Ремонт старого жилого фонда капитальный
Advokat-pavlovich.ru

Юридический портал

Ремонт старого жилого фонда капитальный

Старая квартира: Особенности ремонта «вторички»

«Хочу в результате ремонта получить новую квартиру. Даже если раньше она была уделанной предыдущими жильцами хрущёвкой или “сталинкой” с коммунальным прошлым», — говорят клиенты дизайнеров, купившие квартиру в старом доме. Если старое жилище — «сильно б/у», помимо покраски потолков и оклейки обоев потребуется выравнивание стен, замена полов, коммуникаций, окон и дверных блоков. Есть ли разница в ремонте старых квартир «разных поколений»? Расскажем, с чего начать капитальный ремонт в квартире, на что обратить внимание и чем нельзя пренебречь в домах разных конструктивных типов.

Капитальный ремонт квартиры в «старом фонде»

Сегодняшние клиенты риелторов называют «старым фондом» почти любую «убитую» квартиру. Но это неправильно. Старый фонд — это всё-таки дореволюционные дома, те, что построены до 1917 года. Например, в Санкт-Петербурге квартиры старого фонда составляют почти 10% от предложений рынка жилья. В Москве и других городах европейской части России их доля заметно меньше.

В фокусе нашей статьи — конструктивные особенности подобных квартир. Для старого фонда это массивные наружные стены из керамического кирпича, узкие оконные проемы, дощатые перекрытия с деревянными или металлическими балками. Некоторые старинные дома прошли капремонт, который мог быть комплексным либо выборочным. При выборочном подгнившие балки укрепляли и частично меняли. При комплексном — от здания оставались только наружные стены, исторические интерьеры утрачивались, зато появлялись сборные железобетонные перекрытия.

Проектировщики домов старого фонда не могли предвидеть, что когда-нибудь вместо редких извозчиков под окнами будут чадить автобусы и громыхать трамваи; печи и камины заменят центральным отоплением, дымоходы ликвидируют, а продуваемые деревянные рамы уступят место герметичным стеклопакетам. Всё новое — серьёзная нагрузка на старинные стены.

Зимой такие дома щедро прогреваются изнутри, но в подкровельном пространстве скапливается конденсат, а на крышах образуется наледь.

В результате чердачные перекрытия, основными наполнителями которых были грунт, шлак и строительный мусор, становятся рассадниками плесени. И единственный способ избавиться от запахов, присущих почти любой старой квартире, — ремонт.

Совет: Перед началом ремонта необходимо провести выборочное вскрытие и обследование конструкций потолков, полов, стен и перегородок, в первую очередь — в зонах примыкания балок к наружным стенам, а также в мокрых зонах: на кухнях и в санузлах.

Самая затратная часть в смете квартирного ремонта в старом фонде — полы. Если паркет рассохся, отреставрировать его, скорее всего, не удастся, даже не пытайтесь. Да и классическая «ёлочка» не имеет художественной ценности, нужно просто заменить паркет на новый. А перед этим — обязательно полностью поменять заполнение (раньше паркет стелили на лаги, и между ним и черновым полом пространство могли заполнить).

Скорее всего, перед вами предстанет обычный строительный мусор: стружка, щепки, битый кирпич, грунт, иногда угольный шлак. За годы эксплуатации содержимое впитало все пролитые на пол жидкости (от воды до ртути из разбитых градусников) и превратилось в идеальный «огород» для грибковой плесени. Отсюда и запах, почти всегда преследующий нас в старых домах.

Ремонт стен придётся начинать с тщательной очистки от множества слоёв обоев, газет, краски и штукатурки. Всё это также впитало ароматы коммунального быта и отравляет атмосферу.

Выравнивать кирпичные стены реставрационным гипсокартоном — решение не самое лучшее. Опять же, по причине конденсата, который характерен для старого фонда. Предпочтительный вариант — штукатурки на натуральной известковой или глиняной основе, которые дают стенам возможность «дышать». А добравшись до кирпича, вы вообще сможете сделать фрагмент кирпичной стены декоративным элементом интерьера.

С потолком всё непросто. Лепнина, имеющая художественную ценность, в обычных домах встречается редко. Обычно потолки в них декорировали стандартными накладными гипсовыми карнизами и розетками, которые потом много раз шпаклевали и белили. И счищать с украшений наслоения побелки и шпаклевать выбоины — сизифов труд. Штукатурные работы под потолком — дело сложное и, как следствие, дорогое, для мастеров высокой квалификации. При этом сохранить обновленный их стараниями потолок без трещин при повышенных в городских условиях вибрационных нагрузках — практически невозможно.

Компромиссный вариант для ремонта «в стиле ретро» — подвесной потолок из двух слоев гипсокартона: аккуратно прошпаклеванного, покрашенного, с гипсовыми или полиуретановыми карнизами и розетками. При едва заметном понижении высоты удастся сохранить пропорции старинной комнаты с высокими узкими окнами и одновременно создать иллюзию безупречно сохранившегося потолка.

Деревянные рамы, понятное дело, своё отслужили, хочется заказать новые. Но переплет пластиковой рамы шире деревянного: в глубоких оконных проемах он смотрится уныло — как в бюджетном казенном учреждении. «Правильный» оконный блок в старинном доме должен состоять из двух рам. Внутренней — деревянной со стеклопакетом, и наружной — с одинарным стеклом (может быть также деревянной либо из алюминиевого профиля). По расстекловке и цвету она должна соответствовать фасадному решению.

Факт: Воздушный зазор между рамами служит для дополнительной изоляции уличного шума.

Строй-справка.ру

Отопление, водоснабжение, канализация

Навигация:
Главная → Все категории → Техническая экспертиза зданий

Жилищный фонд центра Ленинграда, как и любого другого города, необходимо максимально сохранить, так как вместе с многочисленными памятниками он представляет собой шедевр русского зодчества. В старой застройке на обоих берегах Невы регулярная планировка широких улиц и проспектов сочетается с живописным очертанием гранитных набережных рек и каналов.

В Ленинграде свыше ста зданий связаны с именем И. Ленина, много жилых домов связано с различными этапами революционно-освободительного движения в России. На многих жилых домах укреплены мемориальные доски, посвященные событиям и деятелям русской военной истории, поэтам, писателям, художникам, ученым и исследователям. Проблема в том, что основная масса домов старого фонда прослужила свой нормативный срок, в результате чего утрачена первоначальная надежность строительных конструкций. На снижение конструктивной надежности оказали разрушительное влияние гражданская и Великая Отечественная война. Старые жилые дома имеют значительный моральный износ; квартиры тех домов, в которых не было комплексного капитального ремонта, не отвечают современному уровню благоустройства и заселены коммунально.

Центральные исторические районы Ленинграда на начало 1980-х годов занимают около 10% городской территории, в них сосредоточено около 20% всего жилищного фонда и проживает около 800 тыс. человек. Сохранение старых жилых домов практически возможно только при проведении комплексного капитального ремонта.

Понятия сохранения старых жилых домов и жилой площади неидентичны. В связи с непрерывным повышением материального благосостояния населения и улучшением жилищных условий за счет предоставления квартир в новостройках численность проживающего в старом жилищном фонде населения за последние 20 лет сократилась вдвое, жилая площадь за это время уменьшилась только на 25%, а число домов — на 1,5%. Тенденция к сокращению численности населения в старых жилых домах и абсолютное уменьшение жилой площади в них на будущее сохранится, но ее необходимо регулировать. При этом большая ответственность ложится на технических экспертов, представляющих информацию о конструктивной надежности и условиях, при которых может осуществляться дальнейшая эксплуатация старых домов.

Объективными причинами уменьшения жилой площади в старом фонде являются: повышенная плотность застройки, неизбежный снос домов, не поддающихся капитальному ремонту, расширение предприятий сферы обслуживания за счет жилой площади первых этажей, частичная передача жилых домов под административные и другие цели, расселение некоторых домов, расположенных в санитарно-защитной зоне крупных промышленных предприятий, убыль жилой площади за счет градостроительных мероприятий.

За последние десятилетия можно проследить неуклонное увеличение жилой площади, приходящейся на одного человека. Тенденции снижения нежилой площади в центральных районах за этот же период не отмечается. Причины стабильности и даже некоторого роста нежилой площади объясняются тел, что для учреждений культурно-бытового обслуживания населения и других в настоящее время используют площадь нижних этажей жилых домов, в которых раньше были квартиры, а по современным нормам эта площадь к жилью непригодна. Кроме того, часть жилищного фонда, возведенного до революции, не может быть модернизирована для современного жилья — это дома IV группы, а для учреждений такие строения годятся.

Во многих старых нежилых домах до 10-15 и/о площади прежде использовалось под жилье, в некоторых из них часть жилья сохранилась до сих пор. Как правило, небольшой процент жилой площади, рассредоточение вклинившейся в административное здание, оказывает отрицательное влияние на функциональную деятельность последнего. Качество квартир в таких домах обычно плохое и перепланировать их нельзя, так как это влечет за собой необоснованную реконструкцию административного здания.

Тенденции, о которых сказано, несмотря на их закономерность, не могут не регулироваться. Функция жилища должна быть максимально сохранена в центральных районах. Известна неблагоприятная социальная обстановка в центрах городов, где дело обстоит иначе.

Из материалов технической экспертизы следует, что в Ленинграде есть все условия для того, чтобы в XXI в. сохранить основную массу старых жилых домов. На это, в числе прочих достоинств этих домов, указывает их этажность. Уже в конце XIX в. дома в 3 этажа и выше в бывшей столице составляли 39% от числа всех строений, а в следующем по размерам городе — Москве — всего 4,7%. В Жилищном законодательстве Союза ССР и союзных республик указывается, что государственные организации обязаны заботиться о сохранности жилищного фонда и повышении его благоустройства. Особенно это относится к старому фонду. Материальная оценка сохранившегося жилищного фонда в историческом центре города определяется суммой около 2 млрд. руб. Устаревшие общегородские сети инженерного обеспечения в центральных районах необходимо перекладывать независимо от того, больше или меньше будет ремонтироваться жилой площади.

Накопленный опыт ремонта многоэтажных кирпичных домов, в результате которого создаются комфортабельные квартиры, убедительно свидетельствует о необходимости продолжения и дальнейшего совершенствования деятельности в этом направлении.

Достигнутый в Ленинграде к 1980-м годам организационно-технический уровень капитального ремонта жилого фонда — результат его планомерного совершенствования и динамичного развития, содержание основных этапов которого заключается в следующем:
– 40-е годы — послевоенное восстановление, в течение которого в основном были ликвидированы колоссальные разрушения периода блокады. Тысячи домов приведены в состояние, пригодное для проживания;
– 50-е годы — десятилетие выборочного капитального ремонта, в течение которого была решена задача ликвидации аварийности и подготовлена материально-техническая база к переходу на комплексный капитальный ремонт. В это же время была проведена сплошная газификация жилищного фонда и начаты работы по переводу домов с печного отопления на центральное;
– 60-е годы — период комплексного капитального ремонта, объектами которого являлись, как правило, отдельные дома, неотложно нуждающиеся в этом;
– 70-е годы — период комплексного капитального ремонта домов групповым методом с постепенным переходом к реконструкции в масштабах крупных жилых образований: кварталов, микрорайонов, магистралей.

Комплексный капитальный ремонт домов обеспечивает успешное решение всей совокупности градостроительных проблем по одновременному устранению как физического, так и морального износа каждого дома в отдельности и тем самым способствует постепенному преобразованию всей жилой среды старой застройки.

Техническая проблема сохранения основной массы жилых домов решается путем восстановительного ремонта незаменяемых частей зданий (фундаментов, стен) и замены изношенных конструкций (деревянных перекрытий, перегородок, лестниц и крыш) долговечными бетонными и железобетонными, что обеспечивает необходимую конструктивную равнопрочность зданий и эксплуатационную надежность их службы еще на один нормативный срок.

Комплексный капитальный ремонт позволяет успешно решать и главную, социальную, проблему старого жилищного фонда по коренному преобразованию жилищно-бытовых условий проживания:
– создание новых квартир, по комфортности отвечающих современным требованиям, обеспечивает улучшение жилищных условий населения;
– расширение существующих и создание новых встроенных учреждений; рациональное размещение их в микрорайоне обеспечивает улучшение уровня и качества коммунально-бытового обслуживания населения;
– разуплотнение внутриквартальной застройки, благоустройство и озеленение дворовых территорий повышают санитарно-гигиенические качества жилых квартир и улучшают условия проживания населения.

Дальнейшим этапом в области планомерного капитального ремонта и реконструкции должны стать 1980-1990-е годы. Накопленный опыт нацеливает на необходимость продолжения совершенствования деятельности технических экспертов по всестороннему изучению объектов ремонта для подготовки исчерпывающих сведений не только о техническом состоянии и моральном износе каждого дома, но и художественной, исторической их ценности и на этой основе подготовки соответствующих рекомендаций по ремонту и реконструкции.

Сложность подготовки рекомендаций в том, что в центральных районах сосредоточено свыше 500 памятников архитектуры, находящихся под охраной государства, это превращает весь центр в памятник градостроительного искусства. Непродуманная перестройка старых домов может нарушить сложившуюся гармонию застройки. При этом ответственность технических экспертов за свои рекомендации далеко выходит за рамки административной.

Было бы проще всего, остерегаясь этой ответственности, затормозить темпы капитального ремонта и направить усилия на углубление исследований, но данные натурного обследования строительных конструкций указывают на обратное: надо не замедлять, а наращивать объемы массового капитального ремонта старых жилых домов. У нас в стране установлен усредненный нормативный срок службы кирпичных стен обычных жилых домов 125 лет, в Бельгии-150, во Франции-100, Венгрии-100, Польше -90-130, Швеции-100. Сроки службы старых домов на исходе, а остальных надземных конструкций еще меньше.

Обобщением материалов технической экспертизы старых жилых домов Ленинграда подтверждается обоснованность усредненных нормативных сроков службы надземных строительных конструкций, несмотря на то, что самые заурядные с конструктивной точки зрения кирпичные дома, успешно эксплуатируются 200 лет и будут также эксплуатироваться в третьем тысячелетии.

Необходимость комплексного капитального ремонта и реконструкции основной массы старых жилых домов Ленинграда диктуется не только утратой первоначальной надежности строительных конструкций. При этом решается сложная социальная проблема предоставления каждой семье отдельной благоустроенной квартиры. Реализация социальной программы в области улучшения жилищных условий в старом фонде может быть обеспечена только путем коренной модернизации при комплексном капитальном ремонте со сплошной заменой перекрытий.

До проведения ремонта в отдельных зданиях при наличии положительных заключений технической экспертизы возможен раздел больших квартир на мелкие с частичным повышением Уровня благоустройства. Такие объекты ремонта включаются в пятилетнюю адресную программу. Трудности в проведении этого вида ремонта заключаются в отсутствии нормативов на проектирование и проведение работ.

Навигация:
Главная → Все категории → Техническая экспертиза зданий

Старая квартира: Особенности ремонта «вторички»

«Хочу в результате ремонта получить новую квартиру. Даже если раньше она была уделанной предыдущими жильцами хрущёвкой или “сталинкой” с коммунальным прошлым», — говорят клиенты дизайнеров, купившие квартиру в старом доме. Если старое жилище — «сильно б/у», помимо покраски потолков и оклейки обоев потребуется выравнивание стен, замена полов, коммуникаций, окон и дверных блоков. Есть ли разница в ремонте старых квартир «разных поколений»? Расскажем, с чего начать капитальный ремонт в квартире, на что обратить внимание и чем нельзя пренебречь в домах разных конструктивных типов.

Капитальный ремонт квартиры в «старом фонде»

Сегодняшние клиенты риелторов называют «старым фондом» почти любую «убитую» квартиру. Но это неправильно. Старый фонд — это всё-таки дореволюционные дома, те, что построены до 1917 года. Например, в Санкт-Петербурге квартиры старого фонда составляют почти 10% от предложений рынка жилья. В Москве и других городах европейской части России их доля заметно меньше.

В фокусе нашей статьи — конструктивные особенности подобных квартир. Для старого фонда это массивные наружные стены из керамического кирпича, узкие оконные проемы, дощатые перекрытия с деревянными или металлическими балками. Некоторые старинные дома прошли капремонт, который мог быть комплексным либо выборочным. При выборочном подгнившие балки укрепляли и частично меняли. При комплексном — от здания оставались только наружные стены, исторические интерьеры утрачивались, зато появлялись сборные железобетонные перекрытия.

Проектировщики домов старого фонда не могли предвидеть, что когда-нибудь вместо редких извозчиков под окнами будут чадить автобусы и громыхать трамваи; печи и камины заменят центральным отоплением, дымоходы ликвидируют, а продуваемые деревянные рамы уступят место герметичным стеклопакетам. Всё новое — серьёзная нагрузка на старинные стены.

Зимой такие дома щедро прогреваются изнутри, но в подкровельном пространстве скапливается конденсат, а на крышах образуется наледь.

В результате чердачные перекрытия, основными наполнителями которых были грунт, шлак и строительный мусор, становятся рассадниками плесени. И единственный способ избавиться от запахов, присущих почти любой старой квартире, — ремонт.

Совет: Перед началом ремонта необходимо провести выборочное вскрытие и обследование конструкций потолков, полов, стен и перегородок, в первую очередь — в зонах примыкания балок к наружным стенам, а также в мокрых зонах: на кухнях и в санузлах.

Самая затратная часть в смете квартирного ремонта в старом фонде — полы. Если паркет рассохся, отреставрировать его, скорее всего, не удастся, даже не пытайтесь. Да и классическая «ёлочка» не имеет художественной ценности, нужно просто заменить паркет на новый. А перед этим — обязательно полностью поменять заполнение (раньше паркет стелили на лаги, и между ним и черновым полом пространство могли заполнить).

Скорее всего, перед вами предстанет обычный строительный мусор: стружка, щепки, битый кирпич, грунт, иногда угольный шлак. За годы эксплуатации содержимое впитало все пролитые на пол жидкости (от воды до ртути из разбитых градусников) и превратилось в идеальный «огород» для грибковой плесени. Отсюда и запах, почти всегда преследующий нас в старых домах.

Ремонт стен придётся начинать с тщательной очистки от множества слоёв обоев, газет, краски и штукатурки. Всё это также впитало ароматы коммунального быта и отравляет атмосферу.

Выравнивать кирпичные стены реставрационным гипсокартоном — решение не самое лучшее. Опять же, по причине конденсата, который характерен для старого фонда. Предпочтительный вариант — штукатурки на натуральной известковой или глиняной основе, которые дают стенам возможность «дышать». А добравшись до кирпича, вы вообще сможете сделать фрагмент кирпичной стены декоративным элементом интерьера.

С потолком всё непросто. Лепнина, имеющая художественную ценность, в обычных домах встречается редко. Обычно потолки в них декорировали стандартными накладными гипсовыми карнизами и розетками, которые потом много раз шпаклевали и белили. И счищать с украшений наслоения побелки и шпаклевать выбоины — сизифов труд. Штукатурные работы под потолком — дело сложное и, как следствие, дорогое, для мастеров высокой квалификации. При этом сохранить обновленный их стараниями потолок без трещин при повышенных в городских условиях вибрационных нагрузках — практически невозможно.

Компромиссный вариант для ремонта «в стиле ретро» — подвесной потолок из двух слоев гипсокартона: аккуратно прошпаклеванного, покрашенного, с гипсовыми или полиуретановыми карнизами и розетками. При едва заметном понижении высоты удастся сохранить пропорции старинной комнаты с высокими узкими окнами и одновременно создать иллюзию безупречно сохранившегося потолка.

Деревянные рамы, понятное дело, своё отслужили, хочется заказать новые. Но переплет пластиковой рамы шире деревянного: в глубоких оконных проемах он смотрится уныло — как в бюджетном казенном учреждении. «Правильный» оконный блок в старинном доме должен состоять из двух рам. Внутренней — деревянной со стеклопакетом, и наружной — с одинарным стеклом (может быть также деревянной либо из алюминиевого профиля). По расстекловке и цвету она должна соответствовать фасадному решению.

Факт: Воздушный зазор между рамами служит для дополнительной изоляции уличного шума.

Работы входящие в капитальный ремонт многоквартирного дома

Сегодня российские граждане всё активнее интересуются вопросом, какие же именно работы включаются в понятие “капитальный ремонт”.

Данная тенденция с возрастанием интереса к капремонту домов (и, соответственно, к составляющему капремонт перечню работ) сегодня вполне предсказуема, ведь по новым, введенным в 2014 году в действие, поправкам законодателя все правообладатели жилья в многоквартирных домах должны на регулярной основе платить финансовые взносы на капремонт.

Введение обязательных платежей в фонды капремонта вызвало довольно заметный общественный резонанс, и, конечно, большинство граждан уже обратило внимание на новую строку расходов в коммунальных платежах. Но еще далеко не все жильцы многоквартирных домов разобрались, что это за работы по домовому капремонту, и почему именно они должны их оплачивать.

Одним из способов сохранения (и восстановления) жилищного фонда выступает своевременный, качественный капитальный ремонт эксплуатируемых жилых строений, для проведения которого требуется немалый объем финансирования.

Сразу отметим, что правообладатели жилья, вносящие взносы за капремонт, не являются единственным финансовым источником для проведения капитальных ремонтных работ в многоквартирных домах. В законодательстве прописаны целые финансовые механизмы участия и самих правообладателей квартир, и государственных органов различных уровней. Тем не менее, первоочередная обязанность финансировать ремонт собственного дома, разумеется, лежит на правообладателях жилья.

В то же время к обязательным взносам правообладателей квартир, аккумулируемым на капремонт, добавляется и финансовая помощь государства либо региональных госструктур, носящая вспомогательный характер.

Другая ситуация складывается, когда в многоквартирном доме есть неприватизированное жильё, то есть часть квартир принадлежит государству либо муниципалитету. В названном случае власти муниципалитета (государства) несут расходы на финансирование будущего капремонта пропорционально собственной доле, как если бы они выступали обычными собственниками жилья.

Платежи правообладателей жилья, обязанных вносить взносы, должны быть ежемесячными, а их точные размеры регламентируются каждым российским регионом в отдельности.

Чтобы узнать актуальные сведения о размерах, условиях оплаты взносов в региональный фонд капремонта, можно зайти на сайт, официально посвященный вопросам капитальных ремонтных работ в соответствующем субъекте РФ. Там же возможно ознакомиться и с актуальными законодательными актами, регламентирующими права, обязательства собственников жилья в многоквартирных домах в рассматриваемой сфере.

Перечень работ, включаемых в капремонт

За счет ежемесячных финансовых накоплений, аккумулируемых от взносов жильцов многоквартирных домов, можно выполнить достаточно внушительный перечень ремонтно-восстановительных и монтажных работ, считающихся капитальным ремонтом.

Как указано в законодательстве, капремонт дома предполагает выполнение регламентируемых законодателем работ по устранению разноплановых неисправностей и изношенных элементов конструкций в доме, отнесенных к общедомовому имуществу, включая разные работы по восстановлению, смене конструкций и систем дома для улучшения эксплуатационных свойств общего имущества правообладателей жилья в многоквартирном доме.

Одним из базовых направлений при проведении капитального домового ремонта выступает ремонт стен и фасадов, позволяющий:

  • отремонтировать, утеплить домовые фасады и цоколи;
  • отремонтировать и, при необходимости, остеклить балконы и лоджии;
  • поменять оконные и балконные заполнения на более шумоизоляционные варианты;
  • сменить либо отремонтировать водосток;
  • отремонтировать домовые пожарные лестницы;
  • поменять либо отремонтировать покрытие домовой кровли;
  • обустроить козырьки над лоджиями, балконами, входами в подъезды, подвальные помещения;
  • выполнить ремонт отмостки;
  • отремонтировать наружные стены общедомовых лифтовых шахт.

Следующее важно направление в сфере капремонтных работ – восстановление надлежащего состояния подвалов и фундамента многоквартирного дома. Для указанных целей могут проводиться следующие работы, финансированные, в том числе, и из императивных регулярных взносов правообладателей квартир:

  • ремонт домового фундамента;
  • антисептирование конструктивных элементов многоквартирной постройки;
  • ремонт входов в подвальные домовые помещения;
  • герметизация мест, где есть пересечение инженерных систем с элементом фундамента и т. п.

Помимо перечисленных работ, из фондов капремонта могут финансироваться ремонтные работы, связанные с восстановлением надлежащего состояния чердаков и кровли, а именно:

  • смена, ремонт чердачных помещений и кровли, их противопожарная обработка;
  • обработка антисептиками деревянных конструкций;
  • ремонт либо замена поддонов;
  • нормализация, восстановление температурного и (или) влажностного режима;
  • герметизация, ремонтные работы для починки воздуховодов, газоходов и иных подобных систем;
  • смена, ремонт парапетных решеток;
  • работы по смене, ремонту элементов внутреннего водостока и т. п.

При капитальных ремонтных работах также может выполняться реставрация лестничных конструкций с заменой ступенек, ограждений домовых лестничных площадок и иные работы.

Довольно значительная часть ремонтных работ, выполняемых при домовом капремонте, связана с восстановлением состояния и улучшением входных площадок и дверных наполнений. В рассматриваемую категорию работ, финансируемых из фондов капремонта, включаются следующие мероприятия:

  • смена, ремонт подъездного освещения;
  • замена, ремонт подъездных входных дверей;
  • работы по смене, ремонту дверей в мусорокамерах;
  • укрепление, восстановление, частичная смена лестничных ступеней, ремонт входной площадки и т. п.

Капитальный ремонт включает и замену, восстановление, улучшение внутридомовых инженерных систем в многоквартирных домах. За счет финансов капремонта можно:

1. Отремонтировать центральное отопление:

  • сменить и отремонтировать стояки, домовые трубопроводы, подводки к системам общедомового отопления;
  • установить запорную арматуру;
  • монтировать отопительные приборы с пристроенными и встроенными терморегуляторами с автоматическими механизмами;
  • сменить либо отремонтировать тепловые завесы;
  • реконструировать системы панельного управления;
  • наладить функционирование систем отопления;
  • монтировать автоматические балансировочные клапаны на отопительных конструкциях и т. д.

2. Отремонтировать, усовершенствовать вентиляционные системы дома:

  • поменять вентиляционные решетки;
  • прочистить системы вентиляции и т. д.;

3. Обеспечить организацию горячей и холодной водоснабжающих систем:

  • поменять и отремонтировать трубопроводы, если они принадлежат к общедомовым системам;
  • монтировать запорную арматуру;
  • сменить разводку труб;
  • монтировать счетчики и т. д.

4. Произвести ремонтные работы домовых систем канализации и водоотвода.

5. Отремонтировать иные системы в доме (внутридомовое газоснабжение, электрооборудование, противопожарные системы).

В капитальный ремонт могут также включаться работы по восстановлению функций и улучшению мусоропроводов, лифтов, включая обеспечение доступности общедомовых лифтов для инвалидов, а также внутренняя домовая отделка (когда был нарушен внешний вид отделки из-за выполнения ремонтных работ по дому) и благоустройство двора.

Таким образом, в капремонт включается довольно обширный перечень ремонтных работ, касающихся благоустройства общедомового жилого пространства. Благодаря накоплениям в фонде финансовых взносов российских граждан на капитальный ремонт со временем предполагается значительно улучшить жилищный фонд в большинстве российских регионов.

Соответственно, оплата взносов, воспринимаемая многими россиянами как очередные “поборы” коммунальных хозяйств, имеет и свои положительные стороны. К тому же у граждан в рассматриваемой ситуации нет выбора: оплачивать обязательные взносы на капремонт – обязанность всех правообладателей квартир в многоквартирном доме.
Законодателем предусмотрено лишь 2 исключения:

  1. Если жильё, в частности, дом признается аварийным и подлежит сносу;
  2. Если земля под домом требуется для муниципальных нужд.

Как собственникам жилья в новых домах избежать платы за капитальный ремонт в «общий котел»

Собственники квартир накапливают деньги на капитальный ремонт дома либо на счете регионального оператора (регионального фонда капитального ремонта), либо на специальном счете. По статистике Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, в стране преобладает первый способ – в 2017 г. в так называемом общем котле насчитывалось 87,9% многоквартирных домов, включенных в региональные программы капремонта. Домов, открывших спецсчета, – 11,1%. В 2015 г. их было 8,1%.

Московская статистика практически аналогичная: по информации Фонда капитального ремонта многоквартирных домов Москвы, 2872 столичных дома (11%) имеют спецсчета (данные на 1 февраля 2018 г.). С июля 2015 г. по январь 2018 г. из общего котла на спецсчета перешли 294 многоквартирных дома. А недавно глава Минстроя РФ Михаил Мень заявил, что число домов, выбравших спецсчета, подбирается к 20%.

По оценке Ирины Генцлер, руководителя жилищного сектора фонда «Институт экономики города», доля многоквартирных домов (МКД) со специальными счетами медленно, но все же увеличивается, а также меняется распределение спецсчетов по их владельцам: немного снижается доля принадлежащих региональным операторам, увеличиваются доли счетов, открытых ТСЖ (ЖСК) и управляющими организациями (по закону только эти четыре юрлица могут быть владельцами спецсчетов).

«На начальном этапе большинство домов по доброй или недоброй воле попали в общий котел. Но люди начали разбираться», – комментирует Галина Хованская, председатель комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству. По ее наблюдениям, за последнее время движение к спецсчетам стало более энергичным, особенно это касается жилищного фонда, который сейчас находится в нормальном состоянии: «Жителям таких домов общий котел крайне невыгоден, потому что неизвестно, что будет с ним через 20 лет, а ремонт им делать через 25 лет».

«Особенно кооперативы (ЖСК), созданные еще в советское время, сопротивлялись, когда их загоняли в общий котел (не путайте с мошенническими ЖСК, схемой, по которой кооперативы создают из дольщиков), – вспоминает Хованская. – Ведь кооперативы всегда имели возможность создавать свои фонды (это предусмотрено жилищным законодательством), они накапливали деньги, но не на период 10–15 лет, а по мере поступления проблем. Если им не хватало средств на капремонт элементов общего имущества, они принимали решение на общем собрании дособрать деньги и отремонтировать, например, текущие трубы в подвале». По мнению Хованской, в идеале должна быть реализована схема, которая хорошо работала в ЖСК.

Россияне ждут от нового президента помощи в решении квартирного вопроса

Перейти на такую схему было бы неплохо и для домов, которые, возможно, и не нуждаются пока в комплексном капитальном ремонте, но им уже надо начинать срочные работы, потому что износ дает себя знать. Вот пример относительно нестарого 20-летнего дома, жители которого собираются переходить на спецсчет, о чем они и рассказали корреспонденту «Ведомостей». Это не типичное московское жилье, в котором люди живут поколениями: жители данного дома покупали квартиры и к своей собственности относились сразу ответственно.

Малоэтажный дом на восемь квартир в составе организованного загородного поселка в Пушкинском районе Подмосковья включен в подмосковную региональную программу капремонта, но точные сроки пока не определены. С мая 2014 г., когда жители Московской области включились в программу, дом платил региональному оператору. За три с половиной года накопилось около 150 000 руб. Сейчас назрела необходимо привести в порядок фасад. Поскольку дом маленький, по первым прикидкам жителей может хватить примерно 200 000 руб. Логично заняться открытием спецсчета и переводом средств. Кстати, еще лет 10–12 назад жильцам приходилось заниматься крупными ремонтными работами: за собственный счет они меняли крышу, устанавливали водосточные трубы. На это потребовалось с каждой квартиры по $2000 (тогда удобнее было считать в валюте). Не все могли выложить эти деньги в срок, разгорались классические соседские конфликты.

И собирать деньги в авральном режиме, и ждать, ничего не предпринимая, пока до дома дойдет очередь по региональной программе, одинаково плохо – или жители разорятся, или дом развалится. Но можно открыть спецсчет, перевести накопленные у регионального оператора деньги и начинать что-то делать.

Нужны ли России ежегодно 120 млн кв. м нового жилья

Выбраться из общего котла

Хованская уверена, что преимуществ у схемы со спецсчетом по сравнению с общим котлом больше: «Собственники принимают решение сами, осуществляют контроль по всему циклу, начиная от поиска подрядчика, составляют смету, выбирают материалы для работы, могут применить новые технологии, и пусть это будет дороже, но зато жизненный цикл дома будет дольше». То есть главный плюс – это полная самостоятельность.

У управляющей организации есть не только право, но и обязанность делать предложения собственникам о проведении капремонта, уточняет Генцлер: «Она может предложить себя как заказчика услуг и работ, действующего на основании решения общего собрания. Управляющая организация не обязательно должна быть владельцем специального счета».

По выбору подрядчика для ремонта многоквартирного дома со специальным счетом никаких требований нет, объясняет Генцлер. Собственники на общем собрании могут сами определить такой порядок – например, поручить все управляющей организации или создать конкурсную комиссию. И определить собственные критерии выбора – цена/качество/опыт/гарантии.

Девелоперы застраивают города России «новыми хрущевками»

Компания-подрядчик, которую выбирают собственники, должна иметь допуск к работе, входить в саморегулируемую организацию, т. е. подтвердить свою квалификацию, дать гарантии. «Как правило, капремонтом занимаются мелкие и средние строительные организации, для них это хороший фундамент, чтобы не рухнуть в кризис на «чистой стройке», – считает Хованская.

В московском Фонде капремонта обращают внимание на то, что при желании собственники-москвичи могут воспользоваться информацией, представленной в реестре квалифицированных подрядных организаций, размещенном на официальном сайте мэра Москвы. Они прошли предварительный отбор и допущены к участию в работах по региональной программе капитального ремонта Департаментом капитального ремонта Москвы.

Эксперты фонда также добавляют, что собственники могут контролировать суммы, поступившие на спецсчет, операции по счету, банк начисляет проценты на остаток денежных средств на счете. Деньги, накопленные на спецсчете, нельзя включать в конкурсную массу при банкротстве владельца счета. Собственники могут также открыть специальный депозит, чтобы увеличить фонд капитального ремонта дома.

«Средствами на специальном счете могут распоряжаться только собственники, в данном случае владелец специального счета значения не имеет. Все решения принимаются на общем собрании собственников жилья», – комментируют в Фонде капремонта Москвы.

Казначейство проследит, как фонды капремонта тратят деньги населения

Сроки и собрания

Процедура открытия спецсчета и перевода средств на него регламентирована жилищным законодательством и, можно сказать, обкатана. Деньги, которые уже накоплены в общем котле, собственникам, принявшим решение перейти на спецсчет, обязаны вернуть. Тем не менее процесс перехода непростой. Хованская считает, что большая проблема – срок вступления в силу принятого на общем собрании собственников решения. Он был сокращен с двух лет до одного года, и это удалось сделать после того, как Конституционный суд в апреле 2016 г. признал право граждан «на выход из общего котла». «Собственники могут начать накапливать средства на специальном счете и, соответственно, получить уже накопленные на счете регионального оператора средства после его истечения, – комментирует Хованская. – Это означает, что израсходовать накопленные средства собственники смогут только через год, но только в том случае, если данных средств будет достаточно для финансирования определенного вида работ. К сожалению, на федеральном уровне мы больше этот срок сокращать не можем, учитывая различное социально-экономическое положение регионов. Однако сам регион может это сделать своим законом».

В Подмосковье, например, этот срок – четыре месяца. Москва сделала большой шаг навстречу собственникам, сократив с года, предусмотренного Жилищным кодексом РФ, до трех месяцев срок перехода из котла на специальный счет, подчеркивают в Фонде капремонта Москвы.

В то же время эксперты фонда отмечают, что процедура организации собраний и оформления протоколов остается трудоемкой, хотя с 2016 г. законодательно были снижены требования к количеству голосов для решения о переходе на спецсчет: теперь достаточно набрать более 50%, а раньше было 2/3 от общего числа голосов собственников помещений в доме.

С этим согласен Константин Крохин, председатель Союза жилищных организаций Москвы, председатель правления ТСЖ «Аркада хаус» (на улице Островитянова в Москве). ТСЖ практически сразу выбрало спецсчет, но это решение далось дому с трудом, с организацией общего собрания возились четыре месяца. Теперь, чтобы определиться, как именно потратить средства, нужно набрать опять-таки 2/3 голосов собственников – по конкретным решениям Жилищный кодекс требует именно такого расклада при голосовании. Крохин считает данное условие серьезным препятствием, потому что в большом городском доме провести собрание и о чем-то договориться, соблюдая все регламенты, крайне тяжело – кто-то в отъезде, многие сдают квартиры. Гораздо легче собрать жителей и что-то полезное решить в небольших домах.

Деньги в банке и другие риски

Генцлер указывает на сложности, связанные с изменением требований к банкам, в которых может быть открыт специальный счет: «Если раньше это было только требование к собственным средствам (капиталу) банка – не менее чем 20 млрд руб., то сейчас эти требования будет устанавливать правительство РФ». Эксперт ожидает, что перечень таких банков сократится до 5–6, что означает уменьшение физической возможности выбирать, сокращение конкуренции, а это может привести к увеличению стоимости банковских услуг по открытию, ведению специального счета, совершению операций.

Из истории вопроса

Собственники недвижимости в многоквартирных домах начали вносить плату за капремонт в 2014 г. Сам закон о капитальном ремонте (ФЗ № 271 «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ. ») был принят в 2012-м. Взнос за капремонт в Советском Союзе существовал вплоть до 1990 г., так что «период неплатежей» по не зависящим от граждан причинам растянулся на четверть века. Размер взноса отличается в разных регионах, например в Москве это 17 руб. за 1 кв. м, в Московской области – 9 руб. 7 коп.
Принятие закона о капитальном ремонте сопровождалось ожесточенными дискуссиями в обществе и в Госдуме. Изначально проект закона предполагал только один способ накопления денег – на счете регионального фонда капремонта (регионального оператора). Этот метод мгновенно окрестили «общим котлом», поскольку суть его в том, что деньги, собираемые жильцами, уходят в этот котел, а затем расходуются в соответствии с региональными программами, рассчитанными на 30 лет – до 2044 г. Конкретному дому приходится ждать, когда наступит его очередь, а это может быть и 15, и 25 лет, и больше.
После горячих споров в проекте закона появилось понятие «специального счета» дома, который могут открыть собственники помещений в доме (квартир, комнат и нежилых площадей). Средства, накопленные на этом счете, должны направляться на ремонтные нужды своего родного жилища по усмотрению жителей. Владельцами спецсчетов закон определил ТСЖ и ЖСК, а если в доме нет ни товарищества, ни кооператива, то управляющую организацию или регионального оператора, но они сами средствами распоряжаться не могут – это прерогатива собственников.
Дома, где жители были активны и юридически подкованы, сразу заводили себе специальные счета, как только закон о капремонте начал работать. В общий котел (к региональному оператору) попадали, как правило, те дома, где жители не приняли никакого решения, как же им собирать взносы. Теперь многие хотели бы из котла выбраться. Для них законом определен порядок и срок перехода на специальный счет. Дому необходимо общим собранием собственников принять соответствующее решение, и через год (а в некоторых регионах и быстрее) можно будет открыть специальный счет. На него будут возвращены деньги из фонда капитального ремонта, которые уже успели накопиться. Изначально по закону о капремонте переходить на спецсчет можно было через два года. В апреле 2016 г. Конституционный суд постановил, что загонять людей в общий котел недопустимо, и срок перехода был сокращен с двух лет до одного года.

Есть и другая неприятная проблема, связанная с сохранностью средств в банках. «Открывает счет не физическое лицо, а юридическое, поэтому нет никакой гарантии, что эти деньги сохранятся. В случае банкротства банка физическому лицу гарантированно вернут 1,4 млн руб. Для юридических лиц такой процедуры не предусмотрено. Поэтому мы сейчас эту тему пытаемся проработать, возможно, введем эскроу-счета, если будет возможность их пополнения», – говорит Хованская. Эксперт напоминает, как в 1998 г. во время дефолта ЖСК потеряли деньги, которые копились на капремонт, в банках, которые рекомендовала власть. В некоторых случаях удалось помочь, а в некоторых – нет.

Кроме того, на спецсчете может оказаться недостаточно средств для проведения работ. Значит, собственникам придется сбрасываться, чтобы заплатить подрядчику.

Есть еще один риск. Собственники могут приостановить уплату взносов, но только после того, как на спецсчете сформируется минимальный размер фонда капитального ремонта, его устанавливает регион, и он не должен превышать 50% от стоимости этого ремонта. Так вот, если на спецсчете не сформирован минимальный фонд, а взносы не уплачиваются, т. е. образовались долги, есть также риск снова угодить в общий котел. Хованской эта норма категорически не нравится: «Получается, что люди копят, копят, а потом у них возникают какие-то обстоятельства временного характера и накопленные средства списываются в фонд».

В то же время собственникам, которые прошли через все тернии и открыли спецсчет, довольно аккуратно возвращаются деньги, накопленные у региональных операторов, каких-то явных проблем здесь эксперты не отмечают. «По всем 294 домам, изменившим способ накопления, средства перечислены на специальные счета в полном объеме и в установленные законом сроки», – отмечают в Фонде капитального ремонта Москвы. Генцлер допускает, что задержки с деньгами по стране могут быть, но это отдельные случаи, связанные с тем, что у регионального оператора недостаточно средств для того, чтобы заплатить за уже выполненные работы. В целом сверху не чинят препятствий жителям, желающим самостоятельно решать проблемы, связанные с капремонтом. «Власти поняли, что капитальный ремонт – это головная боль, пусть лучше этим собственники занимаются», – комментирует Хованская.

Эксперты московского Фонда капитального ремонта отмечают, что специальный счет больше подходит домам с активными собственниками, сроки капитального ремонта которого подойдут не скоро, – есть время накопить средства. А вот собственники более старого жилого фонда обычно выбирают регионального оператора. Хованская уверена, что будущее – за спецсчетами. Многое, если не все, зависит от самих людей. Пока в вопросах ЖКХ большинство россиян еще пассивны и во многом надеются на государство.

Ремонт старого многоквартирного дома

1.1. А при чем текущий ремонт? Может быть капитальный ремонт дома.

1.2. Сами подумали, что написали?

1.3. Содержание и текущий ремонт жилья в обязательном порядке должно включать в себя все виды работ, прописанные в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 (ред. от 15.12.2018) “О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения” (вместе с “Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме”). Информация должна быть на официальном сайте города.

2.2. Лариса, жилье предоставить обязаны вам. Вы обращались в Администрацию? Есть официальное заключение о признании дома аварийным? Если будете добиваться своих прав, то переселят.

3.1. У Вас же не зарегистрированы парковочные места, по всей видимости это просто территория возле дома, поэтому Вы ничего сделать не сможете. Поговорите с собственниками квартиры в которой производится ремонт, чтобы она уже как то разрешила данную ситуацию со своими рабочими.

4.1. В соответствии с Жилищным кодексом РФ старая УК обязана[i][/i] предать новой УК как всю документацию по Вашему МКД, так и все деньги на текущий ремонт, которые остались неизрасходованными к моменту смены УК.
Поэтому в договоре ничего этого можно не прописывать, всё урегулировано ЖК РФ.

Да и новая УК заинтересована, чтобы старая УК передала ей эти деньги. Надо только поставить новую УК в исзаестность об этом.

5.1. Претензию надо направлять той организации, которая нанимала подрядчиков (это либо региональный оператор либо управляющая организация, если это было в рамках текущего ремонта).
Так же можно обратиться в жилищную инспекцию.
Претензия пишется в произвольной форме с требованием проведения проверки и принятию мер. Стоит также потребовать договоры с подрядчиками, акты выполненных работ и сметы.
Не будет реагировать должным образом, потребуется обращением в прокуратуру. Рассмотрение жалоб производится в порядке Закона № 59-фз.

6.1. Плату за капитальный ремонт не дожны вносить граждане, проживающие в домах, признанных аварийными в порядке, установленном Правительством РФ, и подлежащими сносу, если земля под домом изымается для государственных нужд. Плата не взимается, начиная с месяца, следующего за месяцем признания.
Взносы за капитальный ремонт удерживает не УК, а фонд капитального ремонта. Если сумма этих взносов включена в квитанцию на оказание коммунальных услуг УК, это значит, что между фондом и УК заключен договор об этом.
Однако прояснить си туацию вы можете только обратившись в фонд капитального ремонта региона с письменным заявлением. Если ответ фонда будет положительным и плату в дальнейшем начислять не будут, неолбюходимо все же получить документ об отмене начисленной в квитанциях задолженности. Т.к. не исключено, что в дальнейшем могут подать в суд заявление о взыскании долга по неоплаченным квитанциям.

7.1. Трубы отопления (стояки) относятся к общему имуществу и их ремонт и замена выполняется управляющей компанией за счет средств жильцов, собранных за коммунальное обслуживание.

Радиаторы отопления (батареи) – личное имущество жильца и ремонтируются или заменяются за его счет, в том числе в тех ситуациях когда ремонт идет во всем доме.

Ремонт систем теплоснабжения относится к капитальному ремонту и деньги на него выделяются из фонда капитального ремонта, которые существуют в каждом регионе согласно закону 271-фз. Взносы в него платят жильцы квартир и при необходимости берутся деньги как раз на такие работы.

Так что платить за ремонт не нужно. Но возможно нужно убедить УК или ТСЖ в необходимости такого ремонта.

8.1. Нужно нанять юриста.
Он составит обращение по ремонту в доме.
Граждане имеют право обращаться лично, а также направлять индивидуальные и коллективные обращения, включая обращения объединений граждан, в том числе юридических лиц, в государственные органы, органы местного самоуправления и их должностным лицам, в государственные и муниципальные учреждения и иные организации, на которые возложено осуществление публично значимых функций, и их должностным лицам.

9.1. Это Вы сами обязаны вывозить. Управляющая компания занимается вывозом бытового мусора. Ваш мусор и отходы являются строительными, поэтому вывозить вы обязаны самостоятельно.

10.1. На мой взгляд ответ кроется в самом вопросе. Оформляйте принятое решение протоколом общего собрания и результатами голосования.

11.1. Собственники помещений в многоквартирном доме могут обратиться в суд и взыскать с правопреемника денежные средства как неосновательное обогащение.

12.1. Оплата штрафа
Здравствуйте. Подскажите, нужно ли платить за кап. ремонт многоквартирного дома пенсионерам старше 80 лет?
Да. Нормы права:
ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме
3. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.

13.1. Данные долги могут быть взысканы в судебном порядке отдельно с каждого должника. В соответствие с законом каждое лицо самостоятельно несет ответственность по своим долгам. Их уплата не может быть возложена на иных лиц.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector