Выкуп доли в квартире договором дарения у родственников
Advokat-pavlovich.ru

Юридический портал

Выкуп доли в квартире договором дарения у родственников

Что выгоднее: подарить или продать долю в квартире?

Планируя оформить передачу доли квартиры, люди находятся в раздумьях: чему отдать предпочтение – дарственной или договору купли-продажи? Жизнь показывает, что универсального ответа на вопрос попросту не существует. Нужно учитывать характер сделки, родственную связь, размер долей, отношения между сторонами, их статус, семейное положение и прочие нюансы.

Наша статья даст рекомендации относительно дарения и купли-продажи. Вы узнаете о различиях процедур, плюсах и минусах, и уже на основе полученных данных сможете сделать свой выбор.

Плюсы и минусы

Прежде чем сравнивать разновидности передачи права собственности, нужно разобраться, в чем преимущества и недостатки обеих процедур?

Дарение доли в квартире

  1. Освобождение от налога близких родственников и супругов

Один из главных плюсов дарения доли в квартире – отсутствие налоговых обязательств для близкой родни (пп. 18 п. 1 ст. 217 НК РФ). Иными словами, дарение не облагается подоходным налогом в размере 13% от стоимости доли. Разумеется, это выгодно в первую очередь одаряемым родственникам.

  1. Срок ожидания при продаже

Забегая вперед, отметим, что полученная в дар доля может быть продана гораздо быстрее, нежели купленная за деньги. Срок ожидания составит всего 3 года, а не 5 лет, как в случае с куплей-продажей (только в случае с кровным родством). Если продать долю квартиры раньше 3-летнего срока, придется выплатить 13% НДФЛ.

  1. Отсутствие нотариального оформления

Новые правила обязывают удостоверять сделки с долями у нотариуса. Однако существуют исключения, когда можно подарить часть жилья без обращения к клерку конторы. Например, если вы имеете в собственности целую квартиру и выделяете родственнику ⅓ долю. Второй вариант связан с дарением ребенку из совместно нажитого имущества супругов (см. «Как подарить долю в квартире несовершеннолетнему ребенку?«)

  1. Отсутствие согласия других совладельцев

Если даритель владеет квадратными метрами и собирается передать их в дар третьему лицу, уведомления остальных хозяев не требуется. Исключение – выделение детской доли в совместной собственности супругов. Здесь также не действует правило преимущественного права покупки, поскольку это безвозмездная сделка.

  1. Переход права собственности

Как только стороны подпишут договор дарения и оформят сделку в Росреестре, новый владелец сможет распоряжаться подаренной ему долей в квартире. Ждать иных событий, как в случае с наследованием, не придется.

  1. Личная собственность супруга

Полученная в дар доля квартиры останется в собственности одного из супругов (п. 1 ст. 36 СК РФ). Такую часть жилья нельзя включить в статус совместно нажитого имущества, а значит разделу она не подлежит.

  • Налоговый тариф

Оформление дара в пользу третьих лиц обязывает их уплатить подоходный налог – 13% от кадастровой стоимости доли квартиры. Иностранцы (нерезиденты РФ) платят еще больший налог – 30% от цены подарка.

Дарение имеет целый список требований, нарушение которых может привести к аннулированию сделки. Чаще всего споры касаются безвозмездности, вменяемости дарителя, арестов и залогов на квартиру. Причем оспорить дарение может любое заинтересованное лицо, включая органы опеки и прокурора.

  • Запрет на дарение в пользу организаций

Закон оговаривает состав участников дарения – в него не могут входить коммерческие организации и прочие органы (пп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ).

  • Сложность с дарением имущества супругов

Общая совместная собственность ограничивает свободные сделки с долями и квартирой в целом. Прежде чем отчуждать имущество в пользу третьих лиц, жена обязана заручиться согласием мужа, и наоборот (ст. 576 ГК РФ).

Продажа доли в квартире

  1. Налоговый вычет за год

Возможность получения налогового вычета доступна всем налогоплательщикам, если у них есть официальная работа.

  1. Получение денежной компенсации

Продавец своей доли в квартире получает деньги за проданную часть жилья. Устанавливает цену не покупатель, а собственник.

  1. Заключение предварительного договора

Вместе с предварительным соглашением стороны подписывают акт приема-передачи доли – гарантия перехода права собственности.

  1. Неограниченный состав участников

Продажа доли целиком на усмотрение собственника – он вправе выбрать из числа покупателей не только физическое лицо, но и организацию.

  • Ожидание для последующей продажи

Налоговые обязательства несет продавец – если он захочет продать купленную долю раньше 5-летнего срока, ему предстоит уплатить 13% НДФЛ (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

  • Преимущественное право покупки

Совладельцы квартиры имеют право выкупить долю одного из собственников. Продавец не имеет право заключать договор купли-продажи с третьими лицами, пока не предложит долю сособственникам квартиры (ст. 250 ГК РФ).

  • Режим совместной собственности

Купленная в период брака доля квартиры считается совместно нажитым имуществом мужа и жены. Закон не дает никаких исключений, даже если долю купил один из супругов, а второй не участвовал в сделке.

Дарение или продажа доли: сравнительная таблица

Разобравшись с плюсами и минусами, переходим к сравнительному обзору дарения и купли-продажи.

Для удобства представим основные пункты в таблице:

Объект сравнения Дарение доли квартиры Продажа доля квартиры
Кто участвует Даритель (собственник)/одариваемый (выгодополучатель) Продавец (собственник)/покупатель
Форма договора Простая письменная/нотариальная Простая письменная/нотариальная
Предмет соглашения Отчуждение доли квартиры на безвозмездной (бесплатной) основе Возмездная передача квадратных метров в квартире (за деньги)
Права и обязанности сторон Права и обязанности в пределах сделки Обширные, самые разнообразные
Расходы и налоги • обязанность по уплате 13% НДФЛ несет одариваемое лицо (выгодополучатель), однако расходы могут быть переадресованы дарителю, по договоренности сторон;
• нотариальный тариф составляет 0,5% от стоимости доли квартиры, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей.
Расходы несет продавец – в размере 13% от цены отчуждаемого имущества
Участие нотариуса Обязательна, кроме случаев:

• с передачей доли в квартире, если недвижимость в собственности одного человека;
• дарения доли детям из совместно нажитой квартиры супругов.

Обязательно
Оспаривание и расторжение договора Оспорить проще Труднее, поскольку стороны несут финансовые санкции: неустойка, штраф, проценты

Как лучше оформить долю в квартире: дарственной или куплей-продажей?

Ответить на вопрос однозначно нельзя, зато можно привести аргументы в пользу того или иного способа в конкретных ситуациях.

Выгода собственнику

Разумнее заключить договор купли-продажи, поскольку это обезопасит от форс-мажоров. Имущество собственника останется у него до тех пор, пока покупатель не произведёт расчеты. Если отдать предпочтение дарению, доля сразу перейдет в собственность родственника. Правда, даритель имеет право вписать в дарственную ряд условий – например, право на пожизненное проживание в квартире или окончание учёбы в ВУЗе.

О том, как правильно оформить документ, что в него включить, а чего включать не следует — в статье «Договор дарения доли квартиру между близкими родственниками«.

Выгода одаряемому (получателю)

Сразу после оформления сделки в Росреестре одариваемое лицо сможет распоряжаться полученной долей квартиры. Спрашивать согласия дарителя не придется. Имущество отойдет к выгодополучателю еще при жизни предыдущего владельца. В случае с продажей доли покупателю предстоит выкупить ее по рыночной стоимости – это затратно.

Оформление

Если вы хотите передать долю квартиры третьему лицу, нужно найти подходящий бланк и скачать образец (шаблон). Обе разновидности договоров можно найти в свободном доступе. Однако договор купли-продажи содержит гораздо больше условий и требований. Нужно учитывать все нюансы сделки, чтобы не нарваться на мошенников. Современная дарственная гораздо проще, ее быстрее составить и легче зарегистрировать (например, родственнику через МФЦ «Мои документы»). Не нужно обговаривать предварительный договор дарения и акт приема-передачи, которые в случае с куплей-продажей обязательны!

Налоги

Родственникам выгоднее заключить договор дарения доли в квартире, т.к. кровное родство дает налоговые льготы – 13% НДФЛ не оплачивается. Если отчуждение доли возмездное по договору купли-продажи, налоговые обязательства несет продавец – льготы наступают в случае продажи жилья спустя 5 лет после предыдущей сделки.

Юридические выгоды

Оспорить договор купли-продажи можно только в случае серьезных нарушений условий сделки. Скажем, если одна из сторон столкнулась с серьезным нарушением своих прав. Расторжение безвозмездной сделки – проще. Выступить от имени потерпевшей стороны могут не только обе стороны, но и заинтересованные лица.

Например: Находясь в преклонном возрасте, пенсионер решил подарить долю в квартире своему внуку. Одариваемый давно хотел претендовать на жилье своего дедушки и с радостью согласился. Стороны обговорили, как лучше оформить сделку, составили простой договор дарения и заверили его в Росреестре. Однако спустя некоторое время внук узнал, что в квартире числится еще два родственника. Они имели притязания на жилье, в т.ч. и на долю внука. Объявившаяся родня подала иск о признании договора дарения недействительным, начались судебные тяжбы. Итог оказался не в пользу внука.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что дарственная подходит для передачи доли близким родственникам. Оформление купли-продажи подойдет для сделок с посторонними людьми.

Смотрите видео об отличиях договора купли-продажи и дарственной + советы риелтора:

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область – +7(812)655-72-96

Оформление дарения доли в квартире в 2020 году

Здравствуйте. Я помогла 20 клиентам оформить дарение их долей. Само по себе, оформление дарственной не зависит от того, родственники ли дарители с одаряемыми или нет. Поэтому инструкция на этой странице подходит для всех. Я все разделила на 3 основных этапа: 1) собираем документы; 2) оформляем договор дарения; 3) подаем договор с документами в МФЦ или Регистрационную палату для регистрации сделки. Стороны сделки: даритель — тот, кто дарит свою долю; одаряемый — кому ее дарят.

Запомните: если собственник хочет подарить кому-либо свою долю в квартире, то ему не нужно спрашивать ни согласия других собственников, ни согласия прописанных/проживающих в квартире, ни разрешения органов опеки, если один из собственников несовершеннолетний. Собственник доли может подарить ее кому угодно — п. 2 ст. 246 ГК РФ. И нигде не указано про согласие других собственников в такой ситуации — ни в Главе 32 ГК РФ о дарении, ни в Федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ, на основании которого регистрируют все сделки с недвижимостью.

Исключение: ребенок не может подарить свою долю кому-либо, даже родителям. Только продать — подробнее.

Также при дарении не нужно учитывать срок собственности. Собственник может в любое время подарить недвижимость и никакого налога для него не будет. Минимальный срок учитывается только при продаже.

Этап №1 – собираем документы

Документы нужны в оригиналах. Ниже я перечислила минимальный список документов, но в каждом конкретном случае могут потребоваться дополнительные. Полный список можно узнать в справочном окне у консультанта МФЦ или Регистрационной палаты (УФРС). Также это можно узнать у нашего юриста. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа снизу экрана или в комментариях. Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

    Свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН на квартиру;

Один из этих документов нужен, чтобы убедится, что квартира или доля действительно принадлежит дарителю. К тому же данные с этих документов также указываются в самом договоре дарения.

Если свидетельства на руках нет, ее заменит выписка из ЕГРН на квартиру. Инструкция — как заказать выписку через интернет. Перед дарением стоит проверить наложено ли обременение/арест на квартиру.

Если одаряемому с 14 до 18 лет, то его паспорт и паспорт одного из родителей. Если одаряемому до 14 лет, то его свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей.

  • Если квартира является совместно нажитым имуществом и оформлена только на одного из супругов, то нужно нотариально заверенное согласие супруга(и) дарителя. Оформить согласие у нотариуса стоит 1 000 — 2 000 рублей;
  • Если за одного из участников сделки действуют доверенное лицо – нотариально заверенную доверенность (оригинал и копию). Доверенность заверяется у нотариуса за 1 000 — 2 000 рублей. Дарители не могут оформить на самих одаряемых доверенность на подписание за них договора дарения, и наоборот. Потому что даритель и одаряемый не могут быть в одном лице (п. 3 ст. 182 ГК РФ). Они могут оформить доверенность друг на друга, например, на подачу подписанного договора на регистрацию в МФЦ.
  • Этап №2 – заказываем договор дарения доли квартиры

    Раньше для оформления сделки дарения недвижимости подходил договор в простой форме. Под простой формой имеется в виду обычный договор, напечатанный на листе А4. Но теперь в большинстве случаях стали требовать договор только в нотариально заверенной форме — п. 1 ст. 42 Федерального закона N 218-ФЗ. То есть сначала надо заверить (удостоверить) договор дарения доли у нотариуса, и только потом подать его в МФЦ или в Регистрационную Палату.

    Если в вашем случае обязателен нотариально заверенный договор, то внимательно прочитайте как его заверить у нотариуса и сколько он будет стоит.

    В принципе, можно оформить у нотариуса всю сделку дарения доли или просто заверить договор по собственному желанию, даже если это необязательно в вашем случае. Так обычно поступают когда есть опасение, что заинтересованные лица захотят оспорить сделку. Например, наследники дарителя. Нотариус будет выступать в качестве гаранта, что сделка прошла по закону.

    Если в вашей ситуации договор подойдет в простой форме, не стоит составлять его самостоятельно по скаченным шаблонам в интернете. Почти все шаблоны там устаревшие или типовые. Поймите, почти каждая сделка дарения индивидуальна, а типовые шаблоны не имеют тех пунктов, которые нужно указать в каждом конкретном случае. Поэтому обращайтесь к юристу, т.к. он посмотрит на ситуацию у дарителей и одаряемых, учтет все нюансы и составит правильный договор. Ведь если в договоре будет найдена даже одна орфографическая ошибка в данных, то сделку могут приостановить — п. 6 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

    Чтобы не искать юриста самому, можно заказать составление договора дарения в сервисе Правовед.RU. Как оставить заявку читайте здесь, инструкция с картинками. В среднем договор стоит 1 000 — 3 000 рублей.

    Правовед.RU также удобен тем, что не надо посещать различные офисы, вся работа происходит в режиме онлайн. Сервис работает так: 1) Вы оставляете заявку. Сама заявка бесплатная и ни к чему не обязывает; 2) Профессиональные юристы в течение 5-10 мин присылают свои предложения, за сколько они готовы составить договор дарения; 3) Выберите понравившегося юриста по цене, отзывам, опыту; 4) Обсудите с юристом договор дарения. Если не знаете что добавить в договор и вообще в этом не разбираетесь, то просто напишите ситуацию: кто хочет подарить квартиру, кому дарится квартира, зачем и почему. Юристы сами сориентируется в вашей ситуации; 5) Теперь уже можно оплатить услугу; 6) После оплаты юрист составит договор и отправит ссылку на его скачивание.

    Договор дарения в простой форме можно подписать заранее или перед сотрудником в МФЦ/Регистрационной палаты (следующий этап), нет никакой разницы. Сотрудник не удостоверяет подписи. Если договор будет в нотариальной форме, то он подписывается при нотариусе, потому что нотариус потом подписи удостоверит.

    Количество экземпляров зависит от количества участников сделки, плюс один экземпляр, который остаётся в регистрирующем органе. Например, если один даритель и один одаряемый, то необходимо 3 экземпляра.

    → Юристы составят договор дарения доли квартиры за Вас Оставьте заявку и юристы без ошибок составят договор дарения доли квартиры. Без выезда в офис. Плюс бесплатная юридическая консультация. Правовед.RU

    Этап №3 – Регистрация сделки дарения

    Если договор дарения удостоверялся у нотариуса

    Если договор дарения удостоверялся нотариально (в нотариальной форме), то нотариус обязан САМ, БЕСПЛАТНО И В ЭТОТ ЖЕ ДЕНЬ подать договор на регистрацию сделки . Это уже входит в услугу по удостоверению сделки на основании ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ и ст. 22.1 Основ о нотариате.

    Обычно нотариусы подают документы в электронном виде. Тогда сделку должны зарегистрировать в один рабочий день. Если у нотариуса не будет возможности подать электронно, то он или его помощник в течение 2 рабочих дней подаст документы лично в отделение Росреестра. А срок регистрации продлиться до 3 рабочих дней после подачи. Все это указано в п. 9 ст. 16 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Но из-за нагруженности Росреестра иногда бывают задержки.

    Участники сделки должны оплатить нотариусу только госпошлину за регистрацию сделки — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если нотариус подаст документы электронно, то Росреестр установил скидку в 30% — вместо 2000 рублей нужно оплатить 1400 рублей. Госпошлину оплачивает одаряемый, но на практике нотариусу все равно кто передаст деньги.

    После того как сделку зарегистрируют в Росреестре, одаряемый станет новым собственником доли. Документы можно будет забрать у нотариуса. Некоторые нотариусы оповещают об этом по телефону, некоторым придется звонить самому.

    После получения доли в дар, одаряемый может прописаться в квартире — инструкция. Или продать свою долю — порядок оформления.

    Если договор дарения в простой форме

    Сам процесс подачи документов в МФЦ или Регистрационную палату не отличаются, поэтому в инструкции я указала про МФЦ.

      Дарителю(ям) и одаряемому(ым) нужно обратиться в МФЦ, оплатить гос.пошлину и подать подписанные договора с остальными документами.

    Если одаряемому до 14 лет, то его присутствия не потребуется, присутствовать должен один из родителей (опекун, попечитель). Если одаряемому от 14 до 18 лет, то вместе с ним должен присутствовать один из родителей (опекун, попечитель).

    Гос.пошлина за регистрацию — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Реквизиты для оплаты можно получить у сотрудника. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ, комиссия около 50 рублей. Сейчас позиция Росреестра такова, что гос.пошлину оплачивает одаряемый. На практике же без разницы кто платит гос.пошлину, это все по договоренности. Просто в чеках об оплате будут указан одаряемый.

    После оплаты гос.пошлины, в порядке очереди сотруднику нужно отдать оригиналы документов, которые я перечислила выше + договор дарения доли и чек об оплате гос.пошлины.

    Сотрудник МФЦ проверит список документов и составит заявления о регистрации права, которое дарителю и одаряемому необходимо подписать. Если одаряемому до 14 лет, то заявление за него подписывает один из родителей (опекунов), если от 14 до 18 лет — и одаряемый и один из родителей.

    Остается только ждать регистрации сделки дарения. По ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ максимальный срок: 9 рабочих дней, если документы подавать в МФЦ; 7 рабочих дней, если документы подавать напрямую в отделение Росреестра . Иногда сроки срываются из-за загруженности Росреестра. Можно позвонить в МФЦ, назвать номер в расписке и уточнить прошла ли регистрация.

  • В назначенный день даритель и одаряемый должны забрать каждый свою копию договора с отметкой о государственной регистрации. Необязательно всем одновременно приходить в МФЦ, можно по отдельности в разное время и дни. Также одаряемому выдадут выписку из ЕГРН об объекте недвижимости (на квартиру). В ней будет указано, что теперь он является собственником доли. Свидетельства о регистрации собственности отменены и не выдаются с июля 2016 года. При себе иметь паспорта и расписки, которые выдал сотрудник МФЦ.
  • Если даритель и одаряемый НЕ являются близкими родственниками, то одаряемый должен оплатить налог в размере 13% от кадастровой стоимости подаренной доли (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Дарители же никакого налога после дарения НЕ платят, т.к. никакой выгоды от сделки не получают. За несовершеннолетнего одаряемого налог должны заплатить родители (опекуны). Если сделка проходила через нотариуса, то он в течение 5 дней отправит информацию о сделке в налоговую инспекцию. Это его обязанность указана в п. 6 ст. 85 НК РФ.

    Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта, комментариями или телефонами: 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

    Как выкупить долю в квартире у родственника

    Выкуп доли может быть добровольным или принудительным. В первом случае предполагается заключение обычного договора купли-продажи и последующее оформление на общих основаниях. Во втором случае нужно быть совладельцем этой же квартиры и в принудительном порядке «забрать» долю у родственника, выплатив тому соответствующую компенсацию. Это возможно лишь по решению суда.

    Пошаговая инструкция по выкупу доли в квартире у родственников

    Самый простой вариант – договориться с родственником о том, что тот продает, а человек покупает какую-то конкретную долю. Если при этом покупатель уже владеет другой долей в той же квартире, то ситуация облегчается еще больше, ведь не требуется учитывать преимущественное право.

    Порядок действий

    1. Обсудить все условия сделки. В частности – сумму оплаты. Это важно для того, чтобы остальные владельцы могли реализовать свое преимущественное право (или отказаться от него).
    2. Направить всем совладельцам предложения о покупке доли (это должен делать продавец). В предложении обязательно должны быть указаны те условия, на которых он готов расстаться со своей долей. Именно для этого и требуется заранее обсудить сумму.
    1. Подождать 10 дней с момента получения предложения совладельцами (ст.250 ГК РФ).
    2. Если никто так и не решился на покупку – оформлять сделку.
    3. Составить договор купли-продажи.
    4. Заверить его у нотариуса.
    5. Передать деньги за покупку.
    6. Оформить покупку новой собственности в Росреестре.

    Документы

    Примерный пакет документов, который потребуется для заключения договора:

    • Паспорта покупателя и продавца.
    • Ранее составленный договор. Составлять его может как продавец, так и покупатель. Как вариант – можно обратиться к нотариусу, он все равно возьмет деньги за свои услуги.
    • Выписка из ЕГРН или иной подобный документ, доказывающий право собственности на рассматриваемую долю.
    • Договор дарения, наследства, купли-продажи или иной документ, на основании которого доля была получена.
    • Доверенность на представителя и его документы (если требуется).

    Договор купли-продажи

    Правильно составить договор купли-продажи несложно. Для этого нотариус, фактически, не нужен. Но если стороны друг другу не доверяют или просто слабо разбираются в данной теме, тогда можно попросить составить его и третье лицо. Ниже представлен образец, на основании которого можно подготовить свой вариант данной бумаги.

    Расходы и налоги

    Примерный перечень расходов на покупку доли в квартире:

    Тип расходов Приблизительная сумма
    Стоимость доли Индивидуально
    Услуги нотариуса От 5 тысяч рублей
    Регистрация права собственности 2000 рублей на 1 человека

    Помимо этого, после оформления недвижимости в собственность ежегодно придется оплачивать налог. Его сумма напрямую зависит от региона проживания.

    Сроки

    Примерные сроки оформления сделки:

    Действие Срок
    Согласование условий сделки От 1 дня
    Оповещение совладельцев До 10 дней
    Оформление сделки у нотариуса До 1 дня
    Оформление собственности на долю От 3 дней

    Как выкупить долю в квартире у родственника, если он против

    Если потенциальный покупатель владеет долей в той же квартире, где он хочет купить другую долю у родственника, то он может попробовать выкупить ее принудительно, через суд. Но для этого должны выполняться определенные условия.

    Условия покупки доли у родственника, если он против

    1. Доля является незначительной или может быть признана таково
    2. Выделить долю в натуре невозможно.
    3. Владелец обладает другой недвижимостью.

    Порядок действий

    1. Собрать доказательства правоты истца (конкретного перечня не существует, все зависит от сложившейся ситуации).
    2. Подготовить иск.
    3. Отправить заявление в суд.
    4. Заплатить госпошлину.
    5. Ожидать заседания и решения суда.
    6. Получить на руки решение суда, которое вступило в силу.
    7. Реализовать свое право на принудительный выкуп.

    Документы

    К исковому заявлению нужно прикладывать примерно такой перечень документов:

    • Паспорт заявителя.
    • Доказательства.
    • Выписка из ЕГРН или иной документ, подтверждающий факт владения долей в рассматриваемой квартире.
    • Квитанция об оплате госпошлины.

    Исковое заявление

    Исковое заявление такого типа составляется исходя из требований ст.131 ГПК РФ. Образец представлен ниже.

    Расходы и налоги

    Расходы в данном случае будут во многом идентичными представленным выше, однако вместо обращения к нотариусу будет обращение в суд. Как следствие, будет использоваться госпошлина, определенная исходя из ст.333.19 НК РФ (пп.1, п.1).

    Сроки

    Примерные сроки, которые придется потратить на данную процедуру:

    Тип Срок
    Предложение о заключение договора купли-продажи От 1 дня
    Составление искового заявления и подготовка документов От 1 дня
    Рассмотрение дела в суде Около 2 месяцев
    Вступление решения в силу 1 месяц

    Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

    • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
    • напишите вопрос в форме ниже;
    • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
    • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

    Уступка доли в праве на квартиру по притворному договору дарения. Что делать второму собственнику?

    В отличие от возмездных сделок (купля-продажа, мена), дарение является безвозмездной сделкой, т.е. предполагается, что даритель передает свое имущество одаряемому безвозмездно. Если же даритель совершает дарение под условием передачи ему одаряемым каких-либо денежных средств или иного имущества, то такая сделка является недействительной по причине ее притворности. Притворность сделки означает, что притворная сделка, в нашем случае, дарение, прикрывает другую сделку, на совершение которой была направлена действительная воля ее сторон – куплю-продажу. Притворная сделка дарения, как правило, заключаются с одной целью: лишить второго собственника доли в общем имуществе права преимущественной покупки. Данное право установлено статьей 250 Гражданского кодекса РФ согласно которой при продаже, мене доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

    Из вышеизложенного следует, что для того, чтобы оспорить в судебном порядке договор дарения доли в общем имуществе вам потребуется доказать, что данная сделка является возмездной, т.е. даритель получил от одаряемого денежные средства за уступленное ему по договору дарения имущество. Таким доказательством, например, могут быть выписки с банковских счетов одаряемого о списании средств и (или) дарителя об их зачислении. Для лица, оспаривающего договор дарения, получение доказательств осуществления взаиморасчетов между дарителем и одаряемым, является большой удачей. Если же оплата произведена наличными денежными средствами, то доказать факт ее осуществления будет намного сложнее.

    Также нужно помнить, что проведение между дарителем и одаряемым каких-либо денежных взаиморасчетов еще не является безусловным доказательством ничтожности дарения.

    Во-первых, стороны договора дарения могут представить суду доказательства того, что взаиморасчеты между ними связаны не с дарением, а с другой сделкой, например, возвратом ранее полученного долга. Поэтому, лицу, оспаривающему договор дарения, нужно быть готовым представить суду доказательства отсутствия у сторон договора каких-либо иных обязательств между собой, кроме как вытекающих из притворной сделки.

    Во-вторых, при оспаривании договора дарения нужно учитывать временной интервал, который прошел между заключением договора дарения и получением дарителем платежа. Чем короче данный интервал, тем выше шанс на признание судом договора дарения ничтожным.

    В-третьих, размер полученных дарителем денежных средств должен соотноситься с рыночной стоимостью отчуждаемой доли. Например, если рыночная стоимость доли составляет 1 млн. рублей, а даритель получил всего 100 тыс. рублей, то суд может прийти к выводу о получении денежных средств не в счет продажи доли, а в счет какого-либо иного обязательства, на которое ссылаются ответчики.

    Как видим, признать в судебном порядке договор дарения ничтожным является крайне непростой задачей и без профессиональной адвокатской помощи здесь не обойтись. А есть ли какие-либо иные меры, направленные на защиту интересов супруга-собственника доли в общем имуществе от отчуждения вторым супругом своей доли третьему лицу посредством договора дарения? Есть.

    Первое. Нужно помнить, что любое третье лицо, вступающее в такую сделку, преследует главную цель – купить подешевле, продать подороже. Какой смысл заключать притворную сделку по рыночной цене, если можно купить по схожей цене другой объект без риска последующего судебного оспаривания сделки? Следовательно, даритель, заключая притворную сделку, гарантированно выручит меньше денежных средств по сравнению с тем, если бы сделка была совершена с согласия второго собственника доли. Например, собственники квартиры выставляют спорную квартиру на продажу по рыночной цене, а вырученные от продажи средства делят пропорционально размеру своих долей. Или один участник долевой собственности выкупает долю у второго участника по рыночной цене.

    Второе. Заключая притворный договор дарения, так называемый даритель, как правило, преследует две цели. Первая – как можно быстрее получить деньги за свою долю, пусть даже и в значительно меньшем размере. Вторая – навредить своему бывшему супругу. Для эффективной борьбы с такой деструктивной мотивацией может быть только диалог, построенный на выгоде для лица, решившего продать свою долю. Если стороны не в состоянии друг друга услышать, то рекомендую привлечь адвоката для урегулирования возникшего спора. Привлечение адвоката хорошо тем, что он не является прямым участником конфликта и ему будет значительно легче выстроить диалог с противоположной стороной на прагматичной основе. Этой основой может быть только выгода – продажа квартиры по рыночной, а значит, по более высокой цене. При наличии общего ребенка – возможность ушедшему из семьи супруга общаться с ребенком без лишних конфликтов со вторым супругом, а значит, без обращения в суд. А это также сэкономит ему время, нервы и деньги.

    Если же договор дарения уже заключен, а шанс его оспорить в суде невелик, то рекомендую все равно вступать в диалог в бывшим супругом. Возможно он изменит свою позицию и даст вам недостающие доказательства притворности дарения. Если же нет, то необходимо вступать в диалог с новым собственником доли и договариваться с ним о продаже квартиры по рыночной цене. Если он к этому не готов, то готовьтесь к худшему – затяжной войне на истощение нервов и средств. В этом случае фиксируйте все его нарушения на аудио и видеозапись. Собранные материалы могут стать доказательствами для возбуждения в отношении него уголовного дела по факту умышленного нанесения телесных повреждений (статьи 115-116 Уголовного кодекса РФ), вымогательства (статья 163 Уголовного кодекса РФ), умышленного повреждения или уничтожения имущества (статья 167 Уголовного кодекса РФ), или понуждения к совершению сделки (статья 179 Уголовного кодекса РФ). В свою очередь, возбужденное уголовное дело является дополнительным и весомым рычагом воздействия на несговорчивого приобретателя доли.

    Однако лучшим решением любого спорного вопроса является диалог между сторонами, только его надо выстроить профессионально, прагматично и без эмоций. В свою очередь, при достижении сторонами соглашения, его потребуется юридически грамотно оформить. В противном случае, цена такой договоренности может быть сведена к нулю или привести к дополнительным убыткам.

    Выкуп долей у родственников

    Нужно ли выделять долю мужу при использовании материнского капитала

    Так как супруг является членом семьи, а материнский капитал фактически семейный, то и муж имеет право на получение своей доли в приобретаемом жилье. Не выделять ему долю можно только если он сам добровольно от нее откажется.

    Случается, что супруги не могут договориться о размере доли, которая им должна принадлежать. В этом случае доля рассчитывается из затраченных средств мат капитала. Например, если на приобретения части жилья были потрачены еще и личные деньги одного из супругов, то распределение происходит пропорционально. То есть на членов семьи в равных долях делится только та площадь, которая приобретена на средства государственной поддержки.

    Пошаговая инструкция по выкупу доли в квартире у родственников, если они согласны

    Самый беспроблемный способ выкупить часть квартиры у близкого родственника – договориться с ним. Если все стороны сделки на это согласны, то никаких проблем возникнуть не должно. Однако для этого необходимо строго соблюдать порядок определенных действий.

    Уведомление

    Так как совладельцы имеют право на первоочередной выкуп, то при наличии права собственности хотя бы на самую незначительную часть жилья, вы становитесь основным претендентом на участие в сделке.

    Если есть еще и другие сособственники, то необходимо изначально уведомить всех о намерении продать жилье. Это можно сделать, составив уведомление.

    Направить его можно несколькими способами, каждый из которых имеет и свои плюсы, и свои минусы:

    Способ Достоинства Недостатки
    Передать лично в руки под подпись Самый быстрый способ вручить уведомление Не всегда есть возможность установить местонахождение совладельца, он может отказаться подписать уведомление, чтобы отложить срок сделки
    Направить почтой письмом с простым уведомлением Вы получите уведомление с подписью адресата о получении документа, экономия личного времени на поиск и совладельца Достаточно долго, адресат может не получить письмо, и оно вернется к вам обратно с пометкой об этом
    Уведомление через нотариуса Надежная процедура, вам не придется самостоятельно составлять уведомление и тратить личное время Дополнительные материальные затраты, возможно длительное ожидание уведомления

    Вне зависимости от выбранного способа уведомления, необходимо дать адресатам 30 дней на раздумья и оформление ответа (ст. 250 ГК РФ). Однако, если они ответят отказом, то можно переходить к следующей стадии.

    Если надлежащим образом не уведомить всех совладельцев, то сделка может быть признана незаконной и отменена.

    Сбор документов

    После того, как определены стороны сделки, необходимо собрать определенный пакет документов:

    • гражданские паспорта продавца и покупателя;
    • поквартирную карточку (можно получить через МФЦ или в УВМ МВД РФ);
    • выписку из ЕГРН о владельцах объекта недвижимости, обременениях (или свидетельство о собственности, если оно выдавалось до 2016 года);
    • согласие супруга на продажу доли (при наличии);
    • техническую документацию.

    Составление договора купли-продажи

    Многие ошибочно считают, что при продаже части квартиры родственнику можно составить простой письменный договор и с ним обратиться в Росреестр для регистрации. Однако это не так, в 2016 году были внесены изменения в положения ФЗ №122 «О госрегистрации прав на недвижимость и сделок с ней». В соответствии с ними все сделки с долями жилых помещений подлежат обязательному заверению у нотариуса.

    В договоре должны содержаться такие сведения:

    • дата и место составления;
    • название договора;
    • данные сторон сделки и их представителей (при наличии);
    • описание продаваемой части имущества (размер, месторасположение и т.д.);
    • стоимость сделки (цена доли квартиры);
    • условия разрешения споров;
    • способ и дата передачи денег;
    • иные законные условия, которые стороны желают закрепить в договоре.

    Форма договора продажи определена в ст. 550 ГК РФ.

    Регистрация в Росреестре

    После того, как договор составлен и заверен у нотариуса, необходимо внести изменения в единый государственный реестр недвижимости. Для этого со всеми документами необходимо явиться в МФЦ или региональное отделение Росреестра и по образцу составить там заявление. В течении 14 дней вы сможете получить выписку из ЕГРН.

    Если после приобретения доли в квартире вы становитесь единоличным владельцем жилой площади, то можно оформить в собственность не отдельные доли, а всю квартиру.

    Оплатить налоги

    В отличии от процедуры дарения части квартиры родственнику, за продажу доли придется выплатить налог в размере 13% от суммы сделки. Однако, существуют и исключения:

    • продажа осуществлена за ту же сумму, за которую продавец ее приобрел;
    • стоимость сделки менее 1 миллиона рублей;
    • объект недвижимости находился в собственности более 3-х лет

    Пример. Бывшие супруги Свиридовы в ходе развода раздели совместно нажитую квартиру в натуральных долях. Каждому досталось по 1/2 . Через 5 лет Свиридова уведомила бывшего мужа о том, что желает продать свою часть жилья за 400000 рублей. Тот решил приобрести долю жены. Свиридовы заключили договор купли-продажи, заверили его у нотариуса и зарегистрировали в Росреестре. Продавец была освобождена от уплаты налога, так как квартира была в собственности более трех лет и сумма сделки была менее 1 миллиона рублей.

    Можно ли купить долю в квартире на материнский капитал у родственников

    Закон о материнском капитале не запрещает покупку доли в квартире или доме у родственников — ст. 10 разрешает приобретать жилые помещения, в число которых входят и комнаты ( Жилищного кодекса РФ), продаваемые в виде долей. Также разрешается выкупить долю, если после этого все жилье перейдет в собственность владельца сертификата и его семьи.

    Несмотря на отсутствие запрета, существуют ограничения на покупку долей у родственников:

    1. Сделка должна не противоречить закону. Нарушением законодательства будет:
      • проведение мнимой или притворной сделки;
      • покупка доли в аварийном и подлежащем сносу доме;
      • приобретение доли в квартире у близких родственников, если одной из сторон сделки выступает несовершеннолетний;
      • покупка части жилья у мужа.
    2. Размер доли должен позволять выделить одну или несколько отдельных комнат в квартире.

    Кроме того, возможен выкуп оставшейся доли. В таком случае требование о размерах доли и возможности выделения из нее комнаты не обязательно — в результате покупки в собственности семьи окажется вся квартира (дом).

    Можно ли купить долю в квартире на материнский капитал у родителей?

    Единственное ограничение при покупке доли в квартире у родителей на материнский капитал заключается в том, что одним из участников сделки не может быть несовершеннолетний ребенок.

    Согласно, ст. 60 СК РФ и ст. 37 ГК РФ, бабушки и дедушки не могут заключать никаких возмездных сделок со своим внуком (внучкой), в том числе продавать им жилье. Поэтому родители должны сначала выкупить долю, зарегистрировать ее на себя, (на обоих или на одного из родителей), а потом выделить из нее части всем детям (по договору дарения или по соглашению).

    При этом действуют стандартные ограничения при покупке доли в квартире или доме у родителей. Приобрести ее можно, если:

    • покупка не является мнимой или притворной;
    • дом, в котором приобретается доля в квартире, не является аварийным и не подлежит сносу;
    • доля достаточно большая, чтобы соответствовать одной или нескольким изолированным комнатам, или после ее покупки квартира будет целиком во владении семьи.

    Долю у родителей можно купить на материнский капитал, даже если семья и до этого жила в квартире, которую покупает. После приобретения родители и дети становятся полноправными собственниками, таким образом жилищные условия семьи будут улучшены.

    Такую позицию поддержал Верховный Суд в деле № 84-КГ15-8. Женщина купила у своего отца долю в 219/389 его квартиры, разделив ее с двумя своими детьми (по 73/389 на человека). Суд учел, что размер доли позволяет выделить две комнаты в квартире и что договор купли-продажи предусматривает порядок пользования ими.

    Как оформить дарственную на долю

    Сколько стоит и в каких случаях не понадобится нотариус

    Дарственная — это бытовое название договора дарения. С юридической точки зрения это пример одностороннего договора. Но термин «односторонний» вовсе не означает, что у этого договора только одна сторона, — в договоре всегда не меньше двух сторон, которые его подписывают. В данном случае это значит, что у одной стороны договора есть только права, а у другой — только обязанности.

    Что вы узнаете

    Требования к доле в квартире

    То, что мы обычно называем долей, — это доля в праве собственности на квартиру. Доля в праве — это не часть квартиры, не отдельная комната или две. Доля в праве означает, что вам принадлежит вся квартира, но только в пределах размера доли.

    На практике это не очень удобно, особенно если собственники — чужие друг другу люди. Поэтому такие собственники долей часто договариваются о том, кто в какой комнате будет жить и какой частью квартиры будет пользоваться. В особенно сложных случаях сособственники могут выделить свою долю в натуре — поделить квартиру через суд.

    Доля обязательно должна быть выделена и оформлена, то есть зарегистрирована в едином государственном реестре недвижимости — ЕГРН. Например, один из супругов решил подарить свою долю в праве на квартиру. Если до этого доли не выделялись, разделение будет существовать только на словах. Чтобы подарить или продать такую долю, нужно договориться о разделе прав на квартиру письменно и зарегистрировать доли в Росреестре.

    Кому можно подарить долю в квартире

    Подарить квартиру или долю в праве на нее можно почти кому угодно: и постороннему человеку, и члену семьи. Но некоторые ограничения все же есть. Они касаются любых дорогих подарков, а не только долей в праве на квартиру.

    Вот кому нельзя дарить ни долю в праве на недвижимость, ни другие подарки дороже трех тысяч рублей:

    1. Работникам школ, больниц и других аналогичных организаций, если вы — их пациент или клиент, либо супруг или родственник такого пациента.
    2. Государственным, муниципальным и другим подобным служащим, если такой подарок связан с исполнением ими своих служебных обязанностей.

    По характеру запретов понятно, что все они касаются борьбы с коррупцией.

    Любому другому человеку долю можно дарить свободно. Для этого не нужно получать согласие ни собственников остальных долей, ни несовершеннолетних, зарегистрированных в квартире. Правила преимущественной покупки на эти случаи тоже не распространяются — они действуют только для возмездных сделок.

    Согласие потребуется только от супруга, если доля появилась во время брака и при этом не досталась вам в наследство или в качестве подарка.

    Порядок дарения не зависит от того, кому именно вы решили сделать подарок, — правила одинаковы и для дарения родственнику, и для дарения постороннему человеку. Это скажется только на налогах, которые придется заплатить новому собственнику. Об этом расскажу отдельно.

    Как оформить дарственную на долю

    Какие документы понадобятся. До того как будете подписывать договор дарения, стоит собрать тот же пакет документов, который обычно получают перед продажей квартиры:

    1. Документы-основания — это документы, на основании которых собственник получил свою долю. Это может быть свидетельство на наследство, договор купли-продажи или другой документ. Документы обязательно прописаны в графе «Документы-основания», которая есть и в свидетельствах о госрегистрации права собственности, и в выписке из ЕГРН.
    2. Выписку из ЕГРН.
    3. Выписки из финансово-лицевого счета и домовой книги.
    4. Технические документы на квартиру: технический паспорт или экспликацию и поэтажный план.
    5. Паспорта сторон договора: дарителя и одаряемого.
    6. Документы, подтверждающие родство сторон договора, — это важно, если дарите долю близкому родственнику.
    7. Свидетельство о рождении ребенка, свидетельство о заключении брака, нотариальное согласие супруга дарителя — когда это требуется.
    8. Доверенности на представителей сторон — если договор подписывают представители.

    Если оформляете через нотариуса, он может попросить дополнительные документы. Например, справку из психоневрологического диспансера, чтобы проверить дееспособность сторон. Это особенно актуально в ситуации, когда долю дарит пожилой человек.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector