Что делать если после купли продажи квартиры бывшие хозяева не подписывают акт
Advokat-pavlovich.ru

Юридический портал

Что делать если после купли продажи квартиры бывшие хозяева не подписывают акт

Подписание Акта приема-передачи квартиры

Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Теперь нам (Покупателю) осталось сделать последний шаг в приобретении квартиры на вторичном рынке.

Регистрация сделки (точнее – Откроется в новой вкладке.”>регистрация перехода права) обеспечила нам передачу права собственности на квартиру, другими словами – квартира нам передана юридически.

Физическая же передача квартиры происходит путем передачи ключей от квартиры и подписания сторонами Передаточного акта.

Передаточный акт или Акт приема-передачи при покупке квартиры, призван зафиксировать факт исполнения обязательств сторон по договору купли-продажи. Несмотря на то, что Откроется в новой вкладке.”>Передаточный акт регламентирован законом, он составляется в произвольной форме, в двух экземплярах (для Продавца и для Покупателя), подписывается обеими сторонами, и нигде не регистрируется (хотя в некоторых регионах местные УФРС могут потребовать подписанный Акт для регистрации перехода права по сделке).

Ввиду простой письменной формы Акта и отсутствия регистрации, некоторые ошибочно считают его «несерьезным документом». Однако, здесь есть нюанс – при утере, например, Договора купли-продажи квартиры, его можно без труда восстановить из архива Росреестра, а при утере Передаточного акта придется искать и уговаривать прежнего хозяина квартиры.

По закону, до момента подписания Передаточного акта за квартиру отвечает Продавец, а с момента подписания – уже Покупатель. Поэтому Продавец заинтересован поскорее снять с себя эту ответственность. Нам же, напротив, здесь торопиться не стоит, и подписание Акта приема-передачи лучше проводить на самой последней фазе покупки квартиры.

Кроме того, в случае Откроется в новой вкладке.”>оспаривания сделки, грамотно составленный и подписанный Акт приема-передачи квартиры будет иметь значение в суде.

Как правило, Передаточный акт подписывают после окончания регистрации сделки. В Откроется в новой вкладке.”>условиях Договора купли-продажи квартиры мы указывали срок ее физического освобождения. В этот день мы встречаемся с Продавцом в его, теперь уже бывшей, квартире, и проверяем общее состояние помещений, окон, дверей, электрики и сантехники на данный момент, а также других элементов, если о них договаривались (например, встроенной мебели и бытовой техники).

При подписании Акта приема-передачи квартиры происходит передача ключей и коммунальных квитанций, из которых видно, что оплата коммунальных услуг до сего дня произведена полностью, и задолженности не имеется. Хотя отсутствие коммунальных задолженностей мы проверяли еще перед подписанием Договора купли-продажи квартиры, но с тех пор прошло некоторое время, и мы проверяем это еще раз.

Рекомендуется после подписания Передаточного акта не затягивать с переоформлением на себя финансово-лицевого счета (в местном РЭУ / ЕИРЦ / МФЦ), заключить договор с энергосбытовой компанией, а также переоформить на себя номер стационарного телефона на телефонном узле.

На практике подписание Акта приема-передачи при покупке квартиры происходит уже после получения Продавцом денег за нее. Тогда в самом Акте будет обоснованным и логичным вставить отдельным пунктом не только подтверждение фактической передачи квартиры Покупателю, но и подтверждение фактически полученных денег Продавцом.

Таким образом, подписи на Акте свидетельствуют о взаимном исполнении условий по договору купли-продажи, закрывая тем самым взаимные обязательства сторон по сделке. Акт передачи квартиры может завершаться фразой, наподобие этой: «Стороны исполнили свои обязательства по договору купли-продажи в полном объеме, взаимных претензий, в т.ч. финансовых, друг к другу не имеют».

А что, если претензии к состоянию квартиры у нас есть?

Тогда мы все равно можем подписать Акт приема-передачи, но вносим в него список обнаруженных дефектов, с припиской «считать действительным после устранения указанных претензий».

Если Продавец отказывается добровольно их устранять, то у нас есть право обратиться в суд. Ведь согласно закону, «Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора».

В дополнение к Передаточному акту важной защитой Покупателю также служит расписка Продавца о получении денег за квартиру. В этой Откроется в новой вкладке.”>расписке (подробнее о ней – по ссылке) Продавец в произвольной форме подтверждает получение полной суммы за проданную квартиру, и указывает эту сумму цифрами и прописью. Даже если фактическое получение денег Продавцом подтверждается в Передаточном акте, эта расписка для Покупателя точно лишней не будет.

Такая расписка закрывает риск возможных претензий со стороны Продавца в обмане, в недополучении денег за квартиру, в якобы невыплаченной сумме Покупателем и т.п. В судебной практике встречались случаи, когда суд расторгал сделку купли-продажи квартиры, если Покупатель не мог подтвердить факт уплаты полной суммы по договору.

Поэтому об этой расписке с Продавцом нам надо договариваться еще на этапе закладки денег в ячейку (см. соответствующий шаг Откроется во всплывающем окне.”>ИНСТРУКЦИИ), и лучше подготовить шаблон расписки заранее.

Вообще, хорошее правило для всех видов сделок – всегда хранить ВСЕ документы по сделке, включая справки, договоры, расписки, разрешения, и даже Откроется в новой вкладке.”>договор аренды ячейки банка и допсоглашение к нему.

Чем больше своих слов и действий мы сможете подтвердить документами, тем безопаснее для нас будут последствия сделки.

А для защиты полученного права собственности от мошеннических действий и от претензий третьих лиц, нам следует знать о возможности Откроется в новой вкладке.”>запрета регистрации любых действий с нашей квартирой без нашего личного участия, и о Откроется в новой вкладке.”>титульном страховании права собственности (подробнее об этих действиях – см. по ссылкам).

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Итак, последнее ритуальное действие завершено, и квартира перешла в полное наше пользование, владение и распоряжение. Мы теперь – собственники.

Радуемся новой квартире, и принимаем заслуженные поздравления!

Может ли продавец отменить сделку, пока не подписан акт сдачи-приемки? Как подписать акт но обезопасить себя, пока продавец еще находится в квартире?

Квартира приобретена по ДКП, прошла регистрация прав, я как новый собственник прописался, прежний собственник выписался, но акт сдачи-приемки еще не подписан. В ДКП сказано, что должен быть подписан акт сдачи-приемки, но сроки по его подписанию прошли, т.к. продавец не покидает квартиру. А пока он там живет, подписывать акт я не хочу, т.к. он может нанести ущерб квартире и квартирам соседей. Пока не вызывали милицию и не подавали иск о выселении, пытаемся решить вопрос мирно. Но продавец утверждает, что будет выселяться когда ему это будет удобно, угрожая тем что пока акт приемки-сдачи не подписан, он может вообще отменить сделку через суд. Действительно ли у него есть такая возможность и суд отменит сделку? или это только с согласия покупателя (то есть меня) может произойти? просьба привезти конкретные выдержки из закона. мне нужно понять, может ли действительно продавец пойти на такое (если усилить на него давление, скажем вызвать наряд с жалобой о незаконном его пребывании в квартире). и что вообще посоветуете делать в этом случае. Может быть можно подписать акт и вместе с этим заставить его отдельно подписать какую-нибудь бумагу, согласно которой он будет отвечать за последствия скажем залива соседей, пока находится в квартире? (прописать даты)

Ответы юристов ( 4 )

  • 10,0 рейтинг
  • 12755 отзывов эксперт

Подписание акта никак не ставится в зависимость от возможности отмены договора купли продажи. ДКП можно отменить в судебном порядке не зависимо от подписания акта.

Подписание акта будет говорить лишь о том, что им выполнены свои обязательства по уже заключенному ДКП, а Вы приняли это исполнение. В акте так же могут быть указаны недостатки имущества, что потом Вам может позволить требовать с него уменьшения покупной суммы.

он может вообще отменить сделку через суд
Максим

может ли действительно продавец пойти на такое (если усилить на него давление, скажем вызвать наряд с жалобой
Максим

Может, но в суде получит отказ в удослетворении иска, так как это не основание

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.
(абзац введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

то есть, то что он не исполнил свою обязанность по передаче квартиры — не основание для расторжения договора с его стороны

Скажите, а у Вас в договоре не предусмотрены штрафные санкции за неисполнение обязательств по нему?

Какой статьей УК РФ он предусмотрен?
Коршунов Андрей

Статья 167. Умышленные уничтожение или повреждение имущества
1. Умышленные уничтожение или повреждение чужого имущества, если эти деяния повлекли причинение значительного ущерба, — наказываются штрафом в размере до сорока тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех месяцев, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до трех месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет.

Здравствуйте. Выложите договор, нужно его условия знать. Но вообще попробовать оспорить может, хотя если уже деньги выплачены и переход права зарегистрирован, то Вы собственник и шансов оспорить мало у продавца. Но повторю нужно смотреть договор.

Статья 457. Срок исполнения обязанности передать товар
1. Срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса.

Статья 556. Передача недвижимости
1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считаетсяисполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.
2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Продавец отказывается подписывать акт приема передачи квартиры

Купили квартиру на вторичном рынке, ДКП зарегистрирован у Нотариуса

в ДКП прописано , что согласно статье 556 продавцы обязуются передать покупателям, а покупатели принять квартиру в течении 5 календарных дней с момента получения гос. регистрации перехода права собственности.

Но есть еще пункт, что физически квартиру продавец обязуется освободить в течении 30 календарных дней.

Деньги продавцы получили в срок, как прописано в договоре, деньги из ячейки они могли забрать и без акта.(

Продавец отказывается подписывать передаточный акт, уже сроки подошли и к физическому освобождению, что нам делать ? может письменное уведомление отправить о выселении и подписании акта? (Вредничает запрашивает справки от ПНД, что я не состою на учете, хотя не имеет никакого права запрашивать эти справки )

Какие у меня как у собственника жилья есть права на выселение?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Вы наверно его очень “обидели” раз он так вредничает. А иначе требование справок ПНД объяснить проблематично. Как и любой гражданско-правовой спор. действовать здесь следует по закону. Несмотря на всю сложность ситуации самоуправством заниматься категорически не рекомендую. последствия могут быть негативными.
1. Отправляете официальное уведомление о необходимости скорейшего решения вопроса. Четко описываете всю процедуру и реальные сроки.
2. В случае неполучения ответа обращаетесь в суд с иском о понуждении к подписанию акта. Дополнительно в иск вставляйте упущенную выгоду, любые свои материальные издержки и конечно же моральный вред.
3. Судитесь и получайте то, что исследовав все материалы дела, определит суд.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Как объясняет своё нежелание выселяться ?

Не будет справки моей из ПНД не будет и подписания акта.
Изначально когда подписывали мы авансовый договор на покупку квартиры, никакой альтернативы не обсуждалось даже, но продавца походу планы поменялись и они купили квартиру(произошла альтернатива) о которой мы узнали только на подписании ДКП у Нотариуса , но продавцы обещали что съедут раньше и все будет нормально, а сейчас они толь время оттягивают чтоб не выселяться или что я даже не знаю(((

ПНД, думаю требуют в отместку. за то, что Вы, видимо, у них ПНД брали. Обоюдно, так сказать.

Справку мы эту у них запрашивали до подписания дкп у нотариуса.
А с нашей стороны обида это в том , что мы поверили им что они съедут раньше , но в договоре пусть будет написано так! Это их слова были , мы поверили что они съедут раньше. и риелторам мы заплатили на которых они только были согласны. повелись, поверили и теперь и без денег и не понятно в какой ситуации толи бежать за справкой этой , а не факт что они не придумают ещё что-то , а мне вестись у них на поводу и бегать за всеми справками ?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Простите, но про “справку требуют” – это условие прописано в договоре в пункте об условиях передачи квартиры от продавца к покупателю? Нет? Тогда на каком основании? Без подписания акта вы можете им сказать, что квартиру могут не освобождать, и вы идете расторгать договор купли-продажи по суду. Все! Для них – возврат полной стоимости квартиры, и возмещение убытков вашей стороне, для вас- возможное приобретение другой квартиры на уже падающем рынке). Хотя, до этого точно не дойдет!

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Доброе утро, согласны с коллегами. Дополнение, при написании претензии о необходимости подписания акта и освобождения квартиры укажите на следующие моменты: 1. То, что вы являетесь собственником – с такого то числа внесена запись в ЕГРН. 2. Укажите на то, что в случае отказа передать квартиру в сроки, указанные в договоре к-п, вы вынуждены будете снимать квартиру до исполнения продавцом обязательства. 3. В случае отказа исполнить принятые обязательства, вынуждены будете обратиться в суд. 4. Согласно ст.ст.309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом. Согласно ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать возмещения убытков. Согласно п.1 ст.100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя.
Претензию отправляете с описью по !месту регистрации продавца, запасаетесь доказательствами и в суд.

я так понимаю, сделку вы проводили самостоятельно? потому что риэлтор настоял бы на том, чтобы апп был подписан в самое ближайшее время после получения денег. но сэкономили на риэлторе – придется платить адвокату. потому что на этом этапе вам необходим переговорщик, чтобы выяснить мотивацию продавца и как долго он намерен вам морочить голову. ну и для последующего составления искового тоже. поэтому ищите адвоката, специализирующегося на недвижимости и жилищных спорах, и засылайте его парламентером. возможно, одного его появления будет достаточно чтобы продавец поджал хвост. а нет – значит, его работа пригодится вам в суде.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

а что за привычка такая подписывать акты когда нибудь потом и при этом отдавать деньги? Если собственник просит 30 дней(или любой другой срок на переезд) – то просто доп соглашением или договором аренды на определённый период подписываете и всё. Квартира Ваша, Вам передана и Вы её тут же сдали на месяц в аренду. Сдача и приём квартиры так же по Акту, но с той разницей, что Вы уже собственник с полностью законченной сделкой. Я когда покупал квартиру, собственник жил почти два месяца, хотя по договору было 30 дней на освобождение. Но т.к. мы умеем общаться, он мне объяснил ситуацию(он тоже покупал квартиру и ему там задерживали освобождение) и мы нашли взаимоустраивающее решение( просто доплатили усреднённую аренду за фактическое время сверх положенного). Ну а с той стороны он тоже выбил себе дисконтик 🙂

Риэлтор у нас был мы еще и ей заплатили 100 000 р. Компания не маленькая рекламу делать не будем. она была по инициативе со стороны продавца. и сейчас риелтор отмалчивается. и только говорит одно , что они действительно не подпишут акт пока не будет справка.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Риэлтор со стороны Продавца не может защищать интересы Покупателя.

Акт должны подписать в течение 5 дней, а освобождение 30 дней. Это просто чудесно расчудесно.
Правильно вам говорят, что у вас не было никакого риэлтора. Контрагент это не ваш риэлтор и не важно сколько там комиссионных ему “прилипло”, ваши интересы он не защищал и защищать не будет. Не зная всех ваших переговоров и нюансов, даже как советовать сложно. Пытайтесь договориться, отправляйте уведомления с требованием подписать акт. До суда конечно дело лучше не доводить, лишние нервотрепки вам точно не нужны.

А в чем проблема- продавцу ,что сильно надо было справку ПНД делать-это были ваши хотелки. Теперь его хотелки сделайте ему справку ПНД, что бы решить свои проблемы, если это единственное условие . почувствуйте себя в шкуре “продавца”

По большому счету, все хотелки по предъявлению справки ПНД вполне законны – обе стороны договора свою дееспособность должны доказать. Для регистрации справки не нужны, но Суд на них очень обращает внимание и регистрацию может признать ничтожной, так что это не хотелки, а вполне обоснованная осторожность. С уважением.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Справки ПНД надо ДО договора и перед подписанием предоставлять, а не ПОСЛЕ, Это как сделать страховку на авто после аварии. Более того, запращивать справку ПНД у продавца это более чем логично и справедливо. У покупателя запрашивать ли справку ПНД- редко кто проверяет вменяемость покупателя 🙂 Читайте догвор и его условия, а так же условия подписания Атка и сроки освобождения. Если условия не соблюдаются, напишите простое письмо и закиньте его под дверьв ящик, что “ввиду нарушения пунктов таких- то договора купли продажи и в случае невыполнения таких то условий согласно договору мы вынуждены будем обратиться в соответствующие инстанции и подавать на разрыв договора с признанием сделки недействительной”. Ну и готовьтесь к худшему развитию событий.
ПС! а каков сакральный смысл требовать справку из ПНД ПОСЛЕ подписания договора и передачи денег? Это же самому себе сук рубить – а вдруг вы дадите справку о недееспособности, то сделку завернут. Это же глупо 🙂

Акт приема передачи квартиры. Подробный обзор с особенностями оформления, требованиями и правилами.

Акт приема-передачи квартиры – это документ, удостоверяющий состояние жилплощади на момент передачи ее покупателю. Он необходим для того, чтобы в будущем между сторонами не возникло претензий по качеству сданного жилья.
Кроме того, именно подписание акта является завершающим этапом заключенной сделки купли-продажи. Рассмотрим, в чем особенности данного документа: как его нужно составлять и на что обратить особое внимание.

○ Что такое акт приема и передачи квартиры?

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п.1 ст.556 ГК РФ).

В согласии с настоящим законом, именно акт приема-передачи (АПП) подтверждает переход права собственности от продавца к покупателю. Получается, этот документ важнее, чем государственная регистрация сделки и получение свидетельства о праве собственности, потому что именно АПП удостоверяет завершенность сделки.

Он фиксирует не только фактическое состояние жилплощади на момент ее передачи, но и срок, в течение которого покупатель становится действительным хозяином квартиры.

○ Что в документе должно быть зафиксировано в обязательном порядке?

АПП не имеет строгой формы заполнения, однако закон устанавливает, какие сведения должны быть в нем отражены. Так, в документе нужно указать:

  • Наименование.
  • Место и дату составления.
  • Описание квартиры (адрес, площадь, состояние).
  • Реквизиты сторон (ФИО, паспортные и контактные данные).
  • Ссылку на договор купли-продажи.
  • Факт отсутствия у сторон взаимных претензий.
  • Подписи участников сделки.

Документ составляется в двух экземплярах – по одному на каждого участника сделки.

✔ Образец акта.

В документе нужно указать все предметы, которые находятся в квартире в момент ее передачи покупателю. При этом должно быть прописано их фактическое состояние. Также нужно указать в акте все обнаруженные недостатки (при их наличии).

Образец АПП можно скачать здесь. Он может быть использован как пример, чтобы вы еще до заключения сделки знали, какие сведения вам могут понадобиться.

○ Ответственность при подписании данного документа.

Между заключением сделки купли-продажи, ее регистрацией и фактическим получением недвижимости может пройти довольно много времени. Поэтому нужно учитывать, что до подписания АПП ответственность за сохранность квартиры несет покупатель, а после оформления документа данное обязательство переходит продавцу.

Если будут нарушены какие-либо пункты договора, сделка может быть аннулирована другой стороной. Поэтому максимальное соблюдение всех договоренностей является гарантией успешной сделки.

○ Основные требования при заполнении.

Акт приема-передачи необходимо оформлять в письменном виде с подписью сторон. При заполнении важно писать:

  • Шариковой ручкой (чтобы избежать размазывания).
  • Разборчиво.
  • Максимально подробно.
  • С использованием официального стиля речи.
  • С минимальным количеством сокращений.

○ Если акт не заключили?

Пренебрежение составлением АПП может обернуться серьезными неприятностями для каждого участника сделки. Помимо проблем, касающихся состояния квартиры и невозможности предъявления претензий продавцу, возможны и правовые последствия.

✔ Неполноценность сделки.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – обязанности принять имущество (ч.3 п.1 ст. 56 ГК РФ).

В соответствии с настоящим законом, отсутствие АПП может быть признано основанием для расторжения договора из-за того, что вы не принял квартиру. Если продавец решит начать судебный процесс по этому поводу, вероятность возврата ему квартиры достаточно велика. Таким образом, отсутствие акта приема-передачи создает ненужный риск оспаривания сделки и предъявления взаимных претензий.

✔ Дальнейшие риски.

В дальнейшем могут возникнуть и другие неприятные ситуации, если нет АПП. Например, его отсутствие свидетельствует о том, что покупатель не принял квартиру, а значит, все риски по ее сохранности по-прежнему несет продавец. Например, спустя год после заключения сделки может случиться пожар, во время которого имущество существенно пострадает. В этом случае у покупателя есть возможность инициирования судебного процесса для того, чтобы доказать, что квартира изначально была передана ему в таком виде.

Есть риски и у покупателя. Так, при отсутствии АПП, он не сможет доказать, что имеющиеся недостатки квартиры присутствовали еще до ее покупки.

Таким образом, оформление акта приема-передачи имущества имеет большое значение для успешности сделки купли-продажи. Поэтому уклонение одной из сторон от его составления не является разумным.

○ Советы юриста:

✔ Продавец не хочет заполнять акт приема-передачи, можно ли его заставить?

Его можно заставить подписать документ, если деньги за квартиру будут передаваться в два этапа: одна часть после подписания договора купли-продажи и вторая – после госрегистрации перехода права собственности и подписания АПП. К тому же, отказ от заполнения акта является нарушением пункта договора, что ведет к административной ответственности и аннулированию сделки.

✔ Купили квартиру несколько лет назад, не составляли никакой акт приема и передачи, чем это может обернуться и чем грозит?

Отсутствие акта грозит вам различным неприятностями. Например, продавец может передумать и решить вернуть квартиру. А так как АПП вы не подписывали, а значит и не принимали квартиру, это сделать будет не так сложно. Поэтому вам нужно встретиться с продавцом и все-таки составить акт приема-передачи.

В этом видео Вы узнаете, что нужно знать при подписании акта приема-передачи квартиры.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Срок освобождения квартиры после продажи по закону: дата оформления, законодательные нормы и советы юристов

Многих интересует срок освобождения квартиры после продажи по закону. Этот вопрос является крайне важным. Он помогает разобраться в особенностях купли-продажи, а также решает большинство конфликтов между покупателем и продавцом. Как показывает практика, не все знают о правилах освобождения недвижимости в РФ. И это зачастую становится огромной проблемой. Особенно если стороны идут на конфликт.

Условные этапы сделки

Сроки освобождения квартиры после продажи в России вызывают у граждан немало вопросов. Чтобы прояснить ситуацию, необходимо в первую очередь представить себе процесс в целом.

Условно купля-продажа делится на:

  1. Сбор документов.
  2. Подписание предварительного договора о покупке жилья.
  3. Заключение основного соглашения о продаже и приобретении недвижимости.
  4. Регистрация договора установленной формы.
  5. Передача жилья новому владельцу территории.

Ничего трудного или непонятного. Только не все знают, что сроки выписки после продажи квартиры установлены на законодательном уровне. И если изучить соответствующую информацию, можно исключить немало затруднений в процессе заключения договора.

Законодательные нормы

Какой срок освобождения квартиры после продажи? Дело все в том, что однозначного ответа на этот вопрос нет. Нужно смотреть каждый договор “о продаже” отдельно. От него будет многое зависеть.

Тем не менее по закону подразумевается, что на момент подписания соглашения и передачи недвижимости покупателю, прежние собственник освободил помещение. Это самый безопасный вариант развития событий.

Отсюда следует, что гражданину рекомендуется сначала выписаться, а затем уже заниматься продажей собственности. В противном случае с поиском клиентов не исключены серьезные проблемы и конфликты.

Соглашение играет роль

Освобождение квартиры после купли-продажи – это крайне важный нюанс, о котором мало кто задумывается. И определяется, как правило, оно при помощи договора установленной формы.

По закону необходимо подписывать соглашение “о продаже”, в котором четко прописано время, выделенное гражданину на выписку и фактическое освобождение жилья. При нарушении оных пострадавшая сторона (покупатель) может обратиться в суд для принудительной выписки продавца.

Востребование и “очистка” жилья

Время освобождения квартиры после продажи в идеале регулируется договором установленной формы. Если в нем не указан данный период, придется обращаться к законодательным нормам и судебной практике.

Если соглашение “о продаже” предусматривает востребование имущества, то освободить жилье прежний собственник должен либо до установленной тем же договором даты, либо не позже чем через неделю.

На самом деле все не так уж и трудно. Особенно если основательно и серьезно подойти к составлению договора купли-продажи.

Индивидуальные случаи

Какой срок освобождения квартиры после продажи установлен в России? Как уже было сказано, дать однозначный ответ на подобный вопрос не получится. Многое зависит от условий, прописанных в соглашении купли-продажи.

Как уже было сказано, в идеале время, отведенное на выписку граждан из жилья, устанавливается договором установленной формы. Только на практике дела обстоят иначе.

Например, можно прописать, что жилье освобождается после определенных обстоятельств. Скажем, после передачи денежных средств продавцу. Или в момент регистрации факта перехода прав на недвижимость.

Соответственно, срок освобождения квартиры после продажи по закону устанавливается в индивидуальном порядке. Если точная дата в соглашении не прописана, ее отсутствие может сыграть с участниками операции злую шутку.

Если не выписаться

Освобождение квартиры после продажи в РФ предусматривает выписку жильцов и фактическое оставление жилья. Только не все согласны на отказ, скажем, от прописки.

Если не освободить вовремя жилье, недвижимость могут отобрать в принудительном порядке. Покупатель имущества имеет право обратиться в письменной форме к продавцу и требовать освобождения жилья.

Кроме того, нерадивых продавцов могут принудительно (в судебном порядке) выписать и фактически “выставить за дверь”. Такая практика встречается в основном тогда, когда ДКП составлен юридически неграмотно.

Правильное соглашение – это залог успеха. Если с его составлением возникают проблемы, необходимо в первую очередь обратиться к нотариусу для устранения затруднений.

Что может сделать продавец

Сроки освобождения квартиры после продажи, как уже было сказано, неоднозначны. О них необходимо договариваться с покупателем заранее. Если гражданин подписал соглашение, он автоматически считается согласным со всеми его пунктами. И с периодом, отведенным для выписки из жилья, тоже.

Если вовремя не освободить жилое имущество, продавец рискует оказаться на улице, а также встретиться с судебными органами. Нужно изучать все пункты ДКП, чтобы понять, чего опасаться.

Если покупатель согласился на то, что жилье может не освобождаться длительное время, никак воздействовать на продавца он не имеет права. За последним остается возможность оставления жилой территории в последний день, предусмотренный соглашением.

На практике некоторые пытаются “поторопить” прежнего хозяина, применяя моральное давление. Пожалуй, это самое страшное, что может ждать. Поддаваться на соответствующие манипуляции не рекомендуется. Это противоречит и моральным принципам, и законодательству. Подгонять того, кто соблюдает рамки письменного договора, нельзя.

Устное обсуждение

Бывает и так, что стороны операции регулируют время, отведенное на выписку и фактическое оставление жилья, устно. Это не самое лучшее решение, особенно если его никак не доказать. При подобных обстоятельствах с проблемами чаще всего сталкиваются продавцы.

Как уже было сказано, если соглашение не устанавливает сроков освобождения квартиры после продажи, подразумевается, что на момент подписания соглашения жилье полностью свободно. Либо придется за неделю после выдвижения первого требования покинуть проданное имущество.

Юридической силы устные договоренности не имеют. Придется не только проговорить соглашение, но и зафиксировать соответствующие условия на бумаге. Только при подобных условиях стороны окажутся максимально защищены.

Обязательно ли выписываться

Физическое освобождение квартиры после продажи устанавливается по указанным выше принципам. Но как быть с непосредственной пропиской? Нередко граждане зарегистрированы по одному адресу, а фактически проживают по-другому. И такая ситуация доставляет собственникам жилья немало хлопот.

Как уже было сказано, необходимо четко прописывать в соглашении купли-продажи сроки освобождения жилой территории – как фактически, так и по документам. При отсутствии соответствующего раздела законом предусматривается, что бывший владелец еще перед заключением ДКП снялся с регистрации.

Обязательно ли человек, продающий жилье, должен выписываться? Вообще, нет. Права собственности от регистрации никак не зависят. Поэтому огромную роль необходимо обращать на текст подписанного соглашения. В нем можно указать, что фактически собственник освободит территорию к той или иной дате, а по документам – нет.

Если в жилье остались жильцы

Выписка из квартиры после продажи квартиры – это не обязательный пункт, но он обычно подразумевается под выселением. Ранее было сказано, что иногда в ДКП прописан только пункт о непосредственном фактическом освобождении жилья, но не о прописке.

Что делать, если после регистрации соглашения купли-продажи покупатель заметил, что на территории остались жильцы? Тут все зависит от обстоятельств. А точнее – от договора установленной формы.

Возможны следующие варианты развития событий:

  1. В договоре не прописан срок выписки вообще. Тогда продавца недвижимости можно выписать через суд.
  2. В соглашении указано, что прежний собственник будет после продажи жилья иметь право на сохранение прописки неопределенный срок. Данная картина доставит немало хлопот. Выписать через суд продавца можно будет, но придется доказать, что фактически “нарушитель” проживает в другом месте.
  3. Договор содержит определенные временные рамки, в которые должно произойти освобождение квартиры после купли-продажи. Нужно просто ждать окончания соответствующего периода. Если условия соглашения нарушаются – действовать согласно указанным ранее принципам.

Соответственно, каждый случай будет рассматриваться судом в индивидуальном порядке. Неграмотно составленный или неполный ДКП – это огромная проблема и для покупателя, и для продавца.

Советы продающей стороне

Не хочется сорвать освобождение квартиры после продажи? Эксперты уверяют, что соблюдение этих простых правил помогут избежать лишних проблем!

Выглядят они следующим образом:

  1. Перед выставлением жилья на продажу рекомендуется выписаться с территории.
  2. Физическое освобождение квартиры после продажи по закону прописывают в соглашении. Желательно, чтобы к моменту заключения сделки жилье было освобождено покупателем.
  3. Перед подписанием соглашения установленной формы рекомендуется избавиться от несовершеннолетних жильцов. Наличие прописанного в квартире ребенка – это определенное обременение. Найти покупателей на такое имущество проблематично.
  4. Если в договоре не указать рамки освобождения жилья, законом предусматривается, что после подписания соглашения территория должна быть передана покупателю и отчуждена у продавца.

Соответственно, отсутствие фактических и “документальных” жильцов в квартире или доме – это огромный плюс. Такой прием избавит от лишних проблем в будущем, а также повысит шансы на успешный поиск клиентов.

Советы покупателям

Сроки освобождения квартиры после продажи, как правило, больше интересуют покупателей, ведь именно им нужно будет добиваться выселения прошлых собственников недвижимости. Как правило, нужно придерживаться этих простейших советов, чтобы не столкнуться с дополнительными проблемами.

  1. Внимательно читать все пункты соглашения о продаже и покупке недвижимости.
  2. В письменной форме оговаривать сроки освобождения квартиры после продажи. По закону предусматривается, что к моменту подписания договора жилье уже готово к заселению новых граждан.
  3. Отказываться от сделок с неоднозначными пунктами соглашений.
  4. Собирать любые доказательства того, что продавец обещает к определенному моменту освободить жилье. Например, может помочь переписка.

Вот и все. Если же покупатель “по ошибке” подписал соглашение, а в нем указано, что после продажи прежние жильцы не должны выписываться, придется подождать. За несколько месяцев нужно будет собрать доказательства того, что прописанные в квартире там не проживают. И только при таких условиях удастся избавиться от нерадивых жильцов.

О дате

Сроком освобождения квартиры после продажи по закону в РФ определяются ДКП. В соответствующем документе принято указывать конкретную дату выезда. Это значительно упрощает жизнь участникам сделки.

Отсутствие точной даты выписки и фактического освобождения территории может привести к серьезным конфликтам между сторонами. Вместо даты некоторые указывают точку отсчета того или иного промежутка времени. Например, “После регистрации ДКП в уполномоченных органах в течение двух недель продавец обязуется освободить жилье”.

В любом случае наиболее приемлемым и простым раскладом является использование определенной даты выписки из квартиры. Юристы говорят, что отсутствие подобной записи не может гарантировать склонение судей в сторону продавца или покупателя. Дело рассмотрят в индивидуальном порядке.

Заключение

Мы выяснили, каковы сроки освобождения квартиры после продажи по закону. И с какими трудностями сталкиваются стороны, тоже.

Грамотно составленный ДКП – это ключ к успеху. Он избавит от возможных проблем и покупателя, и продавца. А если подготовить жилье к продаже заранее (выписаться и выехать фактически из него), то сделка пройдет крайне быстро и без негативных последствий.

Если в процессе подписания договора “о покупке” жилья возникли затруднения, лучше обратиться к юристу с копией соответствующего документа. А грамотное соглашение купли-продажи поможет составить опытный нотариус.

dtpstory.ru

Здравствуйте. Исходя из вашего вопроса, можно отметить следующее. В соответствии со ст.457 Гражданского кодекса срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется в договоре упли-продажи. У вас — это 10 дней, которые ещё и истекли. Согласно п.2 ст.15 ГК вы имеете право потребовать возмещения с недобросовестного продавца реального ущерба, причинённого вам в виде нарушения вашего права на жилище и право проживания, поскольу арендуете жильё. В квартиру вы можете попасть следующим образом: вам надо найти участового уполномоченного, который работает на данном участке, где находится квартира, объяснить ему ситуацию, предоставить документы на эту квартиру (только не отдавайте оригиналы, сделайте копии). Участковый имеет право в присутствии 2-х понятых войти в квартиру.

Акт приема-передачи квартиры. важность деталей

Если продавцы не выписываются из проданной квартиры?

В то время как в квартире может быть прописана вся его семья, члены которой не являются собственниками, а значит, не участвуют в подписании Договора купли-продажи квартиры. Таким образом, подписывая обязательство снять с регистрационного учета себя и всех членов своей семьи, Продавец фактически принимает решение за других людей, которые, теоретически, могут с таким решением не согласиться. «Мы вам гарантируем!»… Стоит ли верить обещаниям риэлторов – читать здесь. На практике Покупатели в таком случае страхуются дополнительным соглашением или распиской от всех зарегистрированных в квартире членов семьи (которые не являются собственниками, и не подписывают договор купли-продажи) о том, что они не возражают против совершения этой сделки, и обязуются сняться с регистрационного учета после продажи квартиры.

Акт приема-передачи как завершение сделки покупки квартиры или комнаты

Размер штрафа составляет одну трехсотую ставки рефинансирования ЦБ (принимается за основу текущий показатель) от цены договора. Таким образом, если квартира стоит порядка 3 миллионов рублей, а ставка ЦБ составляет, к примеру, 15%, то продавец квартиры (застройщик) обязан выплачивать по 4500 рублей в день за каждый день просрочки в передачи недвижимости (а передача квартиры, как мы помним, наступает именно в момент подписания акта). Риск попасть под штрафные санкции На вторичном рынке все несколько по-другому, несмотря на то, что закон предусматривает штрафные санкции для покупателя и для продавца, ситуации, которые бы могли вызвать применение этих санкций, являются редкостью.

Тем не менее, такая опасность все-таки существует.

К юристам. купила квартиру, не могу выселить бывших хозяев

Не стоит передавать ключи сразу после подписания договора купли-продажи, ведь возможен отказ в регистрации права собственности, в связи с чем возникнет недопонимание между покупателем, фактически получившим имущество и уже, возможно, как-то распоряжающимся им, и продавцом. Помните, что акт приема-передачи подтверждает выполнение обеими сторонами условий договора купли-продажи и не освобождает продавца от необходимости восстановить помещение до состояния, описанного в ДКП. Кстати, акт приема-передачи потребуется для предоставления в налоговую инспекцию в целях получения налогового вычета.

Есть ли особые требования к акту приема-передачи? В акте приема-передачи обязательно должны содержаться паспортные данные покупателя и продавца, точный адрес передаваемого имущества (квартиры или комнаты).
Стимуляция овуляцииПомню, когда была стимуляция, врач говорила, что норма роста фолликулов на стимуляции это 2 мм в… Тромбофилия и беременностьна счет зашкаливать, это вряд ли. Но гемоглобин может быть в норме, а ферритин останется низким….

Девочки ,помогите! Давно ждём \, за плечами ВБ. Вот такое увидела утром, вечером сейчас -тест пустой. Полосочка роз… Угомоните фантазию))Мои глаза дорисовывают или все же есть намёк? Примерно 8-9 дпоОвуляцию не отслеживали, после последней ББ она протекает бессимптомно, так что сегодня около 8-9… История о счастье Серое утро…Заиграла бодрая мелодия будильника из мобильного.

Ты выключила его и нащупала на тумбо…

Что делать если после купли продажи квартиры бывшие хозяева не подписывают акт

Свиридов, как новый собственник квартиры, настаивал на скорейшей выписке Наумова. Основание – оформление дарственной на объект в пользу своей дочери. Продав квартиру, Наумов перестал платить коммунальные платежи.
Обратившись в суд, Свиридов указал два требования: выписать бывшего хозяина из купленной квартиры и обязать того погасить долги за жилье. Вместе с иском Свиридов передал квитанции за ЖКХ и нотариальный договор купли-продажи (с пунктом о выписке прежних жильцов). Районный суд установил, что Свиридов действительно является собственником квартиры (свидетельство о праве собственности), а Наумов утратил все права на жилой объект.


Было также установлено, что прежний хозяин не имеет права пользоваться квартирой вплоть до своей смерти. Итоговое решение: удовлетворить исковое заявление Свиридова и обязать Наумова выписаться из квартиры в течение месяца.
Желательно после консультации с юристом. Прилагаемые документы Исковое заявление сопровождается следующими документами:

  • копия паспорта истца (со штампом о регистрации на новом месте);
  • заверенный у нотариуса договор купли-продажи квартиры (обратите внимание на пункт «выписка прежних жильцов» – он послужит основным доказательством вашей правоты);
  • юридические документы на недвижимость – свидетельство о праве собственности;
  • письменная претензия в адрес бывшего собственника (прикладывается либо почтовая квитанция, либо обратный ответ с отказом);
  • квитанция об оплате государственной пошлины.

Исковое заявление и документы отправляются всем участникам судебного дела: одна копия – секретарю канцелярии суда, вторая – ответчику, третья – свидетелям или остальным участникам (при необходимости).

Однако как поступать в том случае, если имеются серьезные недочеты, исправление которых за собственный счет может «встать в копейку»? Было бы логичным предположить, что раз застройщик принялся строить дом, пообещав надлежащее качество квартир, то именно он и должен исправить все, что не соответствует понятию «надлежащее качество». Так и есть, все должен исправить застройщик, причем, в максимально короткий срок и за свой счет. Чтобы этого добиться, необходимо дождаться, когда настанет тот самый момент, когда прибудет представитель застройщика для подписания акта.

Если клиент не согласен исправлять все сам, терять время и тратить деньги, необходимо указать выявленные дефекты в смотровом листе и отказаться подписывать акт приема-передачи (до устранения перечисленных дефектов).
Нет домовой книги, но нужно срочно выписаться из квартиры? Тогда читайте, как это сделать в нашей статье. Судебная практика Практика рассмотрения дел о выписке бывших собственников из квартиры опирается на ст. 209 и ст. 292 ГК РФ. Первое, на что обращают внимание судьи – права собственника недвижимости.
Если бывший владелец не входит в категорию граждан, которых выписывать нельзя – то исковое заявление будет удовлетворено. Причем новый собственник может попросить суд взыскать задолженности с прежних хозяев за коммунальные услуги. Пример из практики: Пресненский районный суд г. Москвы рассматривал дело Свиридова Г.П. против Наумова В.А. по факту выписки из проданной квартиры. Основная суть спора – нежелание Наумова, как бывшего собственника квартиры, сниматься с учета в проданной жилплощади. Основание – временные трудности с поиском нового жилья.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector