Договор аренды земельного между ооо и ип
Advokat-pavlovich.ru

Юридический портал

Договор аренды земельного между ооо и ип

Типовой образец договора аренды земли между юридическими лицами

Главная » Документы » договоры » Договора аренды » Типовой образец договора аренды земли между юридическими лицами

Договор аренды земли играет важную роль, в момент заключения сделки. Суть его оформления в том, что арендодатель станет передавать арендатору земельный участок на определенный срок.

Причем здесь важно добавить, что плоды, та или иная продукция, которые получит арендатор в результате использования данного участка, являются его собственностью.

Как правило, земельные участки – это часть земельной поверхности, причем каждый участок принято относить к определенной категории земель.

Образец типового договора аренды земли между юридическими лицами

Чтобы разобраться с тем, как правильно составлять подобные соглашения, можно скачать готовый бланк. Важно отметить, в роли участников сделки станут выступать юридические лица.

Типовой образец договора аренды земли между юридическими лицами, в обязательном порядке должен включать в себя следующие пункты:

  • конечно же, потребуется указать паспортные данные сторон сделки;
  • предмет договора. Это не менее важный пункт, где нужно расписать земельный участок, указывая полезную и необходимую о нем информацию. Договор аренды земли между юрлицами принято дополнять и планом границ земельного участка;
  • срок аренды. Он будет определяться исключительно сторонами сделки. Важно лишь учесть, что если срок не буде согласован, соглашение признается заключенным строго на неопределенный срок;
  • арендная плата. Конечно, этот вопрос решается сторонами сделки, но это не менее важный пункт, поэтому стоит отнестись к нему серьезно. В договоре нужно указать способ расчета арендной платы.
  • права и обязанности;
  • условия, которые касаются прекращения, изменения или продления договора.

Нужно понимать, что каждый перечисленный пункт обязательно должен присутствовать в соглашении. Более того, все они несут определенный смысл, с которым и потребуется разобраться участникам сделки.

В случае непонимания, следует обратиться к юристам, они однозначно помогут, проконсультируют по данному вопросу, и позволят избежать тех распространенных ошибок, которые совершают участники подобных сделок на практике, все чаще.

Существенные условия договора аренды земли между юридическими лицами

Важно отметить, перечень тех данных, которых нельзя не указать в тексте, не позволит считать соглашение заключенным, о чем должно быть известно. К таким сведениям принято относить, как предмет, так и цену договора.

Типовой образец договора аренды промплощадки.

Про т иповой образец договор аренды нежилого помещения смотрите тут.

Что касается предмета соглашения, то этот пункт индивидуализируется исключительно с помощью конкретных данных. Например, важно указать площади, адреса, и т.д. Помимо этого, следует указать обязательно категорию земель, это касается и вида разрешенного использования, так как это не менее полезная и необходимая информация.

Также нужно знать, если информация не позволит идентифицировать объект документа, то соглашение нельзя считать действительным.

Выделяя цену, то здесь следует понимать, ее размер, как правило, может быть установлен в виде фиксированной суммы. Если в документе имеется пункт, который предусматривает изменение арендной платы, то не стоит составлять дополнительного соглашения, более того не требуется и государственная регистрация изменений.

Конечно, часто на практике и вовсе не соблюдаются все эти условия, что и приводит к печальным последствиям для сторон сделки. Поэтому стоит внимательно изучить все аспекты этого вопроса, избегая лишних проблем в будущем.

Срок действия и государственная регистрация договора аренды земли

Срок договора

Конечно же, если внимательно изучить законодательство, то можно понять, что срок и вовсе нельзя считать существенным условием в документе, а значит, в тексте его можно не указывать и вовсе. Все это сводится к тому, что соглашение станет действовать исключительно в течение неопределенного времени.

Участники сделки могут выразить свое недовольство, тем самым в случае необходимости расторгнуть договор. Но необходимо оповестить об этом другую сторону, обычно это делается за три месяца.

ЗК РФ предусматривает некоторые ограничения, которые относятся к срокам аренды, предназначенных для отдельных категорий земель.

К примеру, если рассматривать максимальный срок аренды земель сельского назначения, находящиеся в собственности государстве, то он не превышает – 49 лет.

При этом бывает и такое, что срок в соглашении и вовсе не указан, или, же превышает установленным нормам. В этом случае, документ считается заключенным строго на максимально возможный срок.

Регистрация документа государственными органами

Важно отметить, если рассматривать в целом договор аренды земельного участка, то он однозначно станет нуждаться в проведении такой процедуры, как государственная регистрация.

Нельзя не добавить, что фиксировать данные в ЕГРН нужно исключительно тогда, когда соглашение планируется заключать на срок не менее года.

Поэтому вам следует внимательно изучить все пункты соглашения, чтобы оформить его правильным образом, избегая лишних проблем в будущем. Опытные юристы всегда рады помочь, а значит, игнорировать их помощь не стоит.

Договор аренды земли: образец, бланк и основные особенности заключения

Арендодатели, получившие в собственность участок земли могут предоставлять его во временное пользование, получая с него прибыль на абсолютно законных основаниях. Чтобы сделка была юридически грамотной, необходимо подготовить или скачать готовый бланк договора аренды земельного участка для юридических или физических лиц.

Неважно, кто будет выступать в качестве сторон — отличия будут лишь в шапке документа и в разделе с реквизитами. В остальном документ идентичен. Разница лишь цели, с которой наниматель хочет взять в аренду землю. Это может быть как строительство дома, торгового павильона, ларька, ларька или иных постоянных, или временных помещений и сооружений на участке. Для каждого случая предусмотрена свои формы, с образцами которых вы сможете ознакомиться прямо сейчас.

Образец договора аренды земельного участка

Данный договор регламентирует порядок взаимоотношений между сторонами в довольно широком спектре. Прийти к конфликту или спорам по этому шаблону практически невозможно: большинство ситуаций прописаны, и арендатор с арендодателем имеют четкую дифференциацию обязательств и прав.

Этот шаблон является универсальным и его можно использовать не только для аренды земельного участка под строительство, но и для сельскохозяйственного назначения. Образец пригоден для юридических лиц, но также его могут составить ИП и физические лица между собой.

  1. В шапке документа указываем, дату составления настоящего договора и место заключения и заполняем сведения об участниках сделки.
  2. Предмет, или общие положения подразумевают раскрытие сведений об арендуемом земельном участке: его площадь, адрес, кадастровый номер, для каких целей его разрешено использовать. В примере мы сдаем в аренду под строительство ИЖС, но договор может быть использован и для иных целей. Все зависит от целевого назначения участка. Ниже пишем, на каком основании он принадлежит собственнику, например это может быть свидетельство о собственности. Обращаем внимание, на наличие построек в пределах территории и прописываем их отдельно. В качестве построек могут выступать как временные сооружения (ларек, павильон), так и постоянные обособленные здания (дом, магазин). Также следует отразить наличие коммуникаций.
  3. Арендная плата в договоре — самая важная часть. Тут необходимо указать когда арендатор должен вносить плату за земельный участок, а также обозначить способ оплаты. Немаловажным остается пункт, который запрещает арендодателю самовольно поднимать стоимость аренды — все оформляется посредством дополнительного соглашения.
  4. Права арендатора жестко предписывают в договоре аренды, что он может делать на земельном участке самовольно, и для чего его может потребоваться письменное согласие собственности. В частности к таким случаям можно отнести перенайм и субаренду земли.
  5. Обязанности арендатора похожи на его права, но тут можно выделить еще несколько основополагающих условий по использованию арендуемого земельного участка в рамках договора.
  6. У арендодателя, в свою очередь гораздо меньше обязанностей. Это вполне закономерно, ведь это он сдает в аренду землю. Ознакомиться с ними можно обратившись к нашему заполненному образцу договора.
  7. Ответственность в данном бланке касается исключительно арендатора. Ему придется платить пеню в случае просрочки платежа, в случае несвоевременного возврата земельного участка. Кроме того при передаче участка в субаренду он будет обязан оплатить штраф. Его размер определяют участники сделки при подписании.
  8. Споры по аренде разрешаются путем переговоров либо в суде.
  9. Расторжение договора в одностороннем порядке учитывает большинство возможных ситуаций и поможет разрешить их в кратчайшие сроки.
  10. Заключительным шагом станет подписание формы, с указанием реквизитов и подписей сторон.

Если собственников несколько прикладываем к бланку письменное согласие и дописываем соответствующий пункт в шаблоне (об этом ниже).

Типовая форма для аренды земли под строительство

Здесь можно скачать типовой бланк, образец, которого был рассмотрен только что. Но обратим внимание на несколько нюансов. Универсальных и типовых бланков не существует — каждый случай индивидуален, поэтому вы можете добавить свои пункты или в разделы, касаемо аренды земельного участка в шаблон договора, на свое усмотрение. Главное, чтобы не было противоречий с Гражданским и земельным кодексом. Для строительства вполне подойдет пример данной формы, но вы можете её дополнить самостоятельно, чтобы оградиться от видимых препятствий.

Если земля имеет ряд ограничений вам подойдет второй шаблон договора, который можно скомбинировать с первым. Сразу после скачивания и корректировок можно приступить к заполнению формы.

Бланк договора аренды земель сельхозназначения

Аренда земли для сельскохозяйственных нужд подразумевает несколько видов деятельности:

  • выращивание овощей и фруктов;
  • создание водоемов;
  • возведения построек для с/х нужд;
  • хранения и переработки сельскохозяйственной продукции и т.д.

Если арендодатель сдает земли для таких нужд ему необходимо скачать договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения. Он довольно грамотно составлен, при этом не имеет чересчур замысловатых формулировок. Все обязанности между сторонами строго разграничены и прозрачны. Можно использовать полный или краткий экземпляр. Изучите каждый из них и выберите подходящий именно вам.

Шаблон представлен в формате ворд. Скачав его на компьютер можно подкорректировать его в своих интересах и отправляться на сделку с агрономом. Однако, недостаточно вооружиться типовым бланком — нужно знать хотя бы основные требования закона в отношении аренды земельных участков.

Основные тонкости и порядок заключения договора

При оформлении земельного участка довольно часто возникают вопросы, связанные с правильностью составления договора аренды. Формирование грамотно составленного, с юридической точки зрения, бланка подарит обеим сторонам гарантии и уверенность в легитимности сделки, а также соответствие земельному кодексу и ГКРФ. Рассмотрим основные из них:

Если несколько собственников

Составляется обычный договор, только в отдельным пунктом прописываем, что все собственники земельного участка согласны на такой ход. Дополнительно прикладываем письменное согласие на сдачу земли в аренду от каждого собственника в произвольной форме. Желательно их нотариально заверить.

Пункт можно включить в первую главу, он может выглядеть следующим образом: Данный земельный участок, имеет несколько собственников: Маматова Сергея Валерьевича и Балянову Анастасию Петровну. Они согласны на сдачу в аренду участка, что подтверждено их письменным согласием, которое является неотъемлемой частью договора.

Другим вариантом может стать оформление договора аренды сразу с несколькими собственниками. Для этого необходимо увеличить «шапку документа» до необходимого количества и в последнем пункте прописать их как арендатор 1, 2, 3 и т.д.

Сроки

Максимальный срок для сдачи земли в аренду составляет 49 лет. При этом договор следует зарегистрировать в Росреестре. Если же он составлен на 11 месяцев с автоматической пролонгацией — сделку можно не регистрировать. При этом его не придется каждый раз перезаключать. Во всех случаях он будет считаться долгосрочным.

Как запасной вариант, чтобы избежать посещения Росреестра земельный участок можно арендовать на неопределенный срок. Но в двух последних вариантах у арендатора возникает слишком много рисков с возможностью расторжения договоренностей с арендодателем в самый неподходящий момент.

Аренда с последующим выкупом земельного участка

Как и прежде подойдет вышеозначенный образец, только в него необходимо включить дополнительный пункт в первую главу.

Он может выглядеть так: при выполнении всех условий договора по истечении срока арендатор имеет право выкупить земельный участок у арендатора за 150000 рублей. В случае отказа на арендодателя возлагается штраф в размере 80000 рублей.

Кроме этого составляется предварительный договор купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения. Наименование зависит от условий указанных в первоначальном документе. Таким образом, по окончании срока аренды арендатор сможет выкупить землю из аренды в собственность за заранее оговоренную стоимость.

Надеемся данный материал закрыл имеющиеся вопросы, и вы сможете подобрать или сдать подходящий участок на наиболее выгодных условиях.

Все нюансы оформления договора аренды земельного участка между юридическим и физическим лицом

Порядок передачи земельных участков в аренду регламентируется Гражданским Кодексом Российской Федерации (ГК РФ) и Земельным Кодексом Российской Федерации (ЗК РФ). Третьим определяющим документом является Закон о земле №101-ФЗ. Если в качестве собственника участка выступает физическое лицо, а нанимателя — юридическое, у второго участника сделки возникают обязанности налогового агента.

У кого можно взять внаем земельный участок?

Права юридических и физических лиц извлекать выгоду из передачи своего имущества в пользование не различаются.

Кроме того, арендатор вправе делегировать свои права третьим лицам, заключая договор субаренды во всех случаях, когда иное не предусмотрено законом или положениями соглашения с собственником (больше о том, что это такое и как провести процедуру, читайте тут, а из этой статьи вы узнаете, как составить договор субаренды ЗУ и зарегистрировать документ).

Такой возможности лишены резиденты особых экономических зон, получившие участки без проведения торгов.

Третьей категорией арендодателей являются законные представители несовершеннолетних лиц, унаследовавших землю. Они могут сдавать наделы, принадлежащие находящимся под их присмотром детям, до момента достижения опекаемым 18 лет (как взять землю в аренду?).

Особенности оформления договора

У договора аренды земли, одной стороной которого выступает юридическое лицо, существует несколько особенностей по сравнению с ситуацией, когда отношения возникают между 2 «физиками»:

  • обязательная фиксация в письменной форме вне зависимости от срока найма надела;
  • обязательная регистрация — ст. 609 ГК РФ и ст. 26 ЗК РФ (о том, каковы размеры государственной пошлины за регистрацию договора аренды земельного участка, читайте тут);
  • в тексте соглашения должны быть прописаны все существенные условия, иначе оно может быть признано ничтожным;
  • составление акта приема-передачи в качестве подтверждения вступления договора в силу (о том, как оформить акта передачи земельного участка по договору аренды, рассказано в этой статье).

Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды

  1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
  2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
  3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

К числу существенных можно отнести такие факторы, как:

  1. местоположение арендуемого участка и его размер;
  2. срок, на который заключается договор (о том, на какой срок можно взять в аренду земельный участок, мы рассказывали в этой статье);
  3. величину арендной платы и способ ее внесения (о том, как рассчитать стоимость аренды земли и от чего зависит цена, читайте тут, а этой статье рассказано, как узнать величину арендной платы за землю и заключить договор аренды участка);
  4. целевое назначение найма земли;
  5. условия возврата;
  6. ограничения накладываемые на арендатора;
  7. возможные риски;
  8. реквизиты и ответственность сторон.

Если арендодатель физлицо

При аренде земли у частника существует ряд аспектов, на которые нужно обратить внимание.

  1. В случае если физическое лицо состоит в браке, перед составлением договора необходимо получить письменное согласие супруга.
  2. Если же нанимаемый участок находится в долевой собственности, потребуются подписи всех владельцев.
  3. Неотъемлемой частью договора аренды является указание на возмездный характер отношений. Это означает, что у физического лица появляется обязанность по уплате НДФЛ. При этом, налоговым агентом должна выступать организация.
  • Скачать бланк договора аренды земельного участка между юридическим и физическим лицом
  • Скачать образец договора аренды земельного участка между юридическим и физическим лицом

Если арендодатель частная компания или государство

    Если арендодателем выступает частная компания, то существенных различий от найма земли у собственника, являющегося физическим лицом, не возникает.Для заключения договора также достаточно только согласия обеих сторон.Обязанность зафиксировать достигнутую договоренность в письменном виде сохраняется.

Это законодательное требование действует вне зависимости от того, какой из сторон в заключаемом соглашении является юридическое лицо.

  • Если же в качестве арендодателя выступает государство, предусмотрена процедура торгов за получение права на аренду.Она должна быть проведена в течение 30 дней. Договор заключается с победителем конкурса или с заявителем, если других желающих принять участие не оказалось.
  • В качестве подведения итогов нужно отметить, что ключевым моментом при возникновении отношений арендатора и арендодателя между юридическим и физическим лицами становится соблюдение формы договора и внесение в нее всех существенных условий. В противном случае сделка может быть признана недействительной.

    Однако, несмотря на это, эта процедура проще, чем получение участка во временное пользование от государства, поэтому такая практика весьма распространена.

    Особенности заключения договора аренды земельного участка с физическими лицами и типовые образцы

    Договор аренды земли – это документ, подробно регламентирующий порядок использования участка, получение платы за это собственником, а также права и обязанности сторон.

    Стороны сделки должны активно работать над текстом документа, чтобы избежать возможных конфликтов в будущем и различных трат на юридические услуги.

    О всех нюансах расскажем в статье ниже.

    Для чего нужен контракт?

    Статья 609 ГК РФ содержит норму, которая обязывает составлять письменный договор аренды недвижимости в следующих ситуациях:

    • Одна из сторон – юридическое лицо;
    • Период временного использования имущества составляет год или более, поэтому необходима государственная регистрация сделки.

    В остальных случаях люди имеют право устно договориться о порядке передачи земли в аренду. Но, заключение контракта рекомендуется по нескольким причинам:

    1. Стороны фиксируют в тексте важные условия сделки – срок аренды, стоимость, порядок перечисления средств, права и обязанности, меры ответственности и т.д.
    2. Если одна из сторон нарушит условия сделки, пострадавший сможет обратиться в суд за защитой. Документы имеют большее значение, чем свидетельства заинтересованных лиц.
    3. Во всех спорных ситуациях участники сделки будут сверяться с соглашением. Если арендатор или арендодатель будут полагаться исключительно на собственную память, это приведёт к конфликтам.

    Права и обязанности сторон

    Владелец участка должен:

    • Предоставить землю в пользование арендатору в сроки, указанные в договоре;
    • Не препятствовать законному использованию надела.

    Собственник имеет право:

    • Получать плату по договору;
    • Контролировать использование земли арендатором;
    • Требовать от арендатора соблюдения норм земельного и экологического законодательства;
    • Инициировать досрочное расторжение договора, если арендатор более 2 раз нарушал условия сделки.

    Арендатор имеет право:

    • Использовать участок в соответствии с его предназначением;
    • Размещать на участке временные сооружения, производить улучшения по согласованию с арендодателем;
    • Получить компенсацию убытков при досрочном расторжении договора не по его вине, в том числе при изъятии для госнужд;
    • Пользоваться подземными водами, расположенными под поверхностью используемого участка.

    Дополнительно можно указать, имеет ли право арендатор передавать участок в субаренду.

    Арендатор обязан:

    • Пользоваться участком в соответствии с условиями договора и требованиями законодательства, включая градостроительные, санитарно-эпидемиологические, противопожарные и иные нормы;
    • Перечислять арендную плату в порядке и сроки, установленные в договоре;
    • Не препятствовать осуществлению контроля за использованием участка со стороны арендодателя;
    • Своевременно устранять выявленные нарушения использования участка.

    Обязанности, возлагаемые на арендатора в соответствии с законом, не могут быть отменены по договорённости с собственником земли.

    Образец контракта между юридическим и физлицом

    Стандартное соглашение содержит следующие данные:

    1. Реквизиты договора (название документа, место составления, дата).
    2. Информация о сторонах сделки: Ф.И.О./наименование организации и её организационно-правовая форма, адрес проживания гражданина/место нахождения компании.
    3. Описание предмета договора: адрес нахождения участка, площадь, кадастровый номер, целевое назначение.
    4. Порядок и условия оплаты использования участка. Нужно определить, как формируется цена, в какие сроки уплачивает, как перечисляются средства. Подробный расчёт может формироваться в отдельном документе.
    5. Период предоставления участка в пользование. Важно определить дату начала аренды. Это может быть день заключения соглашения, дата подписания акта приёма-передачи земли или день осуществления государственной регистрации сделки.
    6. Права и обязанности сторон.
    7. Меры ответственности. При неисполнении условий документа стороны выплачивают неустойку или штраф. В определённых случаях возможно досрочное расторжение соглашения.
    8. Заключительные положения – порядок разрешения споров, условия продления соглашения, порядок урегулирования разногласий, поведение сторон при форс-мажорах и т.д.
    9. Реквизиты и подписи сторон.

    Далее можете ознакомиться с фото образца договора:

    Расчёты по договору обычно осуществляются переводом на банковский счёт организации. Плательщик обязан точно указывать назначение платежа, чтобы полученные средства были учтены.

    Часто подобные соглашения касаются передачи во временное пользование муниципальных участков. В этом случае в разделе «Предмет договора» нужно указать, на каком основании передаётся участок.

    Если арендатор определился в результате аукциона, то необходимо указать номер и дату протокола подведения итогов торгов.

    В случае, когда имущество передаётся без торгов, нужно указать:

    1. Правовое основание заключения сделки (номер статьи ЗК РФ);
    2. Дату и номер решения местной администрации, на основании которого выделен участок.

    Далее можете скачать бланк и образец договора:

    Специфика контракта между физлицами

    Существует несколько нюансов заключения договоров аренды земельных участков между физическими лицами:

    1. Соглашения часто заключаются на период в 11 месяцев с последующим продлением. Это позволяет не регистрировать сделку в Росреестре.
    2. Физические лица часто предпочитают иметь дело с наличными. Поэтому к договору может прилагаться образец расписки о получении арендной платы. При передаче средств владелец участка заполняет документ и отдаёт арендатору.
    3. Собственники запрещают арендаторам сдавать участки в субаренду, поэтому в текст соглашения включается соответствующий пункт.
    4. Указывается уменьшенная стоимость сделки. Некоторые собственники стараются занизить налоговую базу, занижая величину арендной платы. Если возникнет спорная ситуация, арендодатель сможет требовать плату только в соответствии с соглашением.
    5. Арендаторы просят представлять документы, подтверждающие право собственности арендодателя. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или иной. Копия прилагается к договору.

    Типовой документ

    Существует несколько отличий договора:

    1. Для идентификации гражданина указывается его Ф.И.О., место регистрации, данные о паспорте (серия, номер, где и когда был выдан). Для юрлица достаточно вписать полное наименование и адрес.
    2. Физлицо может действовать самостоятельно, от имени организации всегда выступает его работник или иной представитель.
    3. Если предполагается расчёт наличными, указывать банковские реквизиты сторон не обязательно.

    В документе должны быть те же разделы, что и при заключении сделки между организацией и гражданином.

    Далее можете увидеть фото типового заполненного образца договора:

    Заключение

    Структура договора об аренде земельного участка не зависит от того, являются ли сторонами физические или юридические лица. Участники сделки должны самостоятельно изменять типовой документ, чтобы он полностью соответствовал возникающим правоотношениям.

    Нюансы договора аренды земельного участка 2020 – образец

    Существенные условия договора аренды земельного участка (образец)

    Важно! Перечень данных, без указания которых в тексте договор не будет являться заключенным и действительным, установлен гражданским и земельным законодательством.

    Так, к этим сведениям относятся:

    1. Предмет договора (ст. 607 Гражданского кодекса, далее — ГК РФ).
    2. Цена договора (п. 12 ст. 22 Земельного кодекса, далее — ЗК РФ).

    Предмет договора обязательно индивидуализируется с помощью конкретных данных: адреса, площади, кадастрового номера. Также указывается категория земель и вид разрешенного использования.

    Обратите внимание! Если приведенная информация не позволяет однозначно идентифицировать объект договора, то в соответствии с положениями ст. 607 ГК РФ соглашение недействительно.

    Будет уместным приложить межевой план или выписку из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости. Ошибкой будет использование плана участка без описания его границ. Границы территории должны быть удостоверены, что подтверждается обширной судебной практикой, например, постановлением ФАС Московского округа от 08.02.2005 № КГ-А41/74-05 по делу № А41-К1-8210/04.

    Обратите внимание! Размер цены может быть установлен в виде фиксированной суммы. Также возможно согласование в договоре алгоритма ее расчета в каждом новом периоде.

    Если предусмотрено изменение арендной платы в зависимости от неких условий (например, в случае централизованного понижения или повышения ставки арендной платы со стороны государства и т. д.), составление дополнительного соглашения не требуется, как не нужна и госрегистрация изменений (п. 2 ст. 614 ГК РФ, Постановление ФАС Московского округа от 20.02.2004 № КГ-А40/9565-03 по делу № А40-14527/03-41-123).

    Срок действия и государственная регистрация договора аренды земли

    Важно! Согласно общим требованиям к договорам об аренде недвижимости срок не является в таком документе существенным условием, поэтому в тексте он может быть не указан.

    В таком случае соглашение будет действовать в течение неопределенного времени. Любая из сторон сможет заявить о своем желании расторгнуть договор, предупредив другую за 3 месяца, если иное условие о сроке такого уведомления не предусмотрено законодательством или соглашением сторон (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

    Обратите внимание! ЗК РФ предусматривает ограничение сроков аренды для отдельных категорий земель. Например, максимальный срок аренды земель сельхозназначения, находящихся в собственности государства или муниципалитета, не должен превышать 49 лет (п. 3. ст. 9 закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ).

    Если в договоре аренды земельного участка, для которого законодательством установлены предельные показатели времени действия, срок не указан вообще или превышает установленный нормами, то соглашение будет считаться заключенным на максимальный возможный срок (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

    Важно! Договор аренды земельного участка нуждается в государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ). При этом устанавливается, что фиксировать данные в ЕГРН об аренде земельного участка нужно в том случае, если соглашение заключено на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

    Как продлить договор аренды земли

    1. Пролонгацию договора аренды можно осуществить путем заключения дополнительного соглашения, если в документе указан конкретный срок его окончания. При этом важно конкретно сформулировать срок продления или указать условие о продлении на неопределенный период. Фразы типа «на тот же период» могут быть истолкованы сторонами неоднозначно. Если договор был краткосрочным (например, на 11 месяцев), то продление на тот же срок подразумевает продление на 11 месяцев, а не до аналогичной даты последующего года, как думают многие. Примечательно, что в случае продления такого краткосрочного договора на период до 1 года госрегистрация не требуется.
    2. В исходный документ можно изначально включить пункт об автопролонгации (например, по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ).

    Важно! Добросовестный арендатор, в случае отсутствия ограничений в договоре или законодательстве, имеет преимущество по отношению к иным лицам при заключении соглашения об аренде земли на новый срок. При этом условия первоначального соглашения по желанию участников сделки могут быть изменены.

    В случае отказа арендодателя продлять указанные договорные отношения с арендатором он в течение 1 года не может заключать соглашение об аренде этого же земельного участка на тех же условиях. Иначе арендатор может обратиться в суд с иском о переоформлении этого договора на себя и возмещении убытков (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

    Договор аренды части земельного участка

    П. 1 ст. 607 ГК РФ гласит, что земельные участки могут быть переданы в аренду, как и другие природные объекты с определяемыми границами. Положения ЗК РФ дополняют это утверждение: в качестве объекта отношений, регулируемых земельным законодательством РФ, могут выступать не только участки земли, но и их части (п. 1 ст. 6 ЗК РФ).

    Содержание договора аренды части земельного участка отличается от договора аренды целого земельного участка только описанием предмета:

    • С учетом судебной практики в данном случае наилучшим вариантом будет приложение к соглашению оформленного и подписанного сторонами ситуационного плана передаваемой в пользование части земельного участка и акта замера площадей.
    • Еще одним вариантом такого описания предмета договора может послужить межевой план всего участка (графический раздел) с обозначенной на нем частью, передаваемой в аренду (постановление ФАС ДО от 30.08.2013 № Ф03-3767/13).

    Если договор аренды части земельного участка является заключен на срок более 1 года, его необходимо зарегистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Для этой цели потребуется провести межевые работы, т.к. регистрация обременения части участка арендой совершается одновременно с кадастровым учетом такой части (п. 3 ст. 44 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

    Важно! Отсутствие надлежащего межевого плана на часть участка приведет к отказу в регистрации (см. Постановление 2-го ААС от 12.01.2018 по делу № А29-5525/2017).

    Субъекты договора: договор аренды участка земли между физическими лицами и с участием юридических лиц

    ГК РФ не предусматривает каких-либо специальных требований к лицу, выступающему в качестве арендатора.

    Важно! ЗК РФ в ст. 22 определяет, что лицам, не имеющим гражданства, или лицам с иностранным гражданством могут быть предоставлены участки на праве аренды, за исключением ситуаций, предусмотренных ЗК РФ.

    Арендодателем может выступать любое лицо — как юридическое, так и физическое. Главное требование состоит в том, что сдавать в аренду недвижимость может только ее собственник (ст. 608 ГК РФ). Также в качестве арендодателя может выступать лицо, наделенное таким правом законом или собственником (например, по доверенности).

    Обратите внимание! Главным отличием договора с участием юридического лица (в роли как арендатора, так и арендодателя) является необходимость заключения договора в письменном виде, даже если он будет краткосрочным (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

    Наименования сторон указываются в преамбуле договора. Для физического лица необходимо указать данные паспорта. Представитель юрлица предъявляет доверенность, номер и дата оформления которой тоже должны быть указаны в договоре. Если представитель со стороны организации имеет право действовать без доверенности, нужно зафиксировать наименование документа, на основании которых он осуществляет действия.

    Расторжение договора аренды

    Причины для досрочного прекращения договора аренды земельного участка по инициативе сторон с точки зрения гражданского законодательства отражены в ст. 619–620 ГК РФ:

    1. Невыполнение сторонами условий сделки. В этом случае для расторжения договора стороны должны обратиться с иском в суд.
    2. На основании уведомления от стороны-инициатора за 3 месяца, если по условиям договора не предусмотрен иной период (ст. 610 ГК РФ). Если по наступлении даты окончания срока действия договора стороны не выразили желания его пролонгировать, все права и обязанности сторон по нему прекращаются (ст. 621 ГК РФ).
    3. На основании ст. 22 и 46 ЗК РФ предусмотрены дополнительные случаи и условия расторжения соглашения, специфичные для земли как объекта недвижимости. Например, п. 9 ст. 22 ЗК РФ утверждает, что арендодатель может требовать прекращения договора аренды, подписанного на срок свыше 5 лет, только через суд и с приведением в качестве оснований для этого примеров существенного нарушения условий договора. Если арендатор в разумные сроки устранил все нарушения, то сам факт их обнаружения не будет рассматриваться судом в качестве основания для расторжения договора (п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11).

    Дополнительно в этой же статье рассматриваются иные случаи, связанные с ухудшением плодородных качеств земли, в связи с чем правомерно требование арендодателя о расторжении договора аренды.

    Типовой договор аренды земельного участка (бланк)

    Типовой бланк договора аренды земли требует значительной доработки:

    • описание объекта оформляется в виде приложения (графической и текстуальной части) для идентификации участка на местности;
    • в стандартный текст включаются дополнительные условия, максимально учитывающие интересы всех участников сделки.

    Перед визированием документа сторонами желательно ознакомиться с примерами из судебной практики по наиболее популярным вопросам аренды земли. На основании такого анализа можно сделать вывод о необходимости включения в договор дополнительных пунктов и не допустить ошибок, приводящих к неоднозначному толкованию условий соглашения и признанию договора недействительным или незаключенным.

    Итак, при составлении договоров, на основании которых происходит возникновение, переход и прекращение прав на земельные участки, а также их обременение и ограничение, необходимо сопоставлять нормы гражданского и земельного законодательства. Если сравнивать договор аренды земельного участка с договором аренды иного недвижимого имущества, то по своей структуре они практически одинаковы. Главное отличие состоит в способе описания объекта договора:

    • указание площади;
    • словесное описание границ участка и имеющихся на нем построек;
    • графическое описание границ посредством приложения межевого плана или согласованной и завизированной схемы участка.

    Общие правила госрегистрации: для договоров аренды, заключенных на срок более 1 года, она обязательна. Об изменениях в законодательстве читайте в статье Закон о земельных участках – новые изменения с 2020 года.

    Заключение договора аренды государственной земли имеет особенности: читайте, когда землю в аренду у государства можно взять только на торгах, а когда – просто обратившись с заявлением.

    Договор аренды земельного участка. Образец

    Текст документа

    ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА №___

    г. ________________ «___» ________ 20___ года

    ____________________________________________, в лице _____________________
    ________________________________________, действующего на основании Устава,
    именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, ___________________
    ____________________________________________, в лице ____________________
    ________________________________________, действующего на основании Устава,
    именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны»
    заключили настоящий Договор, далее «Договор», о нижеследующем.

    1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
    1.1. Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок общей
    площадью ____ (________________) квадратных метров, расположенный по адресу:
    _______________________________________________________________________.
    1.2. Арендатор не вправе изменять целевое использование земельного участка.
    1.3. Арендодатель является собственником земельного участка, предоставляемого в аренду
    по настоящему Договору, что подтверждается Свидетельством о праве собственности
    __________________________________________________________.
    1.4. При заключении настоящего Договора аренды, земельный участок, являющийся
    предметом настоящего Договора, не имеет обременений (сервитут, право залога и т. п.).
    1.5. Арендатору предоставляется самостоятельное право заключения Договоров субаренды
    указанного в п. 1.1. настоящего Договора земельного участка со следующими компаниями:
    ________________________________________________. В отношении иных третьих лиц
    Арендатор вправе заключать договоры субаренды исключительно с письменного согласия
    Арендодателя.

    2. ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ
    2.1. Арендодатель в течение ___________ с момента подписания настоящего Договора
    обязуется передать Арендатору земельный участок по Акту приема-передачи, являющемуся
    неотъемлемой частью настоящего Договора.
    2.2. Земельный участок должен быть передан в приемлемом состоянии, соответствующем
    всем необходимым для использования характеристикам (целевое использование –
    ________________________________________________________).
    2.3. По окончании настоящего Договора Арендатор по Акту приема-передачи производит
    возврат арендованного земельного участка.

    3. ВОЗВРАТ АРЕНДОВАННОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА АРЕНДОДАТЕЛЮ
    3.1. При истечении срока действия Договора Арендатор обязан вернуть Арендодателю
    указанный земельный участок в том состоянии, в котором он его получил (с учетом
    естественного износа/амортизации).
    3.2. Если Арендатор не возвратил в срок, арендованный в соответствии с данным Договором
    земельный участок, либо возвратил его несвоевременно, Арендодатель вправе потребовать
    внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не
    покрывает причиненных Арендодателю убытков, он вправе потребовать их возмещения.

    4. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
    4.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до
    _________20__ года.
    4.2. Срок и условия Договора могут быть изменены по взаимному письменному согласию
    Сторон.
    4.3. Арендатор надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока
    действия Договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими
    лицами право на заключение Договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно
    уведомить Арендодателя о желании заключить такой Договор в течение одного месяца до
    окончания срока действия Договора.
    4.4. Если Арендатор с согласия Арендодателя, продолжает пользоваться земельным участком
    после истечения срока Договора, Договор считается пролонгированным на тех же условиях и
    на такой же срок.

    5. РАСТОРЖДЕНИЕ ДОГОВОРА ПО ТРЕБОВАНИЮ АРЕНДАТОРА
    5.1. Настоящий Договор может быть расторгнут Арендатором досрочно в следующих
    случаях:
    5.1.1. Арендодатель не предоставляет объект аренды в пользование Арендатору в срок и на
    условиях указанных настоящим Договором;
    5.1.2. Переданный Арендатору земельный участок имеет препятствующие пользованию им
    недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении Договора, не были
    заранее известны Арендатору;
    5.1.3. Земельный участок в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в
    состоянии, не пригодном для его использования.
    5.2. В случае одностороннего отказа Арендатора от исполнения обязательств, настоящий
    Договор признается расторгнутым с момента получения соответствующего уведомления
    Арендодателем по почте или нарочно.

    6. РАСТОРЖДЕНИЕ ДОГОВОРА ПО ТРЕБОВАНИЮ АРЕНДОДАТЕЛЯ
    6.1. По требованию Арендодателя Договор аренды может быть расторгнут досрочно, в
    следующих случаях:
    6.1.1. Если Арендатор пользуется земельным участком с существенными нарушениями
    условий Договора либо с неоднократными нарушениями;
    6.1.2. Если арендатор использует земельный участок не по целевому назначению;
    6.1.3. Если Арендатор своими действиями или бездействием значительно ухудшает состояние
    объекта аренды;
    6.1.4. Более трех раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа не
    вносит арендную плату;
    6.1.5. Систематически (более четырех месяцев в год) задерживает расчеты по счетам более
    чем на 10 (десять) календарных дней;
    6.1.6. Систематически (более трех раз в течение срока аренды) грубо нарушает правила
    пожарной и электробезопасности, санитарные нормы и другие правила безопасности
    арендуемого объекта;
    6.2. При досрочном расторжении Договора из-за нарушения Арендатором условий
    настоящего Договора, Арендодатель ставит об этом в известность Арендатора за 1 (один)
    месяц заказным письмом по адресу, указанному в Договоре. В течение 10 (десяти) дней
    Арендатор обязан подписать Акты приема-передачи.

    7. ПОЛЬЗОВАНИЕ И ПРАВИЛА СОДЕРЖАНИЯ
    7.1. Арендатор использует земельный участок в соответствии с целями и в порядке,
    установленными настоящим Договором.
    7.2. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду земельного участка, которые
    препятствуют его целевому использованию.
    7.3. Арендодатель обязуется предоставить беспрепятственный доступ к арендуемому
    земельному участку сотрудникам Арендатора в любое время.
    7.4. Все неотделимые улучшения арендованного земельного участка принадлежат
    Арендодателю.

    8. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
    8.1. Арендодатель обязан:
    8.1.1. В установленный Договором срок передать Арендатору арендуемые площади по Акту
    приема-передачи.
    8.1.2. Не препятствовать своими действиями в использовании Арендатором арендуемого
    земельного участка.
    8.1.3. Добросовестно исполнять условия настоящего Договора, а также осуществлять любые
    действия в рамках Договора, в соответствии с действующим законодательством РФ.
    8.2. Арендатор обязан:
    8.2.1. Использовать переданный земельный участок в соответствии с его целевым
    назначением.
    8.2.2. Не переуступать свои права и обязанности любой третьей стороне без письменного
    согласия Арендодателя.
    8.2.3. Стараться не допускать ухудшения состояния передаваемого земельного участка в
    течение всего срока аренды.
    8.2.4. По окончании срока аренды, в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней, сдать земельный
    участок (по Акту приема передачи) Арендодателю в надлежащем состоянии.
    8.2.5. Своевременно вносить арендные платежи и оплачивать расходы, связанные с
    содержанием арендуемого земельного участка.
    9. ПЛАТЕЖИ ПО ДОГОВОРУ
    9.1. За пользование арендуемым земельным участком Арендатор выплачивает Арендодателю
    арендную плату в размере _________________________________________________________.
    9.2. Арендная плата производится ежемесячно, не позднее 10 (десятого) числа следующего за
    оплачиваемым месяцем.
    9.3. Все платежи по договору осуществляются в рублях.
    9.4. Арендная плата производится путем перечисления Арендатором подлежащей уплате
    суммы на расчетный счет Арендодателя.
    10. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ
    10.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение
    обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием
    обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения Договора в результате
    событий чрезвычайного характера, наступление которых сторона, не исполнившая
    обязательство полностью или частично, не могла ни предвидеть, ни предотвратить
    разумными мерами.
    10.2. Под обстоятельствами непреодолимой силы Стороны Договорились понимать:
    стихийные бедствия, военные действия и вооруженные нападения, войны или военные
    операции любого характера, блокады, забастовки, катастрофы, а также принятие органами
    власти и управления (как местными, так и республиканскими) решений, препятствующих
    исполнению настоящего Договора.
    10.3. При наступлении указанных в п.10.2 обстоятельств, сторона по настоящему Договору
    для которой создалась невозможность исполнения обязательств, должна в кратчайший срок
    известить о них в письменной форме другую сторону с обязательным приложением
    соответствующих подтверждающих документов.

    10.4. В случае, если форс-мажорные обстоятельства длятся более трех месяцев подряд,
    настоящий Договор, при невозможности его исполнения, прекращает юридическую силу.

    11. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН И ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ
    11.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору,
    Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством
    Российской Федерации.
    11.2. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть из настоящего Договора, Стороны
    будут стремиться разрешить путем переговоров.
    11.3. В случае если, указанные споры и разногласия не могут быть решены путем
    переговоров, они подлежат разрешению в соответствии с действующим законодательством.
    12. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
    12.1. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору должны быть совершены в
    письменной форме и подписаны надлежащим образом, уполномоченными на то
    представителями Сторон.
    12.2. Если какое-либо из положений настоящего Договора в связи с изменением
    Законодательства становится недействительным, это не затрагивает действительности
    остальных его положений. В случае необходимости Стороны договорятся о замене
    недействительного положения положением, позволяющим достичь сходного экономического
    результата.
    12.3. Стороны обязаны извещать друг друга об изменении своих юридических адресов,
    номеров телефонов, телефаксов не позднее пяти дней со дня их изменения.
    12.4. Изменение собственника земельного участка не является основанием для прекращения
    настоящего Договора.
    12.5. В случае реорганизации юридического лица, являющегося стороной настоящего
    Договора, все его права и обязанности, вытекающие из Договора, переходят к его
    правопреемнику.
    12.6. В случаях, не предусмотренных настоящим Договором, применяются правила,
    установленные Гражданским Законодательством, действующим на территории Российской
    Федерации.
    12.7. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, экземпляры идентичны и имеют
    одинаковую юридическую силу.
    12.8. У каждой из Сторон находится один экземпляр настоящего Договора.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector