сделку вплоть до передачи сторонами денежных средств. Продать квартиру в новостройке по ипотеке вам всегда поможет компания Чистые Пруды. Ждем вас!

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77 , оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77 , либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Когда лучше продать квартиру в новостройке?

Дмитрий

Нужен совет опытных риелторов-инвесторов.

Столкнулся с неоднозначной для себя ситуацией, поэтому необходимо мнение опытного человека.

Вводные: Есть однушка в ЖК Город (в Москве). Купленная на этапе котлована к примеру за 4 млн руб. Всё идёт к тому, что ГК будет в конце этого года.

Есть два варианта:

1. Продавать её прямо сейчас по переуступке, к примеру за 6 млн. Здесь можно по бумагам продать за что купил, итого к примеру доход 2млн.

2. Продать уже сразу после оформления права собственности, к примеру за 6,5млн. Но тут есть тема с налогами. Допустим, кадастровая стоимость будет 5,5млн. Тогда 70% от этого 3850000. Кто хотел тот понял.

То есть с точки зрения налогов почти равнозначные варианты.

Сейчас посмотрел и вижу только одну однушку по переуступке в первом корпусе. Меня это смутило. Все получается ждут права собственности?

Вы бы в какой момент продавали, перед сдачи ГК (подписания акта приёма-передачи) или уже после получения права собственности?

Выставляйте в продажу с любой ценой на свое усмотрение, реакция рынка (потенциальных покупателей) покажет, адекватна ли цена. Если не устроит результат, цену всегда можно подкорректировать.
И хорошо, что мало конкурентов.

“Кто хотел тот понял.” – а вы уверены что прямо-таки легко найдется покупатель, готовый в договоре написать 3.85 при реальной стоимости 6.5? я бы не был столь оптимистичен.
продавать лучше в зависимости от того, в чем вы считаете деньги. если в долларах/евриках – то лучше сейчас. если в рублях, то лучше после. вне зависимости от получения вами права собственности (а этот процесс, кстати, может затянуться после физической готовности дома довольно-таки надолго) скорее всего рублевая цена вырастет.
что по переуступке, что после получения права собственности, ликвидность объекта будет приблизительно сравнимая. а вот что вы найдете покупателя, который согласится вам в договоре написать сумму почти вдвое меньшую, чем реально отдаст вам – это еще далеко не факт. этот гипотетический покупатель должен или быть полным идиотом (но у полных идиотов обычно не очень много денег), или прельститься на серьезный дисконт (но с дисконтом, как я понимаю, вы продавать явно не намерены, по крайней мере с адекватным такой истории), или. или быть вашим близким другом, который полностью вам доверяет.
так что я бы на вашем месте продавал сейчас

Спасибо. Про доллары понял. Цена продажи будет 4 (но это не суть). До принятия новых налоговых законов так весь рынок и жил писали все что хотели. У меня покупка за нал. Я первый условный владелец, У меня нет никаких рисков (согласие супруги есть). Какие со мной риски вообще могут быть? Один хотя есть если, я в течении 3-х лет стану банкротом, то сделку могут отменить т.к. я продал по не рыночной стоимости. Что ещё может быть (помимо всяких нарко, психо справок)?

какие риски? ну, покупатель же не знает что вы праведник )) он-то привык рассчитывать на то, что на каждом шагу жулики ))
год-два назад довольно популярна среди определенного уровня населения была тема, когда убитую квартиру продавали, узнавали у нового покупателя, планирует ли он сделать в ней хороший ремонт, потом через некоторое время проверяли это (посылая людей под видом электрика/сантехника/и проч.), потом расторгали сделку, предъявляя справки о том, что в момент осуществления сделки продавец не осознавал своих действий (или по каким-то еще основаниям), возвращали покупателю всю сумму, а себе получали хороший ремонт. хотите верьте, хотите нет, но это не шутка. по-моему это даже в сми попадало, можно загуглить.
а тут речь идет о 3 с лишним миллионах. где вы найдете такого дурака, который сам заплатит на карман 3+ляма, не имея ни малейших (. ) гарантий, что вы завтра не решите расторгнуть сделку и честно вернуть ему его 3.85 по договору?
нормальный риэлтор своему клиенту рекомендует от занижения бежать как от чумы. по крайней мере, от занижения больше 10% (ситуации разные бывают). а вы хотите вдвое занизить.
раньше было много чего. можно вспомнить как во второй половине 90х покупали, у цыган с договорами на коленке, и все до сих пор живы и все при своих. но мир-то меняется ))

Странный немного пример. На рынке много страшилок твориться. Я же описал конкретный кейс.
Естественно у меня при продаже будут настоящие справки от психо и нарко. Известны ли вам такие случае, когда с легальными справками продавец потом по факту расторгал сделку?
Я пока вижу со стороны покупателя один риск – это потенциальное банкротство продавца (спасибо нашему государство которое очередной раз позаботилось о бедных банкирах).

мне известны, и не один ))
впрочем, я же вас не уговариваю. просто предупреждаю по опыту о том, что найти покупателя, который согласится на двукратное занижение суммы в договоре, при рыночной стоимости самой квартиры, будет очень непросто. полагаю, у вас будет возможность в этом убедиться самостоятельно ))

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector